刚需好难！2020年12月西安8万挂牌二手房，能入手的竟然不到200套？！
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每当楼市一有各种消息，大家就开始盯着二手房，特别是政策加码后的市场。
因为新房是集体推货，但二手房不一样，它是市场的实时反应。而其中经常被拿来说事的，就是挂牌量。
比如：“太吓人，10大城市二手房挂牌量超过120万套”、“西安二手房挂牌量突破10万套”……
首先，买房的朋友不要被挂牌量“吓到”！
挂牌量能反应业主的心态吗？能，但不是全部。
西安目前的二手房挂牌量，按照贝壳网数据，超过8万套！很多人都被这个数据唬住了，但事实上，今年下半年，二手房连续数月，月均成8000左右。
而在去年，西安二手房挂牌总量最高时还到过9.5万套。
大多数人对总量没什么概念。挂牌量的增量及涨价降价房源量，更能反应业主的心态。
如果正常每天二手房新增挂牌500套，某段时间持续每天新增1000套以上，且降价房源持续增多，这个数据才是“抛售”的标志。
单纯挂牌总量参考价值反而比较弱。几万套的挂牌房源里，有太多“僵尸房源”无人问津的，或者纯属出来秀的，就挂出来“试水”的，卖不卖都不一定，有价无市的……
市场上真正适合刚需的房源并没有多少！
8万套二手房，能入手的又有多少呢?！
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售价：六成总价150万以内，大部分是老破小、公寓、郊县（高陵、户县等）
150万以内超过5万套，占比6成以上。100万以内超过3万套，仔细看下，光车位就6000多套。所以不必要被这些数据吓到了。
40-60万以内的基本都是远到高陵的两室，或者公寓。即便是80-100万预算范围内，也多是老破小，爬楼梯的高楼层4、5、6。
可以说100万以内挂牌价的房源，总结下就是：公寓、老破小、或者远郊新区。即便是100-150万以内的房子，也有近50%以上，是2010年以前的老小区。
2020年新房缺房，从五六月份，二手房成交量猛涨，也带来价格快速上涨。特别是城南，次新楼盘。比如地铁4好线金乎沱站的金辉世界城，可以说1个月一个价，93㎡毛坯小三室，6月份到9月份，3个月从140万涨到170万！又要让好多等等党失望了！
预算建议：100万-150万区间。100万以上才能满足基本功能需求和品质。而150万以上，首付+税费也在60万左右，月供近6000。
2
房龄：50%以上房龄超过10年，品质次新楼盘极少
在产品快速迭代的大背景下，房龄是决定小区品质、产品设计好坏重要的因素。
西安10年以上的社区除了中海观园（2008年），高新枫林绿洲（2009年），品牌、物业好且区域缺房的，还能保证居住品质，二手卖的上价。其他10年以上房龄几乎无人问津。
即便房龄10年以内，也有大量城改项目。产品更新、园林改善基本都是2016年以后的事了，也就是说5年内的次新房真的值得入手。
而5年以内的次新房，2017年的新房业主入手价格已上涨，二手房也跟着水涨船高。
比如城西的万科金色悦城，如今二手房价格已经1.7W/㎡。成交量还在城西首位，可见大家在预算范围内尽量追求房龄、品牌带来的品质。
而2017年以后的房源，一是价格更高，二是没满三满二，税费成本高。
房龄选择：房龄5年内，房价大涨前次新房，品质有保障，无增值税、业主议价空间大点。只是5年以内的次新房仅20%，满足上面条件的就更少了。
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户型：小户型占比近六成，功能性三室仅30%，户型老旧、落后
和新房市场以三室为主不同，二手房挂牌房源近六成都为一居室、两居室。满足多数刚需功能性需求的三室占比仅占30%。
此外二手房多为2015年前的，户型更是一言难尽。比如存在98㎡两居室，对刚需来说浪费名额，也是浪费钱。
不过也有之前建筑规范要求比较宽松时，有面积赠送的户型。如华远海蓝城三期2017年交房的三室两厅两卫，89㎡赠送17㎡，实得面积110㎡。
湾流2016年底交房的三室两厅一卫。产权面积87㎡赠送13㎡，实得面积100㎡，不过目前湾流按100㎡成交单价在1.3-1.5万，华远海蓝城按110㎡成交单价在1.6-1.7万。
算上税费和摇号盘外的新房市场价格差距不大。优点是总价低、次新房、现房、税费较低。
户型选择建议：选择两室、三室为主，尽量户型方正。90㎡以下，满二的契税低，赠送大的户型。
4
装修：毛坯房源占比不到10%，装修多为简装。
如果买二手房的人，是选择精装还是毛坯？
绝大多数都会回答选择毛坯。毕竟可以根据自己的喜好重新装修。除非是装修特别好的，房龄在5年内的次新房。
但是，8万多套二手房里，毛坯房源占比不到10%。而且毛坯房源价格和装修价差空间也在五六万左右。
至于装修水平、风格，绝大多数和房龄挂钩，在近8成房源都是5年以上房龄时，即便装修，保养不错，装修风格也基本过时。
装修选择建议：尽量选择毛坯房源，精装选择次新房。
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区域：雁塔占比超过三分之一，新区及郊县仅5%。
纵观全局，房源比较集中在雁塔、未央、灞桥、长安，莲湖。
①挂牌房源南多北少；
②集中在二环至三环之间；
③开发区多，行政区少。
④城西、长安挂牌多和高新缺房有关。
区域选择建议：二环至三环之间，发展较成熟，还有空间的开发区。剩下的根据工作地点、周边产业、环境配套、预算去选择。
以上5个维度，还没有考虑开发商的品牌、1公里内配套、园林等。但是，对刚需来说，只从这几个维度，还能剩多少？
满足需求高性价比房源，基本就是靠抢了！
以下数据来自贝壳网
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房源筛选：比肩摇号盘性价比的房源，非常非常少！
主城、150万以内、三室、次新房（5年房龄）、毛坯——133套
这还是全市，不考虑区域、地段、配套等等。当然，有人会觉得标准有点严格，放宽条件看：
①预算提高，功能、品质要保障。200万，三室、次新房（5年房龄）、毛坯—470套
②预算不变，牺牲功能保证品质。150万，两室、三室均可，次新房，毛坯—356套
③预算不变，牺牲品质，保障功能。150万，三室，房龄10年以内均可，装修不做要求—1392套
但这三种选择和目前新房市场摇号盘相比，对刚需来说，无论是预算还是品质、配套要求，都是有一定的牺牲的。
结论，尽管挂牌超过8万套房源，真正能和摇号盘媲美性价比的房源非常少。
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怎么取舍：摇号盘逐渐退出市场，二手房将是刚需主流选择
对刚需预算有限来说，在摇号盘逐渐退出市场情况下，二手房的性价比还是略高于纯新盘的。
大部分二手房的性价比还是参考在新入市的项目。而且是牺牲一定品质，有总价、现房、配套兑现、近主城的优势。
而从今年的趋势来看，主城区成交地块越来越少，高铁新城、灞河新区楼面价10000+/㎡，软件新城、航天、未央湖楼面价破13000，港务区楼面价5000+元/㎡ ，主城区将继续呈现出新房少、改善、总价高的特征。
而对于购房者来说，想要选择合适的、性价比高的二手房，需要找准自己诉求的基础上，熟悉新房、包括限价老盘、新入市市场情况。
毕竟，心里要清楚自己到底想要什么，才能判断什么样的房子适合自己。
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