房地产，什么时候才能解冻？

大家好，我是蓝白。

先看一份4月各省市的财政数据，被传得很离谱：

4月深圳财政收入降255亿元，同比下降44%。

南京财政收入95亿，同比降54.9%；

苏州降49%，杭州降37%，宁波降36%。。。

吉林、云南、甘肃这些地方，4月的一般公共预算收入，也出现了两位数的下滑。

猛地一看，这降的可不是一点半点。

其实，真实的数据没那么难看，主要还是因为退税减税。

5月17日，财政部副部长许宏才有一个详细回应：

1，今年全年退税减税是2.5万亿，其中，新增增值税留抵退税是1.5万亿。

2，4月份是实施大规模留抵退税的第一个月，政策效应集中释放，当月全国的增值税留抵退税，达到了8000亿。

8000亿是什么概念呢？

相当于去年4月份全国财政收入的37.5%。

也就是说，从全国层面来看，实施留抵退税，4月份的财政收入，就要下降37.5%。

所谓留抵退税，全称叫“增值税留抵税额退税优惠”。

也就是：对现在还不能抵扣、留着将来才能抵扣的“进项”增值税，提前全额退还。

而且，这个退税，不是额外的财政补贴，也不增加财政支出，而是直接从当期财政收入里扣的。

所以，分析4月的财政数据，一定考虑到今年的特殊情况，为了给企业纾困，给制造业减负，当然要去掉退税减税的影响。

然后，再跟大家聊聊全国层面的数据。

4月一般公共预算收入降了41.3%。

同理，剔除留抵退税影响后，同比增速是-4.9%。

当然，-4.9%的表现，也很一般，明显低于3月的3.4%。

一般公共预算，分税收和非税收入。

税收降了将近7%，非税降了4%。

我们主要拆解税收的分项。

增值税减少了1555亿，上面说了4月的退税规模是8000亿，这部分考虑进去的话，增值税降了3.5%。

企业所得税降幅比较大，3月份增速高达45%，4月就降到了-1.3%。

增值税和企业所得税，是重要的两个大税种。

增值税降幅扩大，主要问题还是出在生产端，跟物流中断，工厂企业反复关停有关系。

这样一来，肯定就拖累了企业的利润，企业钱赚的少了，上缴的所得税当然也会变少。

关税跌幅是16.6%，说明进口的需求在变少。

个税是难得的亮点，同比虽然跌了9.5%，环比大增41%，其实原因很简单，还是要考虑退税的因素，3月是集中汇算清缴个税的时间，退税之后，有反弹很正常。

整体看下来，4月的财政收入，不管同比还是环比，像增值税、企业所得税、个税还是关税，都受到了形势的拖累。

但远远没有渲染的那么离谱，降幅动不动就40%。

为什么同样实行留抵退税，东部沿海这些城市，财政收入降得最多？

刚才说到，留抵退税，都是从增值税里扣的。

增值税，又跟哪些行业有关系呢？

作为我国第一大税种，增值税的纳税大户，主要来自制造业。

比如，有色金属冶炼和压延加工品、通信设备、计算机和其他电子设备、电气机械和器材、化学产品、金属制品。

而制造业强市，大量分布在东部沿海。

2021年，上海工业增加值突破1万亿，江苏制造业增加值突破4万亿，浙江规模以上工业增加值突破2万亿，安徽规上工业增加值增长8.9%左右。

所以，沿海4月财政降幅大，主要是因为制造业分布密集，规模巨大，增值税大量退税，加上生产端停顿，数据自然不好看。

5月份，我们看到，长三角海域船舶数量增多，前期关停的高速公路收费站都已经重启，石油沥青开工率，高炉开工率，地铁客流量都在提升，线下餐饮尤其是外卖恢复的很快，耐心等一段时间，人、钱、物的流动恢复正常，加上退税高峰过去之后，财政收入会大幅改善。

