深度剖析 丰台科技园 招商臻园值得买吗？

前言

内容有点长，就分成“上、下”两期把这个小区说清楚，想快速知道结果，就直接“下”篇文章的“购买建议”即可。

一直想写写丰台科技园周边的地块及新房，大家也很关注丰台科技园这个产业区，会不会带动这里周边的房价呢？会不会像亦庄开发区一样呢？今天就聊聊--招商臻园（丰台科技园的招商臻园，不是望京那个，最近听说望京臻园楼下的各个小卖店拆了）。

1、背景

2023年6月20日，是北京6月的第四场土拍，北京市丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-020地块（用地性质为R2二类居住用地，用地面积约3.59万平方米，建筑规模约7.89万平方米，容积率2.2，控高30-45米。需配建地上建筑规模1200平米邮政支局一处）起始价30.1亿元，4家房企报名（保利、中海、天恒、招商）（起始价30.1亿元，设定土地合理上限价格34.615亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。最终招商蛇口以31.6亿元竞得，溢价率为4.98%，成交楼面价为4万元/平方米，建成后销售指导价为7.2万元/平方米。案名：招商臻园。（大家看到这个盘，是不是想到望京的来广营地铁站旁边的神盘--臻园，就是同一家开发商，同一个品牌，）

2、位置&交通

整个板块处在丰台区的丰台科技园板块，丰台区与大兴区犬牙交错交错的地方（正好是丰台区凸出的一块地方，这块地的周边建了不少安置房和公园及4S店，晚上路边经常停放着那种拉小轿车的专用大长的卡车--用丰台的鸡屁股来形容这里一点也不为过。但是招商臻园的高端定位，与这个地理位置真是有点不匹配）。南四环与南五环之间（项目至南五环的羊坊桥走行距离780多米左右。距离南四环的科丰桥走行距离5.7km）。

公路交通：自驾可以走丰园路，向南走行482米是京良路（小区沿着丰园路向南走行680多米至南五环）。向西南可至房山良乡--至京港澳高速。向东可至京开高速新发地桥。沿着丰园路一直向北--丰科路--丰葆路--科技大道至南四环的科丰桥。也可沿着丰科路一直向北至南四环的怡丰桥---再一路向北就到达丰台站，直至万寿路--蓝靛厂南路直至颐和园（这边堵车也可转线至樊羊路至南四环的花乡桥）。

公共交通：这里距离4号线西红门站走行距离大约3.2km（一般也不是特别建议去这里乘坐地铁，早晚高峰，这里也非常拥挤，利好就是这边有始发车）。更建议沿着丰园路至大葆台乘坐前往9号线列车或者前往10号线首经贸换乘的列车（基本属于两条线都可达，不过虽然线多，但是人更多。房山人民就靠这条线与市区联通了（大兴不仅仅有4号线，还有8号线分流一下，未来19号线也能分流一下））。

总之：这里属于丰台与大兴交界处，要不是丰台突出一块，大概率就分到大兴了（这里叫做丰台的鸡屁股，也没错，在这个鸡屁股上修建一个招商的臻园，绝对算是这一片的一个大大的亮点--相当于是给一个不怎么样的地块，嵌套了一个夜明珠）。环线位置看着不偏，但是去这里走一遍，确实感觉发展太偏了（周边不是荒地，就是回迁房社区，还有各种老旧基本快要废弃的工厂，看不到未来要升级的迹象，只是这两年路修的好了不少，特别是动车段的铁路桥修建，便捷不少）。这里开车出行还是比较方便的，由于进入四环的路有几条，可以起到分流作用，因此堵车不是那么严重。这里坐地铁还是去3km外的房山线大葆台站更方便一点。

3、学区

这里旁边有阳春小学，这里西面是北京市丰台区新北赋学校（私立学校-学前、小学、初中、高中全覆盖，2001年经北京大学、北京市教委批准成立的一所集小学、初中、高中为一体的寄宿制学校，在北京民办学校中拥有极高的知名度，升学率常年保持优秀水平），高立庄小学。旁边有北京八一艺术学校（属于公办的职高类学校）。

这里也预留了3个中小学教育用地、4个托幼用地，未来大概率是北京十二中教育集团或者丰台五小教育集团（现在基本都集团化了，丰台也没见引来人大附，就把自己区域内的学校引来就算不错了）。

