【评估案例集】收益还原法评估农用地土地承包经营权价值案例
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农用地评估/估价案例
本文以实际接触的农用地评估项目为案例，将评估过程和我们在实践工作中的心得进行分享。
评估对象基本情况
该案例是为某企业对东北某地政府定向出让农用地的承包经营权进行价格评估，项目用地为耕地，种植水稻，一年一熟，与其他农用地不同的是本项目农用地为需改良土地。
项目背景介绍：
东北地区土地总面积79.18万平方千米，占全国8.2%；总人口10874万，占全国8.2%；耕地面积3.22亿亩，占全国17.6%，人均耕地面积是全国平均水平的2.14倍；粮食总产量8925万吨，占全国16.9%，粮食商品率70%以上，是国家重要的粮食生产基地和主要的商品粮基地，已成为中国最大的粮仓。
东北是我国主要的粳米生产地区，然而单季种植和优质后备土地枯竭，使东北的水稻生产在满足国家需求上面临巨大挑战。分布于松嫩平原的盐碱地，大部分都地形平坦、土层深厚、适宜机耕、具有土壤肥力，一经改良就是一项相当可观的土地资源，可产生巨大的经济效益和社会效益。为此当地进行了大面积的土地整理，完成中低产田改造工程，我们的估价项目即位于此区域。
项目用地开发程度为红线内由政府出资修建的水利工程包括干、支、斗、农渠（沟）、涵洞、闸门以及田间道路工程已经完工并通水、通田间道路，由政府出资修建的水利工程已经完工并投入使用，灌溉保障率100%。由承包方负责的农渠（沟）以下（不含农渠、农沟）的土地平整以及毛渠（沟）、田埂等田间工程仅有小部分完成。即承包方需要对农渠（沟）以上部分有继续投入的改良费用。
区域地形、地势及土壤条件：地块地面较平坦，土地多为盐碱荒地。项目所在地区原本是草原，低洼易涝，盐碱性较大，为苏打盐碱土。项目中部分是中低产田，约占25-30%，其余为中轻度盐碱地。平均含碱：8.5﹥PH值﹥8.0，矿化度﹥15%，电导率﹥4毫母，可溶性盐含量较高，主要成分是碳酸钠、碳酸镁、碳酸钙和氯化钠（土地条件取自土壤分析报告）。耕地要获得收益必须对其进行盐碱度的改良，这是该项目的特殊成本之一。
评估方法的确定
根据实地考察，当地地广人稀，类似耕地承包经营权在当地多出租给农户进行种植和生产，通过走访农户可采集种植水稻的产量收益和成本数据，同时结合估价方法的选择，可以采用收益还原法进行评估。
收益还原法的测算过程
评估思路：收益还原法是将估价对象土地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估用地价格的一种方法。本次评估我们采用现金流分析技术，通过测算承包期内净现金流折现价值求取该土地承包经营权价值。
收益还原法的计算公式：
宗地价格=a1/(1+r)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+an/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
式中：
a1、a2、…an ---分别为未来各年的纯收益；
r1、r2、…rn---分别为未来各年的还原利率；
首先我们需要对项目土地的利用方式、经营模式有深入的了解。由于案例项目用地多为中轻度的盐碱耕地，盐碱地的改良成为此项目的技术重点，通过调查相关的农业专家和走访当地种植农户，对盐碱地改良的技术的成熟度和关键问题进行了深入的调查得知：
地块比较适宜的改良措施是：排水，灌溉洗盐，放淤改良，种植水稻，培肥改良，平整土地和化学改良。
项目的经营模式计划采取“企业+基地+农户”的生产模式，建立新型的水稻生产企业（这也是比较当下比较流行的一种农业经营方式）。利用当地水泵工程和吉林西部土地整理及当地水田发展规划的契机，在项目用地上全部实施有机水稻种植。
通过分析得知要使项目用地获得收益，第一步就是对土地进行一系列的改良投入，使其达到种植的前提条件，当地采用“以稻制碱”的办法改良盐碱地，我们通过调查和走访专家，了解到此方法的改良过程一般包括需要土地开发整理和种植改良，开发整理指的是修建水利工程、田间道路、土地平整以及在平整时添加盐碱地改良剂等，把盐碱地整理成水田，属于一次性工程投入；种植改良过程指的是连续种植水稻的方式使用土地达到优质水田的产量。
考虑到盐碱荒地开发治理过程中，农业开发的风险以及当地农业人力资源不足需从其他地区引进的现状，同时为了控制风险、降低项目对熟练农业工人和农户的依赖度，本项目采用分步开发的模式逐步完成对整个项目的开发和改良。所以我们在测算中依据实际情况进行分段的全寿命周期测算方法。
1. 项目的前期投入
一般包括农用地开发费用、土地平整费及田间工程建设费、土地改良费等。
◆①农用地开发费用：
农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。
根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要一般包括以下几方面：
通路：分通田间人行路、机耕路等情况；
