保利天琴和TOD璞瑞会因为K11而增值吗？

有朋友想了解保利天琴和TOD璞瑞哪个楼盘好，靠着K11完善五缘湾南的商业价值，未来会跟着升值，但有觉得K11在厦门做不起来，有点困惑。

保利天琴和TOD璞瑞位于五缘湾南核心地块，比国贸蓝海的位置好一些，而且楼下300米内就是学校，上学很方便，音乐学校的成绩还不错（未来看看能不能保持几次中考水平），金林湾学校的成绩还有待验证（10年内差不多是需要的）。

我们标注了五缘湾南地图，一起来看看K11地理位置、商业价值，以及有何天然限制。

K11的商业价值分析

K11优势：处于五缘湾南中心位置，左右可以连接“国贸蓝海一片”和“保利国贸天琴一片”，对于缺少大型商超的五缘湾南来说，绝对是利好。（砂之船奥莱虽然看着离湾南很近，但是湾南开车过去，要绕一段路才能掉头，很不方便，走路更不可能到。）

0.5-1.5公里（步行6-20分钟内）可以辐射的楼盘和写字楼包括：五缘公寓、恒禾七尚、国贸蓝海、晴园、翔安商务大厦、湖里大厦、恒安国际中心、金林湾安置房、保利国贸天琴、以及其他正在盖的安置房，家庭住户粗略估算未来有8000户左右，上班族10000人以上。K11商业做起来，肯定是没有问题。但K11，也有很明显的短板，未来发展也仅限五缘湾南，很难扩大服务到其他板块。

为什么呢？

K11劣势：K11前后被“五缘湾湿地公园”和“主干道仙岳路/翔安隧道”隔离，由此周边板块居民步行更难前往，所以一般需要驾车前往。

驾车前往的话，北边五缘湾的居民可以选择湾悦城或者钟宅未来商业（这两个离湾北居民和上班族更近），所以K11很难辐射湾北的居民/上班族。K11南边的五通、东宅、观音山、软二、高林等地的居民和上班族，早晚高峰（早8-9点30、晚6-8点）驾车会遇到环岛干道的大堵车，平时10分钟的车程需要40分钟才能走完，所以这些地方的人晚上8点前，难得会想堵车去一次K11。（如图所示）

至于地铁站对K11来说是优势但也很难发挥，因为K11的开业时间，比周边成熟商业都晚，至少要2026年往后。跟宝龙一城+古地石比，吸引软二的上班族，还是太远了（商业服务要考虑步行的距离）；跟会展北商业/钟宅未来商业比吸引观音山上班族，那很难有会展北高端和繁华，也很难有钟宅未来商业的文化沉淀（跟钟宅未来商业要比速度）。

K11未来最好定位，是在服务湾南的基础上，做中端商超+生活服务，类似于“湾悦城”服务内弯的居民，各自在各自的板块内，做好竞争。K11还要和万达+银泰竞争“保利天琴/金林湾”居民，湾悦城要和天虹+乐都汇竞争内弯居民。

所以，五缘湾的商超都有机会，K11也能够发展起来。我们下篇会说说，K11利好哪些湾南商品房，机会出现了。