房地产开发项目竣工验收备案指引
结合自身在房地产领域的管理经验，整理汇编了项目竣工验收备案的全套流程，希望能为广大的城市建设者们提供指导与参考。（内部管控的验收不包括在内，仅指外部单位进行的验收）
一、桩基阶段：
桩基施工完毕后，需要请桩基检测单位进行桩基检测验收，只有检测合格后，才能进入下一步。
（桩基检测单位由建设单位委托，费用由建设单位支付）
二、主体工程阶段：
中间结构验收。在主体结构施工完成后，需要进行【中间结构验收】，只有中间结构验收通过后，方能进入下一阶段装饰工程施工。一般主体工程验收由五方责任主体参加，工程所在地质量监督站对程序进行监督，实体要看、砼要有无破损检测（如回弹、钻心取样）、钢筋保护层探测等，内业资料要有材料出厂合格证、见证取样记录、复试报告、砼、砂浆强度评定、焊接试验报告、各分项检验批验收表等，取得中间结构验收报告（五方责任主体签字盖章）。只有当主体验收合格后，方能进行装饰阶段施工。
1、白蚁验收：由衡阳市白蚁防治所进行验收，现场的回填土完成之后防治药水打完，并缴纳
相应费用，可获得【城市房屋白蚁预防实施证明】。
2、电力验收：供电局验收，验收合格后才能正式通电。
3、正式通水：自来水公司验收通过后才能正式通水。
4、门窗相关检测：门窗三性试验（抗风性，水密性，气密性）、节能测试；门窗淋水试验，看是否有渗漏。
5、分户验收：由质监站进行验收，随机抽查几户进行验收，包括墙地面平整度、垂直度、阴阳角方正，套内尺寸，栏杆、护栏、玻璃，抹灰质量、门窗，阳台、露台、厨房、厕所、窗台等渗漏情况，给排水，开关、插座、灯具等。（原则上提前要正式通电、通水，但可以沟通）。
6、面积实测：由房产测绘单位（衡阳市大雁地理信息有限公司）进行面积实测，现场条件单体施工完成，车位划线完成，规划与房产报告须相互核对，出具【房产测绘成果报告】。（房产测绘费用为住宅0.86元/平方米，商业1.15元/平方米，多功能综合楼1.73元/平方米，均按建筑面积计取）
7、规划测绘：由规划测绘单位（衡阳市大雁地理信息有限公司）进行测绘，包括面积、综合管线、绿化，出具【规划核实测量报告】。（说明：衡阳市除高新开发区外其他区域无需做综合管线测绘）
（验测平面位置3150.59元/边；验测高程、高度2849.06元/栋）
8、土地测绘：由土地测绘单位进行测绘，进行宗地测绘、土地红线复核，地下车位测绘，出具【土地核验测量技术报告】（地籍测绘（1：500）按0.21元/平方米；测区面积不足1幅图（0.05平方公里）的按130%计算）。
目前衡阳市实行“多测合一”，即是将同一个工程建设项目的土地、规划、不动产（含地籍、房产等）、绿化、人防、消防等行政审批所需的全流程测绘中介服务整合为一个项目包，由工程建设项目业主单位选择一家具备相应测绘资质（专业范围应当包含工程测量和不动产测绘）的中介服务机构承担。
“多测合一”内容主要包括工程建设项目前期的规划定线放样，竣工阶段的规划核实测量、绿地核实测量、用地复核测量、人防核实测量、消防核实测量、地下管线测量和不动产测绘（含地籍测量、房产预测和实测等）等。土地勘测定界等供地前期所有测量暂不纳入“多测合一”范畴，由政府购买服务，纳入“衡阳市多测合一动态更新管理系统”统一管理。
9、电梯验收：需要正式通电，在电梯安装调试完成后，由特检院进行验收，取得【电梯合格证】。（电梯验收分为厂家调试验收、特检所验收和质监部门验收、市场监督局行政审批科备案）
10、防雷验收（气象验收）：气象局验收，防雷检测完成，出具检测报告。
11、绿化验收：现场施工完成，绿化测绘完成进行验收。
12、规划、国土验收：由衡阳市资规局验收科组织进行验收，取得【规划、国土核实意见书】。
13、室内空气检测：出具空气检测合格报告。
14、环保验收：环保局验收，出具检测报告。
15、水保验收：水利局验收，现场应完成绿化、铺装、场地清洁。
16、城管验收：衡阳市城市管理和综合执法局环境卫生管理处对项目的市政、绿化、灯光、公厕、垃圾房、化粪池等进行验收。
17、人防验收：人防办验收，人防工程施工完成，人防测绘完成取得人防竣工实测报告，人防工程平战转换资金缴纳完成，人防办做好备案，并出具合格意见。（人防同期建设在其他位置，需人防办出具审批意见分期验收时需获取分栋验收备案表）
18、 消防验收：前置条件为正式通水、通电，消防设施安装完成，消防试水检测完成，质监部门出具《质量监督报告》，市政景观、登高面及消防通道设置完成。取得消防合格证书
19、 燃气验收：燃气公司，具备通气条件。
20、 通邮：邮电局，邮报箱安装完成。
21、 供暖、有线电视、电话、宽带。
22、 物业验收：物业移交具结单。
23、 竣工预验收（五方责任主体验收，质监参与）：项目整体完工后，由质监站到场进行监督五方验收，最终评判建筑工程质量是否合格，验收通过后才能进行质量评估报告。
24、 档案验收：档案验收:由档案馆验收，一般可以提前先初验，让档案馆工作人员给资料查缺补漏，然后最终验收，这样可以避免赶在竣工备案前，资料验收出现问题来不及补资料。
25、 竣工备案：住建局，取得竣工备案，可以交房的法律文件。竣工备案前须完成的重要验收有：规划验收、绿化验收、通水、电力验收、人防验收、消防验收、质安监验收（竣工验收）、档案验收等。
竣工备案是交房的提前，只有取得了它，才是法律意义的符合交付条件，即使可能现场有些工作还未能达到客户的满意度，所以这个节点尤为重要。
产权证办理：一般销售合同约定是交付90天内办理，有的销售合同可能会约定半甚至一年，现在衡阳市新的开发项目都是“交房及交证”，具体要看与客户签订的合同。产权证办理的提前就是所有的分项验收和测绘都完成。只有开发商的大产权证办理好了，小业主才能办理不动产权证，这样业主的房子才算有产权了。
对于开发商来说，这个节点也非常重要，如果延期按销售约定需要赔偿，因为影响业主的不动产证办理，进而影响业主利益，比如学区房的业主子女上学问题，落户问题等等。
五、总结
项目建设开发过程中要尽量减少方案变更，可以避免后期验收大量坑。如果不得以要设计变更，也需要及时做好相关资料的备案和替换，确保政府审批流程闭环，到了竣工验收再来补救，就已经十分困难。
