新城基业颐瑞府 通州副中心带阳台改善新盘 双地铁低密洋房

新城基业·颐瑞府

通州的住宅项目，很难给我们眼前一亮的感觉。

一是因为双限，市场热度一直起不来；二是因为通州报规条件很苛刻，很多项目产品定位和户型有点墨守成规，不够纯粹，典型是就是融御，户型有点暴殄天物、浪费土地了。

但是副中心文旅区东小马板块三个新项目，京玥兰园，璀璨公元，先后亮相，市场反应不错。这次新城基业·颐瑞府定位纯改善大平层洋房，又设计了大阳台，算给通州新盘带来了惊喜。

2023年2月份，新城基业以10.4亿元竞得，通州梨园东小马6015、6016地块，土地面积2.86万㎡，规划面积6.65万㎡。楼面价3.97万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

耗时半年，颐瑞府的户型图终于正式官宣，主打改善产品，与隔壁的两个竞品

项目直接拉开了差别，至此东小马三宗地块也终于都有了着落。

左边6015地块为多功能用地，规划3栋大楼（5-9F），右边6016地块为居住用地，规划6栋住宅楼，均为11层小高层。

6015地块

其中社会福利设施包含养老设施1处和残疾人设施1处，采取共建共享方式整体考虑。

一站式综合服务中心，包含社区管理服务用房、社区服务中心、综合健身中心、社区文化设施、日间托儿设施、社区卫生服务中心等功能。

两地块方案，整体采用智慧城区全龄友好的设计理念，以展现开放共享的家园中心和高品质特色智慧居住组团的理念为核心，统一规划和设计，实现风格协调。设计色系以米白色、褐色和天蓝色为主导，相互呼应，建筑形体大方优雅，立面语言简洁流畅，营造环境宜人、精致舒爽的家园。

近年来通州入市的新盘着实不少，金地北京壹街区，国誉朝华，东小马三兄弟，融御三期，近期又有万科东庐、北投晟景汀澜等等。

颐瑞府一路之隔有两个在售刚需、刚改项目“璀璨公元”、“能建·京玥兰园”，三个项目的指导价都是6.2万元/㎡

其中，璀璨公元户型面积段为77-143㎡两居-四居，具体为77㎡两居、89-107㎡三居、120-143㎡四居。

能建·京玥兰园开盘时间较长，打造的是建筑面积约75-134㎡2-4居产品，不过去化率一般。

通州房票极其珍贵，符合条件的北京家庭（非通州户）和非京籍家庭，均只能买一套。

而且通州双限后，房价一蹶不振。即便是21年北京新一轮上涨周期，通州也没什么行情，越来越多的购房者对通州信心不足。

但是通州的未来规划真的很让人心动。可以说是举北京之力建设通州城市副中心，每年都有超千亿的投资规模。

短期之内，通州也不会解除限购。不解除限购，通州房产的流通性还是会被压制。毕竟投资以流通性优先，而现在通州房产流动性，有一大半被政策锁死了。

但要是自主需求，房住不炒，通州是绝对可以买的，本身通州的条件就不差，从楼盘产品力到配套成熟度。

况且通州房价低也有好处，就是房价泡沫很少，对自住购房很友好。

短期投资不行，但如果买对房，房产保值目的还是可以达到的。

而且买通州，更多是买区域价值，和未来增长的学区价值和产业带动价值。

项目信息

颐瑞府是通州在售新房中，唯一有阳台的项目。总价750万起，项目规划6栋楼172户，均是11层的一梯两户，1号楼层高3米，其余层高都是3.05米，户型为主力户型为137平、140平和170平，至于124的变异户型和220平左右的顶跃没几套，所以就不说了。容积率仅2.1，得房率是78%-80%。

