合同签订时房屋不存在，就将来的房屋签订房屋买卖合同，是否有效

【原告诉称】：

原告与被告于2010年8月26日签订的《房屋买卖协议》一份，约定被告因拆迁安置的位于杭州市余杭区五常街道某社区某花园农居点房屋（面积：90m³）以总价90万元的价格出售给原告，被告在某社区实际交付房屋之日起十个工作日交付原告使用，原告同意承担办理房产过户的全部费用，原告于签订合同当日已经支付全部购房款90万元。

被告及同户口的贾某根、贾某仙、阮某 共有的位于杭州市余杭区五常街道某村某花园晓凤苑13-2-1101、1-3-1002、3-2-501、6-1-1301共560㎡的房屋，村委已经通知原告可以办理产权登记手续，原告多次要求被告协助办理上述房屋的过户手续，被告以房屋已经涨价为由拒绝协助原告办理过户手续，经协商无果。

诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2010年8月26日签订的《房屋买卖协议》；二、判令被告返还购房款900000元；三、判令被告支付利息损失662400元（以90万元为基数，按2010年人民银行公布的五年期以上的贷款年利率为6.4％，自2010年8月27日起2022年2月26日止共11.5年），并判令被告支付2022年2月27日起至本息全部付清之日止的利息损失（也以90万元为基数，按年利率6.4％计算）；四、判令被告支付违约金180000元（按90万元的20％计算）；五、本案件受理费（含保全费）由被告承担。

【被告辩称】：

被告答辩称：第一，案涉房屋买卖协议无效，签订的时候被告尚未实际收到房屋，尚未具备该房屋转让的主体资格。第二，案涉房屋买卖也未实际发生，被告并未收到原告支付的所谓购房款，原告也根本未代被告归还他人的90万元借款，因为当时被告根本没有90万元的债务。

原告要主张债务存在，应提供其代还的债务凭证。第三，原、被告之间只有一笔债务，即被告2009年10月8日向原告借款30万元，本案的房屋买卖协议就是因为这一笔债务而来，原告于2010年8月26日让被告签署上述房屋买卖协议及收条各一份，是为了确保30万元债务的实现，并非真实发生了90万元购房款支付和90万元债务的代偿。因此，希望法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的不实诉请。

【人民法院查明事实】：

2010年8月26日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于杭州市余杭区五常街道某社区某花园农居点的房屋出卖给乙方，房屋的转让价格为90万元，转让所产生的相关费用由甲方承担。

房屋面积暂定为90平方米，并以实际交付时实地踏勘结果为准。付款方式为2010年8月26日一次性付清，甲方在收到乙方支付的购房款后，应向乙方出具收条。

本协议约定的房屋交付条件达成后，若甲方未按本协议约定将房屋及相关资料交付给乙方的，乙方有权单方面解除本协议，有权要求甲方退还已付房屋转让款及相应利息，并有权要求乙方按房屋转让款总额的20％承担违约责任。

本协议约定的房屋交付条件达成后，若日后甲方反悔的，则应无条件退还乙方支付的购房款，并应按房屋转让款总额的30％承担违约金。若甲方违反本协议第四条约定的，不履行办证及过户义务的，则甲方有权要求乙方按房屋转让款总额的30％承担违约金。被告另在落款日期处书写“二〇一五年七月二日”、“二〇一六年七月二日阮某华”的字样。

后被告出具收条一份，确认收到原告房款90万元，系原告代其归还他人处借款90万元。

2016年1月30日，贾某根户与杭州市余杭区五常街道农民多层公寓建设管理中心签订《五常街道多（高）层公寓回迁安置草签协议书》，确定贾某根户5套安置房为：福鼎家园晓风苑13幢2单元1101室，设计建筑面积150平方米；福鼎家园晓风苑1幢3单元402室，设计建筑面积120平方米；福鼎家园晓风苑3幢2单元1002室，设计建筑面积120平方米；福鼎家园晓风苑18幢1单元501室，设计建筑面积90平方米；福鼎家园晓风苑6幢1单元1301室，设计建筑面积80平方米。

2016年2月1日，案外人阮某根向本院提起诉讼，要求确认其与被告于2016年1月30日签订的“补充协议”有效，本院于2016年4月18日作出（2016）浙0110民初某78号民事判决，认定如下事实：2010年10月17日，阮某华、陈某华签订房屋转让协议书，阮某华把根据2009年5月16日“征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书”（户主贾某根）可以获得的在某花园安置房80平方米转让给陈某华；2012年8月19日，阮某华、陈某华、张某英与阮某根签订协议，陈某华、张某英（系夫妻关系）将此房屋转让给阮某根，转让价格为80万元，阮某华同意；2016年1月30日，阮某华与阮某根达成补充协议，双方一致同意，2010年10月17日阮某华、陈某华签订的房屋转让协议书所指向转让的房屋、2012年8月19日阮某根与阮某华、陈某华、张某英签订的协议所指向转让的房屋，为阮某华在2016年1月30日根据2009年5月16日“征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书”获得的在贾某根户560平方米安置房中80平方米安置房的份额，转让价格不变；对此，贾某根、贾某仙、阮某 、陶某燕、阮某彬口头表示同意。后阮某华将福鼎家园晓风苑6幢1单元1301室房屋交付给阮某根使用，阮某根实际占有并装修使用该房屋。该判决据此确认阮某根与被告于2016年1月30日签订的“补充协议”有效。

另查明，原告于2016年4月19日向本院提起诉讼，要求被告及其妻子贾某仙归还原告于2009年10月8日出借的借款30万元，本院于2016年12月1日作出（2016）浙0110民初5183号民事判决，判决被告以及贾某仙共同归还原告借款30万元。后贾某仙提起上诉，杭州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

【法院认为】：

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有约束力，被告关于其在签订该协议时并未实际取得房屋，故该协议应属无效的答辩意见理由不成立，本院不予采信。

被告已出具收条确认收到全部房款，但未按约将房屋交付原告并配合办理产权变更登记手续已构成违约，对此应承担相应的民事责任，故原告要求解除该份协议，要求被告返还购房款的诉讼请求理由成立，本院予以支持，但协议解除时间应为原告变更诉请申请送达被告之日。

被告虽答辩称案涉《房屋买卖协议》系30万元借款的担保，但未出示有效证据证明，且其在原告提起民间借贷之诉后仍在《房屋买卖协议》上再次签字确认，故本院对被告该答辩意见不予采信。

根据《房屋买卖协议》约定，本协议约定的房屋交付条件达成后，若甲方未按本协议约定将房屋及相关资料交付给乙方的，乙方有权单方面解除本协议，有权要求甲方退还已付房屋转让款及相应利息，并有权要求乙方按房屋转让款总额的20％承担违约责任，故对原告主张的利息损失及违约金，本院对违约金部分予以支持，对利息损失部分调整计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，超出部分不予支持。

【判决结果】：

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告陆某祥与被告阮某华于2010年8月26日签订的《房屋买卖协议》自2022年3月6日起解除；

二、被告阮某华于本判决生效后十日内返还原告陆某祥购房款900000元；

三、被告阮某华于本判决生效后十日内支付原告陆某祥利息损失564917.71元（暂算至2022年2月26日，此后至房款还清之日止的利息损失，以900000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；

四、被告阮某华于本判决生效后十日内支付原告陆某祥违约金180000元；

五、被告阮某华于本判决生效后十日内支付原告陆某祥财产保全申请费5000元；

六、驳回原告陆某祥其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费20482元，由原告陆某祥负担1146元，被告阮某华负担19336元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。