亦庄 招商璀璨时代赢在了竞品不行~
荒，还是很荒！
去年同一时间去了趟台湖片区，地铁嘉会湖站附近，那个时候这个地方还没正式划分到北京经开区管辖下。但在绿城·桂语听澜营销人员一番洗脑下，我坚信600万+买这儿，真值！
首先规划清晰，且有政府明确文件，不是空穴来风；北京景山学校（通州分校）已正式开学；交通配套尚可，不算是临铁盘，但距离“嘉会湖”站在可接受的范围内；亦庄新地标“信创园”已引聚百余家头部企业，亦庄产业新城规划发展等等......
最最最重要的是，那个时候仅绿城·桂语听澜这一个商品房在售，没有竞品，且该项目无需通州购房资格，也就是最早打着不受“双限”影响宣传的那一批。
◎通州限购政策
多项利好叠加下来，无论是看“现状”还“未来”发展，都让人觉着这是个“捡漏”盘。但事实确是在啪啪“打脸”。
最近又去了一趟这个区域的“招商·璀璨时代”和“丰禾嘉会”。时间过去了一年，我看到的仍然是一片荒凉，甚至还有一大片“玉米”地待采摘。
而这种“荒”也是近几年开建的亦庄台湖片区的现状，如果不是17号线嘉会湖站先落地，恐怕这个片区更会“无人问津”。
◎项目周边环境
除了“荒”以外，看完项目有几点想总结！由于“丰禾嘉会”已进入到顺销阶段，不做过多阐述，主要聊聊近期开盘的“招商·璀璨时代”。
1、招商·璀璨时代和位于通州的招商·璀璨公元属于是同一产品系“璀璨系”，此前在《璀璨公元排卡500多组？图啥？》有写到，整体没硬伤，但说不上有多惊艳；
2、亦庄新地标，“信创园”，距离项目直线距离1.7公里。据了解，信创园一期已经封顶，起步区已引聚百余家头部企业；
3、区域内不再受通州双限影响，跟着除通州外的北京买房政策走；
4、有北京景山学校（通州分校）已经正式开学，也有其他的学校、医院规划，但现状“三无”的现实恐怕今年内改变不了；
01
“三无”配套
招商·璀璨时代位于通州台湖，地铁17号线站嘉会湖站附近。地块右侧为“丰禾嘉会”，北侧为“绿城·桂语听澜”，再往北是“万科城市之光东望”及“台湖金茂悦”，共产房“通成家园”等。
◎周边小区示意图
目前，项目附近除了几个小区外，都是待开发的荒地。
轨道交通方面，距离“招商·璀璨时代”最近的地铁站是17号线终点站“嘉会湖站”，直线距离约1.2公里。据了解，17号线南段已经正式开通，中段预计2024年开通，北段预计今年年底开通。
值得一提的是，该地铁线贯通了“亦庄新城产业园”，“国贸CBD”“望京商圈”以及昌平的“未来科技城”，未来可能会吸引一部分产业群的刚需群体，再加上西侧亦庄产业群，理论上，招商·璀璨时代的潜在客户不少。
◎17号线规划图（来源：网络）
教育配套方面，北京景山学校（通州分校）已经正式投入使用。规划中的学校也有，比如“北京小学”和“北京八中”，但还未正式开工，具体开工时间也暂未确定。（PS：去年也是这样说的，到底啥时候能开工？招商·璀璨时代2026年交付能赶得上不？）
◎北京景山学校（通州分校）
◎项目周边学校示意图
商业配套方面，距离几个项目最近的是万科城市之光的配套商业，不过该项目1、2期已经交付，台湖金茂悦也已经交房入住，但底商都处于招商中。
除此之外，就是能是靠“信创园、小米产业园区和京东总部”等在内的产业集群的配套辐射。不过，京东也是很“艮”，很多配套是不对外的。
还是那句话，虽然规划配套都有，但没人，更缺少人气！
而按照这种情况来看，感觉这个区域成熟起来，还要很久很久。
02
产品没亮点
说实话，对于创办于1872年洋务运动时期的招商局集团，我是满怀期待的，毕竟“百年招商局，半部近代史”！
但相比较开发商的自信，招商在通州打造的两个项目，产品方面其实都没有很惊艳。
招商·璀璨时代打造了21栋9-11层，89-140㎡3居4居精妆洋房，共计834户。
对比直接竞品项目丰禾嘉会来看，两个项目指导价都是5.8万/㎡。但楼面价，招商·璀璨时代比丰禾嘉会高了近5000元，这样一算，两个项目的利润空间就拉开了差距。因此也看到营销人员拿着这个“缺口”，让大家多关注招商·璀璨时代的精装修标准。
招商·璀璨时代89㎡三居基本已经售罄，目前在售主力户型102㎡-132㎡，对比丰禾嘉会的95㎡-121㎡来看，招商·璀璨公元略胜一筹。
招商·璀璨时代102㎡VS丰禾嘉会95㎡B/C
同样是三室两卫户型，招商·璀璨时代做的是102㎡，户型比较方正，是市面上常见的户型，通透性也不错。不过户型中多有一些转角面积，入户面积浪费。营销人员对此表示，是为了“阻隔音效”。这个解释我没有实际感受过，就不多说了。
而丰禾嘉会95平B户型，约9.4米南向三面宽，南北通透，全明格局，整体还可以。不过，95平C户型，做的确是暗卫。值得一提的是，丰禾嘉会95㎡南次卧比较小，甚至放不下1.5米的床+床头柜+柜子的组合，只能做榻榻米，或者换小床，若当储藏间又有点浪费。
招商·璀璨时代120㎡VS丰禾嘉会121㎡
同样是紧凑型四居两卫户型，户型结构大差不差，面积相差也不多。
招商·璀璨时代南北通透，南向三面宽，主卧套房设计，私密性更强，相比丰禾嘉会121㎡来说，户型不够方正，同样有一些浪费过道面积的问题。
丰禾嘉会121㎡4居，北向两个卧室设计的是可变空间，实际上有些鸡肋。另外背景墙被南次卧户内门破掉了一段，营销人员解释是做的“隐形门”，这个设计我就看看不说话了。
◎招商·璀璨时代140m²户型图
招商·璀璨时代做了140m²，而丰禾嘉会没有做类似的大户型，因此，璀璨时代是包含了刚需、改善等多维度需求。
140m²四室两厅两卫户型，是典型的四叶草户型，看得出来这个户型设计的比较谨慎，明厨明卫，南北通透，整体没啥大的问题。
总结
总体来看，项目周边在售新房、二手房不多。招商 ·璀璨时代、绿城·桂语听澜、丰禾嘉会销售指导价均为5.8万/㎡。
丰禾嘉会小户型仅剩一层二层和顶层在售，主力户型95㎡有一些小瑕疵，预算充裕的话，建议看下招商102㎡产品，尺度舒适，功能全，没硬伤。
绿城·桂语听澜尾房在售，总价591万起。在经开区台马区域解除通州限购后，项目去化逐渐有起色。住建委数据显示，项目已网签367套，去化率约88.2%。
◎来源：北京市住建委
此外，项目附近通成家园为共产房、台湖金茂悦、万科城市之光都为限竞房。旁边的回迁房较多，如东惠家园，目前二手房在售均价3.5万元/㎡，据了解，该回迁房多为东城区居民。
招商·璀璨时代多以当地刚需、改善性住宅需求为主，营销人员也表示，以“职住平衡”噱头的营销，事实上购房者并不是很多，不过不排除随着产业园区的逐渐完善，此类居住需求会增加。
