雷石普法｜签订《认购协议书》后是否可以认定存在定金合同关系

基本案情

2015年12月1日，黄某到某销售中心，就其认购某公司所开发的别墅一事与该公司达成一致，双方签订了《认购协议书》，因黄某未带梁某的身份证，该公司表示待黄某持梁某本人身份证到场核实后方将该协议交付给黄某。

同日，黄某通过案外人代梁某向该公司支付定金50万元，该公司向黄某出具“今收到梁某交来XXX号房定金伍拾万元”的收据。

2015年12月3日，该公司销售人员向黄某发送短信告知将于次日另行销售该房屋。

黄某认为该公司的行为已经侵犯其合法权益，于2016年4月13日向法院提起诉讼，要求双倍返还购房定金共计100万元。

法院认为

经审理，一审法院认为，本案的争议焦点是黄某、梁某与该公司是否存在定金合同关系。

根据查明的案件事实，《认购协议书》和黄某、梁某支付定金的行为系连贯的；二人在与公司办理房屋认购手续中存在的代理行为没有违反相关法律规定，且黄梁二人之间并无异议；因此黄梁二人与该公司之间的定金合同关系通过《认购协议书》依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此该50万元应当按照定金规定处理。据此一审法院支持了原告的全部诉讼请求。

该公司不服，提起上诉。二审中，该公司否认双方签署了《认购协议书》，黄梁二人没有提供双方达成合意后签署的正式文本证据。

二审法院经审理，认为本案争议焦点为：双方是否存在定金合同关系，涉及到双方争议的《认购协议书》签订问题。 在双方签订商品房买卖合同之前，买卖双方一般需签订《认购协议书》确定买卖双方的权利义务，从黄梁二人提供的空白《认购协议书》看，作为格式协议对所购物业的基本情况、总价、单价、定金、付款方式与时间、商品房买卖合同的签订、违约后定金的处理、认购协议的解除等作出了约定，但黄梁二人所述没有提供证据证明。

关于定金，根据相关法律规定，定金应当签订书面合同，出卖人一般通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，本案仅以定金收据认定案件，不具备合同基本要素，因此作为担保性质的定金并未达成合意约束双方。一审法院认定事实错误，导致判决双倍返还定金错误，二审法院予以纠正，遂依法改判返还黄、梁二人定金50万元及占用该资金期间的利息。

律师观点

在商品房买卖过程中，通常开发商或者中介公司会要求购房者支付“定金”“订金”或者“意向金”，俗称“购房三金”，以保证合同最终得到顺利签订。但是开发商或者中介公司在要求购房者缴纳 “订金”“定金”或“意向金”时，利用购房者对“购房三金”的认识不足，将“意向金”“订金”变成“定金”的事件非常常见。

定金，是指当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。定金的金额有高有低，有些开发商或者中介公司可能收取三五千元小额定金，但也不乏有中介公司收取高额定金，此时购房者就应该明白定金是有担保性质的。根据相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过这个数额的不具有定金的性质。

严格而言，订金并不是一个法律概念。订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。

房屋买卖过程中，不仅存在定金和订金，也存在意向金。意向金通常以认购书的形式出现在房屋交易中。意向金是附条件的定金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，开发商或者中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。

因此在签订协议时，当事人应仔细阅读协议内容。注意文本中所注明的“订金”、“定金”或“意向金”是否与双方口头沟通过程中所表达的意思相一致；并在缴纳相关款项时，完善付款方式及备注信息。同时在缴纳“订金”、“定金”或“意向金”时，尽可能采取银行转账的方式，并在转账时对款项目的进行明确的备注，尽量避免双方对款项的性质产生歧义。

一旦发生争议，应及时采取必要措施保护自身合法权益。如出现“购房三金”争议时，应当妥善保存必要证据材料（如合同、单据、微信聊天记录等），及时向工商主管部门进行投诉举报，并且可以通过诉讼方式保障自身合法权益。

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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