总之：这里算是有学上，目前的学校不怎么样（周边基本都是回迁房，即使不是回迁房，也属于两区交界--两区都比较弱，还不是重点发展区域，偏远的学区）。未来引进的还是未知数。别提学区房的事情。
4、产业

这里属于紧邻丰台科技园（丰台科技园之前的定位是以军工赋能民品为依托。后来慢慢发展成以传统的轨道交通相关的上下游主要的产业基地--从中铁建、中国建筑土建公司、到车辆、盾构机、信号、通信等等为主。配有各种其它产业--银民生银行信用卡、邮政银行研发中心、伊利集团--我看主要是销售--都是女同志等等。也有一些国企在此办公。一路向东发展，基本土地规模到花乡奥莱为止的区域。这里也有一些其它公司，都基本是以独栋楼的形式办公。这些产业决定了这里不是高薪人员聚集地，很难拉伸区域内的房价）（区域内的北部要不是各种老破小，均价都不到5万，要不就是像中海甲叁号院的高端改善，单价10W+，差距太大。区域南侧不是公园就是各种安置房，商品房比较少，前几年在樊羊路及郭公庄盖了不少限价房，导致这里的商品房相对比较少--招商臻园算是一个补充，但是确实有点太靠南了），这个是一个不争的事实，这个和望京的臻园有点像，离产业不是很远（这里比望京臻园离产业会稍微远一点）。这里距离丰台科技园的核心区大概是3.5km。开车或者骑个电动车也比较方便（买千万家产的就打车也不远，好多时候拼车吧，太近了打车都不愿意接你这一单）。

这里只要上了地铁，去往丽泽、中关村还是很方便的。地铁前往CBD、望京和亦庄还是有点距离（但是去往亦庄开车走五环还是非常方便的，南五环堵车现象还是比较少的，就是早高峰，要迎着太阳开车，有点晃眼睛）。
总之：这里就打着丰台科技园的产业旗号（丰台科技园一传统产业位置，薪资水平相对有限），产业势能对房价的带动相对还是相对弱一些（主要带动了房山的房价，这里好多人不论是租房还是买房都热衷去房山--有品质，次新聚集，相对便宜）。

5、生活配套--周边近距离的商业配套基本等于无或者相对比较低一点，需要借助科技园区内及北部的生活配套，距离还是有点小远（科技园是上班的地方，不是生活区域，因此偏重不一样），这些是这个地块的一个短板。

商业：沿着丰园路，向北800米就是新华国际中心，这个商场在2016年就在修，基本成形了。这两年周边的回迁房基本成形入住了，这里一商业中心也开始有一点商业，但是离成形的商场差远了。

这里距离大红门的荟聚大约3km。借助交通工具还是可达的。这里距离丰台科技园的万达广场大约5km，开车还是很方便到达的。还有就是4.4km走行距离的永旺梦乐城（自从有了万达广场以后，这里的生意是向下走的趋势）。再就是远一点的花乡奥莱了，其他商场就相对比较远一点了，自驾前往就随意了（远一点而已，好多人还会去房山的奥莱。走京良路还算顺一点）。
总之：这附近是没什么成形的商业，顶多是去楼下吃碗面条（还不是那么的丰富）。需要借助交通工区前往3km外的大型商圈（西红门荟聚、科技园的万达广场等等还是能满足需求的）

医疗：这里附近除了明春苑社区卫生服务站外，就是回迁房社区门口的药店了。去医院要不去丰葆路的北京时珍堂中西医结合医院（属于私营医院），要不就去距离稍微远一点的北京丰台医院，大约9km左右。反而是离大兴狼垡的黄村医院反而是更近一点（这个医院属于小型区域内的小型医院，感冒发热还是可以解决的），大型医疗机构还是去天坛医院吧（三甲医院，沿着樊羊路一直向北就到了，还算比较顺路。早晚高峰红路灯要等，但是基本不会发生堵死的状态发生）。小区隔壁的北京美中爱瑞肿瘤医院属于私营小型专科类医院，用处不是那么大。

