谈谈周期：为什么有业主刚交房亏损200万就卖？

房地产是经济发展的火车尾，也就是说经济发展起来了，房地产市场也会繁荣。而不能反过来说，房产地发展繁荣，经济就会发展起来。为什么呢？很简单，如果房地产发展繁荣能够带动经济发展，世界各国只要都在本国大兴土木，就全都是发达国家了。

这就是房地产周期的本质。

美国08年金融危机后（经济下滑后中速增长），人口流入（200万/年），花了12年时间（2008-2020年），房地产市场恢复了九成，新房年销售套数从2009的40万套恢复至近两年的60-70万套，二手房年销售套数从400万套恢复至500-600万套。而日本经济长期维持年均仅1%左右的增长，人口总量负增长、结构恶化，导致房地产市场复苏的内在动力衰减。（数据来源：《保利2022-2023年房地产行业白皮书》）

考虑到美国人有更多的资产配置选项（通常是24%房产，76%金融资产），且2008-2020年处于超低利息环境。而中国人则69%房产，31%金融资产。（数据来源：《中国财富报告2022》任泽平）

美国花了12年，24%资产在房产，08-20年超低息环境；我们69%在房产，现在进入降息周期，对于人口净流入的城市，乐观预期，恢复周期也需要4年时间。（仅供参考交流）

这就不难理解，为什么有业主2022年刚交房的房子，在限售期刚放开之际，就亏损200万挂牌出售。等于业主是把次新房按照新房6.28万/平的单价在卖，形成跟新房的降价竞争，策略很好，价格也不错，但是总价太高，买家可选的范围很广，在不考虑二手房交易税的情况下，降价200万也没有吸引力。（200万/1600万*100%=12.5%，厦门普遍新房限价7.18万，7.18*12.5%=0.8975万，7.18-0.89=6.28）

懂周期的不多，懂周期愿意割肉的更不多。在这里我们不是唱衰和让大家割肉，要知道每一个周期内，对不同群体有不同的优劣势。比如，现在对于刚需买家/置换改善人群来说，新房低价促销就是实打实的利好，挤压二手房卖家让利，也更有的选择；但对炒房客/投资者/卖家来说，手中的房产在贬值，供给在增加，变现速度变慢，愿意离场的人少，大多数还在观望中，而有些人已经一夜返贫。

另外，在周期内，能够抵抗楼市调整的是核心资产。这个我们找时间另外说。建议大家在买卖房产的时候，多根据市场情况思考一下，不要盲目跟风。