分析今年的财政数据，其实真正值得担忧的，并不是一般公共预算收入，而是政府性基金收入。

4月的全国政府性基金收入0.37万亿，同比大降34.4%。

主要原因，是地方国有土地使用权出让收入，同比大降37.9%。

这个国有土地使用权出让收入，就是我们平时说的“卖地收入”。

在分税制改革后，这份收入，是归地方自由支配的。

不仅可以解决地方城建资金的缺口，还用来建保障性住房、建学校、搞农田水利。

同时，它也是专项债付息的还款的重要来源。

没有卖地收入，地方搞基建，保基层运转开支，都会遇到麻烦。

卖地数据只能说明：即便在调控反复的刺激下，持续近1年的房地产寒冬，依然看不到一丁点“解冻”的迹象。

反而，冻得越来越结实了。

粤开宏观有个报告，梳理了一季度土地市场的全景。

看总量，2022年一季度，全国土地出让金6228亿元，同比下降52.9%。

那也就是说，全国的卖地收入，3个月的时间里，比去年少了6000亿，这还没算4月份的。

看人气，一季度全国土地流拍数量共计1631宗，这些地块挂出来，开发商都不要了。

再看地区。

土地出让金超过500亿元的省份只有4个，依次为浙江（904.5亿元）、江苏（525.9亿元）、北京（513.8亿元）和山东（511.0亿元）。

北京是因为第一轮集中供地时间早，吃了2022年“第一个螃蟹”。

江浙1季度还没有受到疫情的扰动，长三角的土地毕竟还是香。

如果看排名末尾的地区，降幅之大，全部超过70%，足以让我们惊到下巴脱臼。

天津降95.1%，宁夏降84%，黑龙江降83%，青海降79%，广东降74%。

宁夏黑龙江青海就不说了，卖不出地情有可原。

可浓眉大眼的广东，京津冀二哥的天津，一个降幅超过70%，一个快接近归零了。

这两个地区的土地市场形势，足以说明，城市停摆、人口流动受限所带来的停顿，可不单单只影响工业和服务业，对房地产的打击，也是实实在在的。

再来看城市。

整个一季度，只有12城土地出让金超过百亿，57个城市不到1个亿，247个城市出现下滑不同程度的下滑。

其中，广安、西宁、固原等64个城市，卖地收入降幅超过80%；

周口、三门峡、金华等93个地市，降幅在50%-80%之间；

喀什、德州、襄阳等90个城市，降幅小于50%。

这份数据，是基于300多个地级市的统计，全国就这300多个地级市，一大半的土地出让金都在下滑，这说明什么？

说明房地产的上游，地方财政偿还专项债的“水源”——土地市场，透心凉。

即便如此，有一点也要考虑到：真实的卖地降幅，可能比数据还要大。

原因是：城投拿地。

去年底，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市，当地城投公司在第三轮土拍中，参与率高达70%以上。