总之：周边缺少医疗机构。小打小闹的毛病可以借助大兴长丰园旁边的黄村医院（这个医院确实比较小，这一片也比较乱，在科技园上班在这里租房的还不少，关键是交通不便，房租便宜）。大病就去天坛医院吧，沿着樊羊路一直向北至四环花乡桥就到了，去丰台医院有点绕。整体医疗资源相对没那么方便。

公园：小区南面是一片绿化把京良路和社区分割开来，减少了噪音的干扰。但是来这个公园饭后遛弯什么的，就不是那么优（这里算是草和树，不能算真正意义上的公园）。这西面有中华文化园，好像还要买票才能进入。每次经过，门口就是各种杂乱，没多大心思想进入。反而是北面的高鑫公园还可以逛一逛的。还有就是大葆台旁边的世界公园（里面常年有众多拍婚纱照的，就是门票有点贵，不是那么亲民）。要想在这一片逛公园，那就去其它地方吧。

全市最大约1500亩-羊坊体育休闲园（在建中，这个慢慢修吧）、京南最大约5500亩城市森林公园需要开车去。

总之：周边看着绿化的地方不少，但是精致的公园还是非常缺少的，真要去逛公园，只能去高鑫公园（然后就是--没啦，要不就开车去更远的地方）。好不容易有两个，世界公园门票贵的不行，不适合经常遛弯。大葆台还有花卉世界名园（旁边有大葆台西汉古墓遗址）单人去滲得慌。

6、开发商&小区

①、开发商

招商蛇口：属于央企招商局下属的开发商企业。一般售楼处重点展示楼盘，装修。招商的售楼处，先上来给你讲讲历史课，讲讲他们的厚重的历史，和雄厚的实力，那各种各样的运输船就吸引不小。让大家对开发商放心不少（从早期的亚林西地块的中国玺，招商开发的望京臻园，到最近开盘的通州--璀璨公元楼盘，亦庄台湖--璀璨时代，再到亦庄--招商玺，都值得看看）。这个属于北京的第二个臻园（是不是听着名字还是非常不错的，是不是很期待呀），这个产品属于招商的高端产品系列。开发商的品质和这个臻园系列大家还是比较放心的。就是对地块周边的配套不是那么放心。

