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经营性基础设施用地的评估案例

（中国电信）

评估对象基本情况

估价对象证载权利人为中国电信股份有限公司××分公司，土地用途为市政公用设施，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年1月8日。

本次评估范围内的土地在国家土地分类上属于公用设施用地，该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及用地性质、参照地价标准等问题难以确定。

本次评估首先参照商业用地对估价对象进行评估，再考虑待估宗地与商业用地用途上的差异，对其进行修正，从而确定估价对象的评估价值。

参照商业用地进行评估的理由

参照商业用地进行评估的理由是：

目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，我们从以下四个方面进行分析。

▼（1）通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。

地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、容积率等。下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析。

▲地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表

 

通过上表的比较分析，发现该类用地与商业用地的地价影响因素敏感度近似，更接近商业用地与住宅用地。

▼（2）从行业性质的角度判断土地的参照归类

电信综合楼从行业上讲属于市政公用设施的范畴。市政公用设施中还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。

根据以往的评估经验，电信用地是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的商服用地使用相比存在较小的差异性。

它一般建设在城市市区，周边有写字楼、商业性办公楼、旅行社、运动保健休闲设施、照相、理发、洗浴等服务设施，有广泛的服务人群，其本身的使用对于周边土地的利用带来正面的影响，土地位置也位于××镇商业二级地包围圈内。因此对于电信综合楼用地是可以参照商业用地的地价水平进行评估。

▼（3）从电信综合楼用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类

 

电信综合楼用地对于自身及周围的土地利用产生正面的影响。一般情况下新建项目在选址时会愿意选择建设在电信综合楼的旁边或原址上，特别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。这就导致电信综合楼用地在收购后处置时限制较小，处置一个较高的价格的可能性较高。这从另一个角度决定电信综合楼用地的地价水平接近该区域商业或住宅用地的价格。

▼（4）从电信综合楼用地开发利用方式上确定土地的参照归类

根据土地出让合同，可在该地上建设综合楼。按照××市电信局初步的建筑总平面图设计方案，将建设一幢集办公、培训、会议、仓储、商业店铺为一体的综合楼。故从该地今后的开发利用方式上看，在使用条件上更接近商业用地。

 通过上述分析，电信综合楼用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到商业用地。

评估过程

 （1）根据《××市基准地价更新研究成果报告》，××市基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2005年12月1日，土地开发程度为 “五通一平”，商业容积率2.0，住宅容积率1.8，最高出让年限商业40年，住宅70年，××镇为××市一级镇，其二级商业基准地价为5360元。

委估宗地土地用途为市政公用设施用地，土地级别为商业二级，根据该宗地《国有土地使用权出让合同》第三章十一条：容积率为1.01。

▲ 一级镇商业用地级别价、区片价修正因素系数表

 

▼（2）区域及个别因素修正系数的确定

▲估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

(3)估价期日修正系数的确定（R1）

××市基准地价基准日为2005年12月1日，而本次评估的估价基准日为2009年11月30日，时间相差48个月，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，根据评估师对地价变化情况的了解，以及近几年周边商业用地的增长趋势，进行估价期日修正，确定估价对象期日修正系数R1=1.1919。

(4)确定土地使用权年期修正系数（R2）

估价对象剩余年期为43.17年，与基准地价所对应的年期为40年不一致，须进行土地使用年限修正。土地还原利率取无风险利率加上风险调节值之和，无风险利率以一年期定期存款年利率2.25%确定，考虑土地收益的无风险性及当地社会经济发展和土地市场等状况，土地还原利率取7.5%。

土地使用年限修正系数计算公式为：

Rn=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]

式中，Rn—土地使用年限修正系数

      n—宗地可土地使用的年限，本宗地为42.13年

      m—法定商业用地最高土地使用年限，即40年

      r—土地还原利率为7.5%

故Rn=[1-1/(1+7.5%)41.37]/ [1-1/(1+7.5%)40]=1.0084

即土地使用年限修正系数Rn为1.0084

(5)容积率修正系数的确定（R3）

依据××市基准地价内涵标准容积率商业为2.0，建筑密度为30%，评估对象容积率为1.01，建筑密度为21.5%，故需进行容积率修正，根据××市商业用地容积率、建筑密度联合修正系数表，确定估价对象容积率修正系数R3=0.56。

(6)确定对基准地价修正后的结果

分宗地描述测算公式、具体参数及最终计算结果，根据公式：

基准地价系数修正法评估的宗地单价

＝5360×（R+∑Ki）×R1×R2×R3

=5360×（1+14%）×1.1919×1.0084×0.56

=4112.70（元/平方米）

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