小城故事多：限制房价下跌，一场爱恨交织的利益博弈

大家好，我是蓝白。

“限跌令”又来了。

6月20日，福建平潭综合实验区发通知，其中提到：

各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

我查了具体的细节，新办的预售房源，要参考2021年均价作为基准价。

这个基准价有多高呢？

通知里有两个明确的数字：

中心区13163元/平方米、次中心区8427元/平方米。

看来，平潭改名之后，省直管的待遇就是不一样，当年刚设区的时候，平潭算是全国炒房的先行之地，均价直接翻几倍搞到了上万。

问题是，平潭，没有厦门的命。

整个县的常住人口还不到40万，300多亿的GDP。

羸弱的基本面、巨量的供应、投机者的涌入与离去，中间几经起伏，从翻倍到腰斩，发限跌令，也是理所当然。

房价“限跌”，不是什么新鲜事，我快一年没听过这个词了。

去年9月份的时候，大批城市都已经发过限跌令了。

湖南岳阳，规定商品房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

昆明提出，房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签；

沈阳提出尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的；

唐山约谈10家房企负责人别再降价。

长春现金补贴进城农民和大学生买房，成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

长三角小城江阴提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战。

还有惠州、桂林，限制房价下跌的城市，越来越多。

被拿出来说的，只是开会、发通知，博得了舆论关注。

隐藏在暗处的，只做不说的，多如牛毛。

这些地方，要么，是2016年以后，被棚改货币化推高房价的中西部三四线小城市。

要么，是东北、西南的二线省会，人口、产业、基本面无法跟沿海强势相媲美，目前处于价值回归的过程。

平潭扛到现在发限跌令，不是因为它有多强，而是潮水褪去后，所有具备共性特征的城市，脆弱的一面暴露出来，只是时间早晚的问题。

与各地严令房价下跌幅度形成鲜明对比的是，开发商对降价的渴望。

前几天，财新网报道说，广东省地产商会近期发给广东住建厅一份文件。

商会建议，调整当前“一刀切”式的限价管控，各城市应根据实际市场情况放宽“限价令”，以利于企业采取合理的降价促销自救行动。

广东省地产商会已经确认，文件属实。

关键词是：自救。

不到万不得已，开发商绝不会用降价这种“伤敌一千，自损八百”的方式，给自己续命。

一边是迟迟无法回暖的销量，另一边是扎堆爆雷违约。

5月份，百强房企的全口径销售金额是5192亿。

看起来，5000多亿挺多的，但同比下降幅度，达到了60%。

这已经不是腰斩，马上就斩到膝盖了。

前五个月，除了越秀、仁恒、华润的销量降幅在20%以内，哪怕是招保万金，降幅也都是断崖式的。

一边是房子卖不动，另一边，在这个炎热的夏天，巨量债务压顶。

2022年前五个月，房地产已展期境内债共22笔，时间线再向前推半年，展期境内债达到了46笔。

克而瑞的统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。

其中，民营房企最近两个月，整体到期债务达到了1178亿，占总规模的67%。

开发商的强烈降价冲动，并不是良心发现，而是生存或毁灭的无奈选择。

当然，也不是没有好消息。

6月的高频数据显示，TOP30城市前两周的成交量，突破了今年以来的新高。

典型的代表，有前期疫情压制比较凶，买房需求延期释放的北京和上海。

还有不断放松购房门槛的苏州、杭州、南京，成交很明显在恢复。

比如苏州，4月放松了限售和公积金，5月新房限售从3年调整到2年，二手房不再限售，外地人6个月社保就能买。

5月成交同比还跌了45%，6月中旬同比已经飙到了91%。

问题，恰恰就出在这。

这些回暖的城市，放在全国开发商的大盘子里，影响微乎其微。

华创宏观张瑜的数据，2021年，把TOP30城的销售面积加一起，是1.84亿平米。

而去年，全国销售面积超过了18亿平米。

这些城市，只占全国商品房销售10%左右。

从样本特征来看，这30个城市里，一二线城市销售面积占比接近80%。

三四线，才是现在房地产里沉默的大多数。

这些地方，恰恰是发布限跌令最集中的区域。