但从面积段来算，小区总价750万起，这样的小区通州真的很少，改善的很纯粹。而且颐瑞府还有阳台，这多稀罕，通州唯一有阳台的新房。

项目位置：北京市通州区群芳中三街
开发商：北京新城基业(国企)
占地面积：占地约1.24万平方米
建筑面积：建面约2.6万平方米
产权年限：70年产权商品住宅

建筑类型：小高层纯板楼产品

楼栋数：共有6栋楼

总户数：172户

项目总高：产品总高是在11层
层高：2.95米

交房时间：预计2025年12月31日

交房标准：精装修

产品单价：指导价6.2万元（具体价格与团购优惠咨询户型图上售楼员）

面积区间：136四居，140三居，179平米四居

户型格局：三居到四居室格局

梯户比例：一梯两户

物业公司：绿城物业
物管费用：5.98元/平米/每月

车位配比：1：1.2(人车分流)

车位：地下车位206个

供水供电：市政民水民电
供暖方式：市政集中供暖

项目得房率：78%-80%
项目容积率：2.1

项目绿化率：30%

户型介绍

136平四居室：这个户型位于1号楼和4号楼的中间户，一梯两户。经典四叶草格局，LDK餐客厨一体设计，客厅面宽4.3米，全明格局，没啥槽点，但比较可惜，因为这个户型没阳台，南向三面都是飘窗，还有就是进门对着卫生间可能不太好！

140平四居，这个户型位于1号楼3-9层和4号楼的边户，一梯两户。户型和上边136基本类似，只是卫生间开窗方向和卧室尺寸有变化。

141和144平三居，厨房面积比较大，做了中西厨设计。

141这个户型位于2/3/5/6号楼三层以上，而144平是2/3/5/6号楼的一二层，这个户型改善属性更高，入户有玄关，南侧客厅北侧厨房，玄关后边应该是家政间，同样南向三面宽，这个户型是有大阳台的，不是落地，但是也比较接近了，而且主卧套房有拐角飘窗！

从户型图也可以看到，双开门带电梯，相当于一梯一户了，电梯门到入户门的空间是可以用的。

177平和179平的四居双卫，177平户型位于3号楼的西户和5号楼的东户，179平位于2号楼的西户和6号楼的东户，总价预计1000万起，这个小区户型都是全明格局，这一点很好。

此户型算是137四居的升级版，基本格局类似，不过各功能间都放大了，另外多个大阳台，但大阳台的长度8.2米要比之前的缩小了，整体采光面大约12.1米。

这个户型同样也是电梯双开门，电梯门和入户门之前的空间也可以自己用。

223㎡四居，是全明的顶层复式格局，一层以会客为主，二层为主人居住，私密性更强，二层整体户型设计类似141㎡三居，主卧套间设置270度转角飘窗。

建筑风格

当代建筑大师 匠制人居美学 ——携手北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师——刘晓钟先生及其工作室团队，匠制新中式美学品宅。设计汲取东方美学观念，再塑传统空间与当代生活，打造京城缩影，小中见大，诠释层次空间，并将生态颐养与未来需求结合。

国匠之心，极致探索。新城基业深刻洞察人居需求，以生活视角，创新性的将城市、街区、建筑、环境与人进行多场景融合，将全龄友好社区与家园中心有机结合，开创全新人居极致体验。

宋式园林之美 清雅的极简气韵 ——以宋雅文化为底蕴，以《千里江山图》为蓝本，从森系设计语言中汲取灵感，描绘美好城市森居花园生活。

五重归家礼序 ——“古典园林”布局，建“景观新中轴”的造园理念。以“门 - 厅 - 庭 - 园 - 场”五重递进式归家礼序融于一园。

周边配套

双地铁 | 多维立体路网：南侧紧邻地铁7号线群芳站700米，步行仅需5分钟，北侧步行约1000米为1号线/八通线的临河里站，双线地铁无需换乘，可快速抵达北京各核芯区域

商业配套：约4.06万m² 创新全龄友好社区潜心营造约4.06万m²家园中心综合配套，实现职、住、医、教、休、商六类功能的平衡，周边有约19万m²湾里·王府井奥莱（在建）、万达广场、领展购物广场、爱琴海等多个大型购物中心。

