新房稍微企稳，二手重回下跌，小阳春真的没了

一季度结束了，经历了梦幻般的2月回暖，很多人还在楼市即将热潮的概念股中无法自拔，但是目前来看，楼市回暖的承压依然非常大。

大家好，我是谢晖。3月刚刚过去，各地政策也还在继续出台，但是楼市的回暖确实好像乏力了。中指研究院也公布了最新百城新房价格，年初的时候，受到了防疫政策优化，叠加房贷利率下调等多项利好政策影响，前期积压需求集中释放，市场信心有所修复，1月百城新房价格环比跌幅较前期显著收窄；2月百城新房价格环比持平，结束了7连跌的态势；到达3月，百城新建住宅均价1.61万元/平，环比上涨0.02%，房价呈现止跌企稳态势。

虽然新房层面整体有一丢丢回暖，但是二手房市场又重新大面积回归到了下跌通道，目前来看，只有北京上海上涨，深圳广州依然处于下跌，二线城市更是大面积出现下跌，基本看不到冒头的城市，狂飙厉害的成都也仅仅是保持横盘，西安也只是微涨0.1%；三四五线城市更是没几个能打的了，只有三亚、廊坊还在环比往上走，其他多数都只能继续下跌萎靡了。

现在来说，按照年初专家们的想法，小阳春基本可以时候没了，我们从供应端、挂牌端以及房价端来讲讲。

首先，房企就是我们的前方部队，他们是最先进货拿地的人，现在很多房企的企业战略都有所调整了，跟个人一样，以前买房是闭眼就能赚钱，只要持有等着赚钱就好，错的概率很小，而现在呢，房企一旦拿错地或者高价拿地了，可能不仅成本收不回来，甚至可能卖不出去。所以很多房企都制定了“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，拿到的地已经要能确定性的销售去化才会积极出手，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈，而多数城市因去化压力较大，土地市场仍然低迷。

地方政府也变得聪明了，在市场预期还没修复的情况下，推地也是非常谨慎，从“集中供地”逐渐趋向“多次少量”进行转变，因为一次性拿出太多地，没人拍或者溢价率很低对财政来说非常吃亏，所以只能采取保守的供地的方式，像杭州、南京、广州等推地活动，已挂地块数量不及拟出让清单数量的三分之一。核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。

再从拿地的企业性质来看，2022年的拿地企业中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。而今年以来民企拿地的份额有一些提升，但是幅度还不够大。只要民企还不参与大规模的拿地，说明新房市场大家还是抱着很大的问号，原材料端都没信心，怎么让接盘的一手客户有信心呢？

再从二手挂牌端来说，有三个一线城市都去到10万套，而新一线城市的二手挂牌量，还在继续涨，比如重庆的17.2万套，天津的15.2万套，成都的14.2万套，南京的12.6万套。

为什么这么多房子都在挂牌，有几类客户都在影响这个量，一种是想在过去几年高位买入的客户，想趁回暖快速出货套现；一种是看楼市行情不太对，想尽快落袋为安的人，不再投资房地产了；还有一种是受到房地产税的影响，手上房子非常多， 想减低一些杠杆或者提前跑路。而就在三月底，也出台了带押过户的政策，北京也是第一时间就响应了，出了具体的细则，会更加缩短二手房的交易，想跑路的话也会更加方便，为什么在这个背景下出台这种政策，其实就是在给大家窗口期，该卖掉的房子赶紧卖，不要屯太多房子，而限售期很多城市也在持续缩短，就是促进房子的流动，保持住一定的存量税收，因为没有二手房的交易量，目前的个税、契税也会有很大的影响，很多人租房基本不会备案，这块租房的税收非常微薄。

最后从房价端来说，小阳春的破灭，对今年楼市回暖就有非常大的压力了，目前来说，还是陆陆续续的出一些修修补补的政策，但是这些政策能给到的力量已经非常有限了，目前还有几个回暖大招没有出台。

首先就是一线城市的限购放开，目前四大一线城市在限购方面还是卡的很死，因为顶层的交易没流动，底下城市就被束缚住了，很难形成正向循环，多数人卖二三线房子还是为了置换一线城市房产，因为谁都知道核心房产依然是值得持有的；

二是房地产税的落地，很多人觉得房地产税会使楼市崩盘，这肯定是杞人忧天的，这么多国家都有房地产税，也没见哪个崩盘的，日本最近还说要收空房税。因为房地产税主要目的还是增加地方财政收入，就是不要太依赖土地财政，不要把土地起拍价搞那么贵，你不能只限开发商卖房的价格，谁叫你地方政府自己面粉就贵呢，你起拍价1块钱，看看有没有民企开发商去拿地，土地要不就交给市场决策价格，要不你就完全垄断整个行业，全部由国资操盘就好，竟要别人高价拿地，又不想让房价涨太多，还要控制别人合理的利润，谁愿意干呢，干一次两次可以，干久了人家就换赛道了，大家说是不是。

三是吸引和开放外籍人士买房，大家现在经常听到国内炒房团去国外买房，但是好像都没听到国外炒房团来我们国家买，现在我们人口在持续减少，除了鼓励我们自己年轻人多生育以外，后续只能不断吸引国外人员移民我们国家来买房接盘了，很多男性结不起婚，因为重男轻女的思想也影响了90年代很多的独生子女，为什么有些省份彩礼很高，其实本质还是男多女少，现在也有很多人去越南娶媳妇，如果自己无法造血，只有吸引全世界的年轻人来我们这里，才能使需求端增加，只有需要买房的人多了，才能维持住高价格。

就像一线城市是虹吸全国的年轻人，省会城市吸引全省的人，县城是虹吸掉农村的人，农村的话没法吸了，只能变成老人和小孩留守的地方。所以，如果对全世界的年轻人开放买房的大门，才能在比较短的时间内创造出大量的购房需求，要生一个接盘侠需要二十多年，但是吸引一个老外接盘侠，可能只要一个月的时间，这样不仅解决了楼市的发展，也解决了广大大龄年轻人的婚恋问题。

当然，后续政策只有高层最清楚，楼市最大的不变就是变化，我们通过市场价格可以看出端倪，但是基调还是房住不炒，适合买房的城市和区域是稀缺的，现在容错率越来越低，一步错将步步错。