沿海如此，中西部更甚。

2021年拿地排名前50的城投企业里，9家在湖北，6家在安徽，5家位于贵州，其中拿地比例前5名的城投企业分别在鹰潭、湛江、荆州、钦州和伊犁。

到了今年，中泰周岳的数据显示，1-4月份，城投拿地金额，占全国土地出让金比重达到了10.73%。

江苏城投拿地占比最高，达到了23.48%，江西、湖南、四川、重庆、湖北和安徽这六个省份，城投拿地占比在10%-20%之间。

城投为啥要拿地？

两个原因。

1，民企开发商接连爆雷，躺平不再拿地，这部分土地没人拍了，央企和国企的胃口也没那么大，为了维护土地市场的稳定，城投作为“城市运营商”，自然是义不容辞。

2，趁着地价便宜，手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备，一举两得。

但是，大家要考虑一点：

城投的钱，哪来的？

要么是以土地作为抵押的贷款，要么城投债。

贷款要还，城投债早晚也要还。

就算你是地方财政的“亲儿子”，钱也不可能凭空变出来。

只有开发商重启拿地，财政收到了土地出让收入，才能把城投拿地的钱还上。

这就是蓝白之前跟大家说的“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题。

最关键的问题是，一旦城投开始深度参与拍地，必然会滋生出盘根错节的问题。

广发刘郁曾说过，城投拿地，相当于“黑匣子”。

表面上看，是跟其他开发商一样，从公开市场招拍挂拿地。

但是，地方上缺钱，想多借钱融资，想做大抵押物资产的价值，就逐渐衍生出了一种新模式。

城投先拿地，地方上再把这部分土地出让金返还，这就变相向城投平台注入土地资产。

最后，城投手里有了土地，平台可抵押的资产增多了，能借来更多的钱。

地方上呢，虽然把卖地的钱返还了，但账面上政府性基金收入增加了，别管实增还是虚增，反正都是增。

真实的收入没有增加，地方平台公司反而能靠土地再次融资，最终就变成了未来要背负上的债务。

看到这，朋友们也就能理解，楼市不解冻，土地卖不动有多大影响了。

一个是地方债务、地方财政健康的角度。

另一个是保基层运转、保工资开支的角度。

越是人多的地方，越依赖卖地。

国金固收蔡浩说，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；

也就宁夏、内蒙古、西藏这三个省，对土地财政的依赖度低于20%。

那么问题来了，既然卖地收入如此重要，怎么才能唤醒开发商的拿地意愿呢？

这是个好问题，但也是个棘手的问题。

民企开发商为啥躺平了？为什么近百个城市降首付、降利率、重启棚改、解除限购限售都没用？为什么央行罕见的突破房贷利率下限，罕见的单独调降5年期LPR，还是没用？

天风宋雪涛的总结很到位：本轮房市需求的下行压力，是更低的人口周期、更大的城市差距，叠加了更弱的涨价预期。

前两年开发商只顾着吃香喝辣，兜里有俩钱就不知道自己是谁了，挪用监管资金，放着楼盘停工也要继续拿地。

一片繁荣的千亿房企背后，是千疮百孔的财务现金流。

各大城市比赛造新城，对拿地资金疏于监管，杠杆推高了泡沫，拿1块钱就敢押注1000块的空间，以至于留下土地市场的大窟窿。

难道靠银行无节制的贷款再把他们救活吗？

难道靠交易所不断宽松的发债门槛，让他们恢复融资吗？

当然不能。

第一，救了一个，就会救无数个。

央行不可能为了救房企而无节制的印钞，地方自己一身债化解起来都很麻烦，更是有心无力，国家也不可能为了开发商兜底，不能扮演“万能管理者”的角色。

第二，这种方法也不现实。

金融机构对民企开发商惜贷、抽贷、断贷，是因为没有国资那样的信用背书，即便上面反复强力推动，但在“死道友不死贫道”的逻辑下，银行没有一丁点的动力，去救开发商于水火。

所以，我们看到眼下的解决途径是，除了少数稳健经营的民企开发商之外，比如刚刚试水信用保护发债的几家民企，大部分躺平违约的房企，只能按市场化原则，让活下来的房企，吃掉他们的资产。

救项目不救总部，救楼盘不救集团，破产清算或并购重组。

想让开发商重新拿地，这个过程，可能需要很久。

我一点都不可怜那些持有多套房的投机者，也不可怜那些在镜头面前哭诉的爆雷开发商。

我只是觉得，苦了那些买到停工楼盘的刚需，苦了那些垫资的材料商和供应商，苦了那些依附在房地产链条之上，数千万上下游从业者的生计。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。

资料来源：

财政部、各地财政局：4月财政收支情况

【国君宏观】2022年4月财政数据点评

罗志恒：冰封的土地市场和土地财政何时解冻？

周岳：哪些城投在拿地？

刘郁：城投拿地知多少？

蔡浩：土拍市场降温对城投偿债影响几何？