②、小区

项目位置：北京·四环·丰台丰科园 （这个看着名字叫丰台科技园，但是距离科技园还是有一点距离的，两区交界，关键是属于丰台凸出来的一块地）

【项目基本信息】

『占地面积』3.59万㎡，『住宅建面』7.89万㎡。地块相对比较方正。

『楼栋规划』7-11层洋房，配少量小高，共计10栋。低层洋房社区

『规划户数』649户 （偏向于中等规模的社区）

『交付标准』精装 （这些也是开发商的利润，还能避税，因此做精装开发商最积极）

『车位配比』1 : 1.2 （新盘正常操作，以后新盘基本不存在停车难的情况了）

『 容 积 率 』2.2 （一般的刚需盘及刚改盘基本是2.5左右，这个定位2.2，妥妥的改善盘，算不上豪宅）

『 绿 地 率 』30% （正常操作）

『 物 业 费 』6.29元/㎡/月 （这个物业费不便宜，看这个价格，未来物业管理还是不错的）

『销售价格』待定（官方指导价7.2万/㎡）（这个指导价格没人买单,开盘价6.8-7W之间）（总价660-1000W之间）

『交房时间』2026年6月30日

『梯户比』一梯两户/两梯两户 （不错小区的标配）

『物业』招商积余 （招商的物业，还是不错的）

『供暖』地暖（集中供暖）

【得房率】86%-91% （这个得房率还是非常高的，值得肯定的地方）

③、楼栋--大美至简

楼栋采用比较简单线条，采用大面积玻璃+铝板+真石漆配合使用。站在审美的角度来说，还是经过了一番设计的。属于现在市场上流行配比。可以说没落伍。

④、大门--【酒店归家仪式 礼遇尊贵】

这个大门有点酒店式大门的效果（体现了现代化的理念，喷泉，纵深，顶部的效果）。楼栋的入户门也做了一定的设计。确实档次提升不少。

⑤、园林-【全龄森系园境 漫享奢逸】

这个还是开发商会说。总之就是绿化和水系都不错。

汲取奢华度假酒店灵感，打造森系隐逸园林，构筑一环、两轴、三庭、三境多维景观体系（号称是全年龄段友好社区）。

一环：450M 轻氧活力跑道--塑胶跑道

两轴：景观漫游轴 做了绿化，树木、水系的整体设计。

三庭：听泉至澜、溪上茶亭、下沉光庭

三境：海洋奇缘、四季花厅、艺术展廊

总之：招商打造的臻园系列（高端改善的定位，但从产品上来说，加分不少）。社区的中等规模定位，得房率还是非常高的，容积率相对比较低，小区的大门、绿化，及楼栋都经过了精心设计，无不体现高端改善的味道。看来以后主要活动就是饭后楼下的遛弯和跑步了。光从社区环境感觉是高端社区。但是在现场实际感受，确实不如望京的臻园高端。这个大家还是做好心里准备。

7、户型

【在售产品信息】

（119㎡、143㎡有样板间 145㎡有交付标准样板间）

97㎡南北三居两卫：660-680万；

119㎡南北三居两卫：810-830万；

123㎡南北四居两卫：830-850万；

143㎡南北四居两卫：970-990万；

145㎡南北四居两卫：980-1000万。

【优享空间】约97㎡三居两卫，舒适空间尺度，全明格局，品质生活由此开启！

这个是之前传统的南北三居室，南向两面宽。说实话这个户型在新房市场有点落后了的味道。主卧的卫生间不是明卫。厨房的窗户向北，并且还有点被北向卧室挡了一角，算是有窗户，但是采光效果会打折扣。好处是北向门口多了一个储物间，也可以当做洗衣机间。总体这个面积的户型，不算优秀。

【舒享空间】约119㎡四居两卫，南向三面宽，全明户型，开启臻奢生活！

这个户型优秀不少，南向三面宽的四叶草户型（也叫做3+1户型），主卧卫生间有窗户。加一些分。花了22平米的钱，多了一个房间，还是眼镜户型。这个升级还是值得做的。但是相对同类产品，南向面宽有点窄了。

【舒享空间】约123㎡四居两卫，南向三面宽，全明户型，开启臻奢生活！

三面宽的四叶草户型，比119平米多了四平米，主卧卫生间和客厅卫生间的采光立马升级了不少，户型更方正了。

【尊享空间】约143㎡四居两卫，约11米采光巨幕，四叶草布局，臻享宽境生活！

这个增加接近了20平米，但是只是南向面宽加大了，还是四叶草户型。属于上述四叶草的放大版，亮点就是大。相对性价比不是那么足。

【尊享空间】约145㎡四居两卫，约4.8米宽阔客厅尺度，独立玄关，营造归家仪式感！

这个相对143平米，进门的玄关做了一定处理。少了之前门口做的柜子，这个客厅更显得大了一些（相比较143平米的四居室，这个多来那个平米的价格，还是相对比较值的）。

总之：97平米的户型真心一般，为了照顾大户型，这个确实没怎么照顾小户型的感受。119平米属于3+1，还是值得买的（要买这个户型，建议还是升一下脚，够一下123平米的正规四居室，这个面宽太小）。在143和145两个户型的选择上，我更偏向于145，多了两平米，考虑得更周到了。整体小区在1000万以下。这个小区更偏向于830和980万的客群（97的刚需在这里憋屈）。

8、圈层

这里周边基本是各种回迁房和安置房为主。高鑫家园属于这一片拆迁后的安置小区（小区门口还经常占道举办各种红白喜事，有种农村举办的感觉。习惯没有改变），北面的大型社区，广安康润家园属于广安门地区的安置房社区，这两社区的租房客相对比较多一点。剩下就到大兴了，那差价太大了，紧邻狼垡，租客居多，以租金便宜，管理相对乱出名（旁边还有公交驾校，北面是北京动车段--高铁检修，睡觉的地方）。铁路北侧是郭公庄，前两年以限价房为主，整个大片区，很少有商品房。

因此这里是以刚需为主的区域。招商反其道而行之，在这里打造高端改善盘，形成明显的差异。

9、价格

卖地的时候，官方指导价7.2万/㎡

这个指导价格没人买单,开盘价6.8-7W之间（总价660-1000W之间）

没有顶着指导价7万2卖，这地7W+，大家真不买单，6.8W大家也会犹豫好久的。这里前两年的臻御府、春风合院、诺德逸府6万多限竞房，靠着近距离挨着科技园，价格优势明显，卖的还算凑合（在现在看起来，这个价格还是有点香）。现在招商这个价格明显不便宜，还比较偏。我真是为这个盘捏一把汗（不好卖--亮点太少，只能在自己社区里找了）。

