财忠方法之以固定资产抵债过程中的节税方法

财忠节税思路

当企业欠银行的贷款逾期不能偿还时,企业经常会以不动产或者其他固定资产抵偿债务,在用不动产抵偿债务时,由于银行并不会直接使用该不动产,也不能利用该不动产进行经营,因此,银行最终还将处置该不动产。由于不动产每转让一次都要相应缴纳印花税、土地增值税、契税和增值税及其附加。转让次数越多,税收负担越重。因此,银行应当尽量减少不动产转让的次数,如有可能,应尽量由欠账企业直接将不动产转让给买家,然后用销售不动产的价款抵偿债务。这样可以最大限度地降低不动产转让过程中的税收负担。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》所附的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》,一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。

财忠节税依据

（1）《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院 1988 年 8 月 6 日颁布,国务院令〔1988〕11 号）。

（2）《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财政部 1988 年 9 月 29 日发布,财税〔1988〕255号）。

（3）《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993 年 12 月 13 日国务院令第 134 号公布,2008 年 11月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过,根据 2016 年 2 月 6 日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订,根据 2017 年 11 月 19 日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）。

（4）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）。

（5）《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院 1997 年 7 月 7 日颁布,国务院令〔1997〕224 号）。

节税图

财忠节税案例

【例 12-1】某经贸公司欠某商业银行贷款本息共计 2 500 万元,逾期无力偿还。经过与银行的协商, 该经贸公司以自己的一处营业大楼抵偿债务。

该大楼原购置成本为 1 000 万元,账面净值为 800 万元。该银行在收到该营业大楼以后,又以 2 500 万元的价格转让给某公司。请计算在转让过程中的税收负担, 并提出节税案例。节税案例根据我国相关税法的规定,该经贸公司将不动产转移给该银行,经贸公司和银行都应当按照“产权转移书据”税目缴纳 5‱的印花税,银行需要按照 3%的税率缴纳契税。

该商贸公司销售不动产,应当按照5.6%的税率缴纳增值税及其附加,按 30%至 60%的税率缴纳土地增值税以及按 25%的税率缴纳企业所得税。银行再将该不动产销售,同样应当缴纳 5‱的印花税,由于售价等于购置价,不需要缴纳增值税及其附加。

在第一次转让中,经贸公司需要缴纳印花税：2 500×5‱=1.25（万元）需要缴纳增值税及其附加：(2500-1 000）÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）=80（万元）。银行需要缴纳印花税：2 500×5‱=1.25（万元）；需要缴纳契税：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（万元）。

由于土地增值税和企业所得税对本次财忠节税案例的结果没有影响,暂不考虑。在第二次转让中,银行需要缴纳印花税：2 500×5‱=1.25（万元）。

被转让公司需缴纳印花税：2500×5‱=1.25（万元）；需要缴纳契税：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（万元）。整个过程需缴纳税1.25+80+1.25+71.43+1.25+1.25+71.43=227.86（万元）。对于银行而言,实际收款金额：2 500-1.25-71.43-1.25=2 426.07（万元）。

该银行可以考虑由经贸公司直接将该营业大楼销售给某公司,然后将销售后的金额归还银行债务。当然,仍然可以由银行来寻找该大楼的买家。这样,该经贸公司可以直接按照 2 500 万元的价格销售给某公司。经贸公司需缴纳增值税及其附加：（2 500-1 000）÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）=80（万元）；需缴纳印花税：2 500×5‱=1.25（万元）。其税负与其将不动产转让给银行是相同的。某公司需要缴纳印花税：2 500×5‱=1.25（万元）；需要缴纳契税：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（万元）。其税负与其从银行那里购买该大楼也是一样的。经贸公司将获得的 2 500 万元直接归还给银行,这样,银行就免除了税收负担：71.43+1.25+1.25=73.93（万元）。（因土地增值税计算过程比较复杂,需要假设条件比较多, 暂不考虑；如考虑土地增值税,节税效果会更加明显。）