灌溉：分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等；
排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等；
通电：考察田间耕作能否方便地使用电力；
土地平整：平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20厘米的疏松土壤的耕作层。
项目用地为当地重点土地整理项目，依据承包合同的约定承包人仅负责农渠（沟）以下（不含农渠、农沟）的土地平整以及毛渠（沟）、田埂等田间工程建设费和在平整土地时添加盐碱地改良剂等。开发模式为每年5月的插秧期之前完成当年开发计划，实现当年开发，当年种植，当年收获。
◆②土地平整费及田间工程建设费
指田块内的，具体费用一般需要农田整理设计完成之后通过测算取得，关于此项费用我们可以通过走访当地农户和农业局相关农业专家调查得知。此项费用在当地一般水平是400～500元/亩，根据开发情况逐步投入，土地平整及田间工程建设费用可得知。
◆③土地改良费
估价对象为盐碱地，在土地平整的同时需要一次性添加改良剂进行盐碱地改良，根据市场考察，一般在前三年根据开发计划投入改良费（主要是改良剂），可以通过搜集3-5户农户已经改良的土地投入有效数据进行整合，将改良剂每亩的费用进行平均数的测算，取中间值即获得三年所需的总改良费用。
土地开发前期费用均为一次性的投入，通过对土地进行了前提开发、平整投入的过程，土地可慢慢由改良期过渡到稳产期。
2. 项目收益
◆①项目年潜在毛收益
是指待估宗地按法定用途，合理有效的利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。评估中相关资料的取得我们主要采用了市场调查法进行实地的走访和确认，比如通过走访当地农户、农业专家和农业局，调查得知当地成熟的水稻田年租金根据纬度和无霜期、交通便利程度、离出海口的距离、水利设施的保障程度等而变化，一般在350~500元之间。除了个别企业外，出租模式多数为零星地块的出租。近几年东北大米畅销、中央农业直补政策等因素的影响，农民种植积极性很高，当地耕地市场供不应求。
我们依据企业对该项目用地的开发计划确定预期收益水平：前三年水稻种植即为土地改良期，按土地改良进度出租给农户的收取年租金，改良的全部水稻面积达成稳产之后租金每年按一定比例递增。根据搜集的有效数据汇总，年租金分别为第1年（开发当年）0元/亩（对农民前期投入及生产的保障）、第2年为160～200元/亩之间、第3年为350～400元/亩之间，第四年开始稳定。
◆②空置损失
当地为农业大省，一直将粮食生产作为重要的产业，集中投入建设高标准农田，使农民种粮由粗放向精细转变。项目在前期已完成土地整理，后期进行土壤改良后实现水稻种植；加之2011年国家主要强农惠农政策中种粮直补、农资综合补贴、良种补贴、农机购置补贴、粮食最低收购价政策等一系列政策均对农民是利好优势，结合当地良好的农业市场状况及农民种植的积极性，测算时不考虑撂荒，空置损失为零。
◆③其他收入
一般是保证金或押金的收息收入。但该项目为企业的生产基地，为实现保证未来收益，采用“企业+农户”的现代农业管理模式进行生产和经营，一般不收取农户的保证金或押金等其他费用。
故项目收益=潜在年毛收益-空置损失+其他收入
3. 种植期间费用
主要是出租经营产生的费用。项目经营采用的是企业+农户的模式，企业把农地改良为水田后出租给农户种植。在出租经营期产生的费用一般包括管理费用、维护费和税费。
管理费用由人员工资、办公场所租金、交通费、办公费和差旅费构成，可根据当地情况测算。
农用地维护费是指农用地基本配套设施的年均维修费用。一般取土地平整费用的5%～8%，每年均匀投入。
税费：从粮食生产者农民来看，近几年农业税费的取消和各项农业补贴政策的落实，使农民的种粮积极性有所恢复，同时党中央、国务院和省委、省政府高度重视“三农”问题，近年来相继出台了一系列强农惠农政策，为增加有效供给，稳定价格水平提供重要支持，有力促进了农户增产增收。国家主要强农惠农政策及税费优惠包括：良种补贴、农机购置补贴、加强小型农田水利建设政策等。通过对国家惠农政策及吉林省税务局了解，出租农地收益税费约为零。
4. 计算年净收益
年净收益=项目收益-项目的前期投入-种植期间费用
求取宗地的收益价值
项目用地收益价值=剩余年期各年纯收益折现值之和
关于折现率取值问题，按照国家相关指导意见，一般农业开发项目还原利率取值6%，此时需考虑项目所在的经营模式，缺乏流动性补偿及风险报酬等综合确定折现率。
结论
从上述案例可以看出农用地价格评估涉及的大量基础数据，农业开发模式的不同，天然地条件对种植业的影响等都是我们所不熟悉的领域。
工作中需要进行大量的市场调查和专家走访，特别是农用地前期改良成本和投入、新的农业生产方式在我国东北农村都是对我们评估工作提出新的挑战。用现金流的方式测算承包土地使用权价值对农用地土地承包经营权流转中价值确定是一个比较好的方法。
文章来源：微信公众号评估大师
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