房地产、股市，是中国最大的两类资产，是投资房子还是股票？这是投资者经常面临的大类资产配置的问题。那么怎么看房市、股市未来的行情？如何预判房市、股市的景气度？

如何预测房地产市场未来行情？

商品房销售面积累计同比（S0073300）是宏观分析师最常用的经验指标，销售好了，房企对未来有了信心，就会愿意拿地、开工，从而传导到房地产开发投资完成额（累计同比：S0029657），从经验上看，前者领先后者3-6个月左右。

关于房地产开发投资完成额，详见往期文章：

这是宏观分析常用的经验规律：房地产销售企稳了，过几个月宏观经济就企稳。如上图，截止最新数据，2022年12月的商品房销售面积累计同比（蓝色）-24%，还在低位徘徊，没有回升迹象。可想而知，至少看到2023年3-6月，房地产的景气度也不会好转，继续推断，2023年底的竣工周期也不会有回升迹象，今年的家电什么的可能不会有太好的行情。

过年期间，我听很多人说2023年房地产会有回升，至少从这一点看，这么说还言之过早，可能他们“逻辑”能扯一大堆，但数据的支撑是较弱的。

如何判断房地产库存？

商品房待售面积（累计同比：S0029673），指的是建好后没卖掉的房子。同工业企业的库存周期一样，参考往期文章：

销售与库存之间的关系可以揭示目前房地产行情。比如下图，截止2022年底，销售面积同比下滑，待售面积同比上升，表示市场不景气，房企库存积压。

如果未来能看到销售面积回升出现向上拐点，同时待售面积同比下降（房企去库存），那么就意味着房地产行情复苏；接着房企开始开工，销售面积、待售面积同比上升，那就是房地产的高景气了。眼下还不知道是什么时候。

当然也可以直接看国房景气指数（S0044751），现在的景气度是下降的。

那么，销售面积同比什么时候会起来？

前面提到，销售面积同比是一个不错的领先指标，但问题又来了，什么时候销售面积同比会回升呢？

市场的第一性原理是需求，只要有人愿意买房，景气度就会上来。买房的需求刺激，一看政策，二看货币是否宽松。政策是定性的东西，无法量化，货币宽松是可以量化的。

一旦流动性过剩，稀缺的标的容易被追逐，成为蓄水池，这或许能解释“抱团行情”的成因。

那么如何衡量过剩的流动性呢？简单的办法就是看M2同比与名义GDP同比的差值，其逻辑在于央行说的“货币供应量要与名义GDP增速相一致”，如果两者缺口大，那就是不一致了。

名义GDP增速，最高频的是GDP现价当季同比（M6637815），而M2同比（M0001385）是月度数据，所以在Wind中要对M2同比进行季度变频。

上图可以看出，目前流动性（绿色）和GDP增速（橙色）的差值在走阔，M2同比在提高，GDP增速在下滑，但实际上，或许是购买力的影响，又或许是“房住不炒”和“精准流动性”的影响，房地产和股市并没有很好的表现。

这进一步说明，宏观经济分析只能做参考，不要把它看成1+1必然等于2的逻辑。

从国债收益率看流动性

利率是衡量流动性最直接的指标，主要看10年中债国债到期收益率（S0059749），但很奇怪的是，我的Wind上的这个指标的取值都是0，另一个指标10年国债到期收益率（M1001654）也可参考。

经验上看，国债收益率低于3.3%时被认为是流动性过剩，可能会有房地产和股市的景气周期，4%以上则意味着流动性的收紧。现在国债收益率是2.9%，低于3.3%的经验值，结合前面说的M2与GDP增速差值来看，我们现在的流动性是比较充裕的，毕竟经济的复苏期才刚刚开始，还没到收紧银根的时候。

房地产与股市景气度分析总结

房地产景气度的分析框架，同库存周期的原理一样，通过商品房销售面积、商品房待售面积之间的关系，来判断目前库存周期所处位置。比如截止2022年，商品房销售面积同比向下，但待售面积（库存）略有上升，是基钦周期里的被动补库存阶段，市场不好，库存积压。

商品房销售面积领先房地产开发投资完成额3-6个月，我们可以通过政策（定性）、流动性（定量）来预判房地产市场需求，从而更早地预判商品房销售面积增速的走势。

所以接下来的重点又回到流动性的判断上。流动性如何，不仅对房市，乃至对股市都至关重要。

流动性，是房市、股市共同的领先指标，也是分析重点。

方法1：看M2同比与名义GDP同比的差值，其逻辑在于央行说的“货币供应量要与名义GDP增速相一致”，如果两者缺口大，那就是出现了过剩的流动性。上文已经分析出，截止2022年底，我们的流动性是比较过剩的，可能和疫情期间刺激经济有关，但可能因为“房住不炒”或者“精准流动性”的要求，房市、股市并没有因此走高，所以这进一步说明宏观经济不是一个1+1必然等于2的逻辑，它是一个混沌系统，很多数据只能做参考。至少可以推断出：2023年经济基本面真正修复之前，我国收紧流动性还为之过早。

方法2：看国债收益率，低于3.3%时被认为是流动性过剩，4%以上则意味着流动性的收紧。现在国债收益率是2.9%，进一步佐证了前面说的流动性宽松的结论。

往期文章

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其中，基建的分析方法请看：《一文看懂基建投资的分析方法》。

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