地产行业处于新旧转型的阶段，物业行业的估值也被严重拖累。

根据克而瑞统计数据显示，2021年物业行业平均的市盈率超过了30倍，但到了2022年年底，物业行业的平均市盈率已下降至7倍左右。

与关联方业务来源单一，成了物业企业的“软肋”，但物业作为服务行业，本身就具有极强的刚需属性。

当回归服务行业的本源，物业服务板块的估值也应该重塑。

万科董事长郁亮曾在万物云上市时表示，并不在意上市时估值的高低，更在意其未来的长期表现。

尽管，万物云上市时较最高千亿估值，打了

五折。

面对市场的选择，郁亮也明确的表示要警惕高估值，他认为，只有一个理性的资本市场，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。

就这样，上市不久的万物云短时间内几乎腰斩，万物云的连续“护盘”行动才稳住了股价，最高冲至56.83港元/股。

进入2023年之后，物业板块并没有延续上涨的走势，而是一路下跌，据统计显示，融创服务年内跌幅超过了37%，万物云年内跌幅已经超过了42%，碧桂园服务更是超过47%。

连续低迷的估值之下，多家物业企业的高管选择了下场增持。作为物业行业的龙头，碧桂园服务更是祭出了大招：

购回不多于3.37亿股股份，占已发行股份总数的10%。

“疯狂”回购

根据公开信息显示，截至2022年年末，杨惠妍一共持有碧桂园服务约36.12%的股份。

7月30日晚，碧桂园服务发布公告称，董事会主席杨惠妍将所有持有的碧桂园服务6.75亿股捐赠给了国强公益基金会（香港），国强公益基金会拟把捐赠股份用作支持香港及粤港澳大湾区科学、教育文化、健康及青少年成长等公益用途。

而此次捐赠的股份占到了碧桂园服务已发行股份的20%左右，捐赠完成之后，杨惠妍持有碧桂园服务的股份将下降至16.12%。

但由于国强公益基金会将所对应股份的投票权委托给了杨惠妍，这就意味着其对碧桂园服务的实际控制权不会因为捐赠而发生改变。

该消息发布之后，碧桂园服务的股价，一连下跌两日，跌幅达到了12%。

8月1日，碧桂园服务发布了2023年上半年业绩预告，公告显示，截至2023年6月30日止六个月，碧桂园服务录得未经审核综合收入约人民币206.5亿元至人民币208.5亿元，未经审核税前利润约人民币32.14亿元至人民币35.71亿元，未经审核期内净利润约人民币24.76亿元至人民币27.52亿元，未经审核归属于本公司股东的净利润约人民币23.18亿元至人民币25.76亿元及未经审核归属于本公司股东的核心净利润约人民币26.02亿元至人民币28.91亿元。

与业绩预告一同发布的，还有一份回购计划。

碧桂园服务表示，由于当下的股价未能充分反映集团的内在价值。所以公司将根据实际需要，于公开市场回不多于3.37亿股股份，据悉该部分股占到了碧桂园服务已发行的股份总数的10%。

受此影响，碧桂园股份股价次日大涨近18%。

公告还显示，回购股份的相关代价由集团现有可用现金储备拨付，公司将随后注销已购回的股份。

侃见财经认为，作为一家上市公司而言，回购总股本的10%，是一项“疯狂”的举动，对于一家334亿港元市值的公司，如果行使全部回购权限，那么届时可动用的资金不会低于34亿港元，对于碧桂园服务而言，该笔资金属于尚可承受的范围之内。

财报显示，截至2022年末，其期末现金及现金等价物为133.45亿元，也就是说，碧桂园服务有充足的资金完成此次回购。

“杠”上摩根大通

由于市场的复苏比较缓慢，现金流的困境就像一个紧箍咒困扰着多数地产企业。

所以，杨惠妍所执掌的碧桂园也面临这样的问题。

尽管碧桂园服务今年上半年依旧取得了不错的成绩，但是在碧桂园的影响下，市场并未给予相应的反馈。

一位持有碧桂园债券的机构人士对媒体表示，“接下来两个月碧桂园还有这么多的债确实是比较困难，我们也有和其他持有碧桂园债券的机构同仁做过交流，大家都已经做好了预期管理，这关能不能撑过去，要看各方的态度了。”

侃见财经认为，作为一家万亿级别地产企业的掌舵者，面临各种负面的冲击，杨惠妍大概率是“焦虑”的。但作为信用评级最高的民营地产企业，能够撑到现在，其也向外界展现出了财务的稳健以及韧性。

截至目前，碧桂园的融资渠道还算顺畅。7月20日，碧桂园还拿到了35.83亿港元及3.89亿美元定期贷款，用于还债。

面对困境，直面是最好的选择。

作为地产企业“现金奶牛”，稳住物业服务板块，很多问题也就迎刃而解，所以碧桂园服务向市场抛出了如此数额巨大的回购计划。

不过，对于碧桂园服务的一系列举措。摩根大通近日发布报告，继续碧桂园服务“减持”评级，该行认为，市场对碧桂园服务的担忧将继续拖累投资者情绪。

摩根大通还认为，此次回购最早8月底或者9月初才能展开，他们还预计此次回购规模不会很大。

很显然，摩根大通低估了碧桂园服务的决心。

侃见财经认为，随着各种政策利好的加持，行业已经开始逐步走出谷底，待市场信心有所恢复，那么未来公司大概率会顺利度过难关。