二手房：广安康润家园单价在4.8-5W之间，成交量还比较少，一小户型为主（两居室总价在380-430W，与这个盘的定位压根就不是同一类）。京投银泰万科西华府单价在6.8W左右，紧邻地铁，以刚需两居室为主，总价700W左右。紧邻白盆窑地铁站的2107年首开华润城，单价9W。140多平三居，只能放极爱1280W左右。170平米四居室1500W左右。相比较这个盘，招商臻园有一定性价比，可惜华润城成交量非常少，只是挂牌价在高位站岗（这个盘我专门去看了，品质、位置、物业管理都一般。高层建筑稀缺性也没有。物业看着门口站着帅哥，但是小区楼道要维修，开门等了半小时没来，最后，是其它人出来，我们才进去。名誉上服务好，实质亲测真一般，对不起这价格）。

总之：这个价格无论是一手，还是二手真心不便宜，即使降到6.8W也不便宜，只能靠招商臻园这个牌子来卖出这个溢价了（好多人还就是只看开发商及牌子，甘愿为这个品牌买单，这一类人还真不少）。在这样一个两区交界真不好卖。

10、购买建议

①、这里地块拍卖，报名企业主要以央企开发商位置，但是竞争两轮大家就退出了，没触顶成交，相对比较淡定。开发商也感觉这里真不好操盘。

②、这里环线位置虽然号称在五环与四环之间，但是这里属于南部，并且更靠近五环，属于丰台与大兴交界位置（属于丰台凸出来的一块，有点鸡屁股肉的感觉，看着肥肥的，大家一般还是掐掉了）。这里公路交通还算是比较方便，路也比较宽。不论上五环，还是去四环，可选择的路径还是比较多的（就是红绿灯多一点，高峰期路上有点堵车）。这里没有轨道交通，只能去3km外的科技园内乘坐地铁前往市区各个区域。

③、这里属于现在上学都费劲，需要去铁路北侧上学。根本算不上学区房（未来规划了一些学校地块）。这里生活配套基本等于没有，需要借助科技园区内的各种商业（点个外卖，估计送的距离和时长都会长一点），医疗资源方面--小病就在大兴长丰园的黄村医院将就一下。大病就开车去天坛医院吧。公园方面未来遛弯就靠小区的绿化了，需要大一点的公园就前往其它区域吧。总之：这里的近距离的生活配套相对比较薄弱，未来也没看到有加强的趋势。

④、招商开发商大家还是放心不少，臻园的定位，直接让大家想到了望京臻园，光听着名字就想来看这新盘。小区无论是大门，花园、楼栋、户型都是按照高端改善的标准去做的，中等型，低容积率，现代化的理念，低层洋房，水系、改善的户型（97三居室有点鸡肋，3+1户型-面宽有点小，小四叶草、大四叶草，还是值得期待，选个性价比高的）直接把小区的综合分数拉满（单纯小区的招商名号，臻园的名号角度来看，还是值得期待的，但是实地看完品质真没那么好，也许我的期待太高了）。想看的加微信联系小助理。

这照片漂亮，可是在项目的5km之外（我都不知道怎么说了）

⑤、圈层有点错配，这里主要以回迁，刚需为主。但是由于缺少刚需所需的轨道交通，因此开发商打了错配这张牌。靠品牌，颜值来把改善客群拉到这里（在改善客群的眼中，这品质，这个价格，忽视了真实的位置，只听到丰台科技园的概念，很大概率就买单了）。这里的指导价7.2W，高的有点离谱，开发商自己降价到6.8W，但是也不便宜，慢慢卖吧。
⑥、购买人群：

人群一：市区或者周边的改善人群。刚需还是不太适合买这里。

人群二：认准招商的牌子，认准臻园的价值人群，一听还在五环内（望京那个臻园可是在五环外），再看价格一股脑就，压根就没充分考虑位置，没考虑周边配套，就听销售说了。

人群三：自己对号入座吧！