在开发商疾呼取消限跌令，与地方频繁发布限跌令的背后，是地方与房企之间，一场爱恨交织的利益博弈。

开发商，尤其是在三四线全力扩张的民企开发商，考虑的是生存问题。

降价不一定有用，不降价，一定没有好果子吃。

但地方上，自始至终，对楼市的考量只有一个：

稳定。

土地市场要稳定，新房市场也要稳定。

民生，更要稳定。

在地价、房价稳定的基础上，能多卖出去高价地，能多一些税收，那自然更好。

但如果连稳定都无法保证，那就不单单只是房地产领域的问题了。

降的太多，交房货不对板，品质缩水。

降的太多，老业主打砸售楼部。

降的太多，更会对一个城市的土拍、消费、民生乃至信心的重大打击。

举个例子，去年恒大还没雷的时候，在全国范围内打75折，甚至半价卖房。

比如在山东菏泽的三个盘，楼面价都5000块了，售价直接击穿4000块。

直接引来住建局发函，说涉嫌不正当竞争。

降价，可能会完成自救，也可能是垂死挣扎。

但对各个地方来说，谁知道你这是不是跑路前再圈一波钱？

用超低价房源割一波，入坑的购房者越多，停工烂尾之后的隐患就越大。

降的太多，已经上车的有房族财富缩水，银行商贷按揭价值、经营贷抵押品价值，都会下降。

当整个社会的房产市值，甚至低于房贷额度，也就是“资不抵债”的时候，会越来越多的人选择断供。

当企业放在银行的抵押物，不足以偿还银行给的贷款额度时，工厂、商铺、公司的抽贷、断贷风险，就会暴露。

更让地方上无法接受的后果是：

地价下降，土地流拍。

肆意让开发商降价，在新房市场，也就是二级市场形成抛售潮，只会弱化一级市场的土地价值。

刘郁的报告说，土地财政，有三个维度。

一是通过卖地获得收入。

在扣除土地收益基金、农业土地开发资金，计提教育资金、农田水利建设资金后，得出的数字，就是土地出让价款。

二是通过建筑业和房地产，带来的税收增加。

三是以土地作为抵押物，获取债务收入。

所以，在地方眼里，房地产的良性循环是：

拆城中村，把土地拿出来招拍挂。

开发商借钱融资去拍地，地方上有了财政收入。

可以拿这些钱发工资、修路修地铁高架、建医院学校，搞城市建设。

地拿到之后，开始施工，带动房地产投资和建安工程。

拿到预售证卖房，银行发贷款，居民加杠杆买房，人口加速集中到城市。

房子竣工后，还能再带一波下游的家具家电消费。

至此，经历了一轮完整土地货币化过程。

但这个循环的前提，是房价要稳定，销量要稳定。

房价降的比地价都低，只能说明这个地方的土地没价值，开发商宁可亏钱抢着逃命都来不及，谁还去拍地？

从土地到房子，中间商不干了，链条就断了。

小城市的财政本来就很艰难，防微杜渐，蝴蝶效应，往往从不起眼的地方开始。

换做任何一个城市，当然会对大幅降价严防死守。

开发商和城市，表面上是一场关于房价跌幅的博弈。

实际上，是在楼市多事之秋，一对曾经甜蜜的伴侣，大难临头各自飞的窘境写照。

不管是限涨，还是限跌，对房价的管控，背后是地方上对房地产市场稳定的渴望。

换个角度，“地方限跌”和“房企降价”之间的矛盾，是承接了杠杆的居民端，出问题了。

沈建光的文章里提到，两大“负向循环”，制约了居民消费复苏。

第一大负循环：“企业困难—就业恶化—收入放缓—消费低迷”。

上游大型企业的的利润在改善，但小型企业PMI新订单指数，连续13个月位于荣枯线之下，订单不足是最大的问题。

第二大负循环：“预期转弱—居民去杠杆—消费低迷”。

最典型的表现，是大家不爱贷款，爱存钱了。

今年前五个月居民新增贷款1.3万亿，是近十年来新低，短贷只有1927亿，创出2009年以来新低。

中长贷，也就是房贷只有1.3万亿，创出2016年以来的新低。

但跟贷款形成明显对比的是，今年前五个月居民新增存款78561亿元，创出历史新高。

增加的部分主要是定存，比2021年同期增加超过2万亿，创出历史最高水平。

活期存款反而在下降，减少了将近500亿。

这只能说明，大家一边在减少手里的“活钱”，精打细算过日子，另一边减少贷款负债，不买房、不买车、不进行大额消费，把钱存到定期里。

这种降低欲望的日子，更安心。

关键词：安心。

是的，开发商违约爆雷、限跌令、房贷减少、库存暴增、卖地收入下降。。。

在楼市诸多问题的背后，其实是经历了高杠杆年代的人们，对未来不可测的恐惧，对“安心”生活的渴求。

资料来源：

福建平潭《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》

财新《“限跌令”影响房企降价自救 广东省地产商会建议调整政策》

【中信建投地产】5月房企销售融资点评

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