毗邻闻名世界的梦幻胜地：南侧约600米即为北京环球影城，身随心动，畅游无界。

教育配套：全龄教育 | 东侧一路之隔为东方尚德幼儿园，北侧约500米为北京育才学校（通州分校）九年一贯制，项目周边有潞河中学、第六中学、首都师范大学附属中学(通州校区)。

生态配套：约1公里直抵梨园公园，北侧约5公里为大运河，东部为国家级4A景区城市绿心森林公园。自古以来，通州区都被运河环绕，靠山吃山靠水吃水，如今运河文化得到进一步发展，未来旅游业将成为又一个新的增长点。

医疗配套：守护生活 护航家人健康家园中心自配有康养医疗机构，约15分钟生活圈可到达北京中医药大学东直门医院（通州院区）等。周围还有友谊医院、北大民、建设中的安贞医院等。

通州买房逻辑

规划上看通州有强规划，是北京城市副中心，规划能级上超过望京、亦庄、丽泽、海淀北部区域，这些地区都可以说是卫星城、但没有一个敢站出来说自己是副中心的。很多人说通州规划是大饼，如果通州是画大饼、北京市傻吗每年投资1000多亿摊这个饼？如果通州的规划是饼，为什么这个大饼正在紧锣密鼓的建设呢？还有的杠精会说，再怎么规划也赶不上亦庄、望京，难道望京和亦庄不是北京规划出来的？是自己野蛮生长出来的？

功能上，从大的方面说，北京城市副中心北京的一翼，花这么多资金建设副中心的目的是什么呢？是为了疏解非首都功能、产业、人口等方面资源。从功能上，通州是北京行政中心，是未来的北京商务中心，是北京重要的文化（三大建筑）和旅游中心，是连接京津冀的交通枢纽中心（有亚洲最大的轨道交通枢纽）。

产业上，过去通州没有产业，连一个像样的5A级写字楼都没有，现在在运河两岸建起了多少写字楼、多少5A级写字楼？产业方面，最最重要的规划是运河商务区，运河商务区的规划面积是国贸的四倍大！产业定位是财富管理、绿色金融、金融科技等等金融类产业。

除了金融产业，通州另一大产业是文化旅游，环球影城主题公园我不说大家也知道。

人口上，一方面是机关单位人口，另一方面是副中心产业带来的人口，同时还有主城区疏解到副中心的其他人口。副中心规划多少人口？130万！2035年以前，会将50万人左右疏解到通州，相当于每年净流入4万人到通州，全北京没有一个地区有这样的人口增量。而且来到通州的人口，多是公务员、金融白领、设计师、艺术家，哪一类不是高学历、高收入的社会精英呢？高收入群体来到通州，将会带来什么？

配套上，为了欢迎这些精英来到通州，北京市和通州区统筹市区两级资源，新建和引进了一大批优质交通、教育、医疗、商业、文化等设施。放眼北京其他各区，没有一个区具备这样的实力建设这么多设施！

以交通为例，建设了亚洲最大的TOD。教育方面，兴建了皇城根小学、北师大实验小学、北京中学；引入了人大附、北京二中、北京五中、北京小学、北京育才学校等等。医疗方面，兴建了友谊医院、北京大学人民附属医院、儿研所、安贞医院，而且安贞医院还计划将主城区的总部迁入到副中心。商业方面，除通州万达、领展中心、爱琴海之外，兴建了远洋乐提港、首开万象汇、运河沿岸还将建设几十万平米的商业空间。文化和旅游方面，引进了环球主题公园一期，建设了北京艺术中心、北京城市图书馆、首都博物馆东馆。

如果把其他区域涨幅原因复盘一下，无非就是规划、优质产业入驻、高收入群体流入、配套完善、拉升房价。上述这些要素，在通州一样没少、而且更强！那么为什么通州的房价没涨？因为大部分人买不了，而且很多人不了解通州房产价值还在傻傻的卖。过去不涨不代表未来不涨，看好他的价值、买定静候价格回归其内在价值就好了。