【投资-v200929】房子是资产还是负债？

看本文之前建议先看完上一期【投资-v200928】何为资产，何为负债：https://www.bilibili.com/read/cv7763158

在回答 “房子是资产还是负债？” 这个问题之前，我们还需要先解释两个基本概率：机会成本 与 风险

1、机会成本（不需要付出任何努力和时间就可以获得的额外的收益）

    假设有人去借钱，无论借多少钱，也无论借多久，放款人除了会要求借款人到期需要归还本金以外，还会要求借款人支付额外的利息。一般来说借款人的信誉约好，抵押物越多，还钱的时间越短，利息会越少。

    但是无论借款人再怎么优质，借贷利息都不会低于存款利息。原因在于，如果借钱给借款人，万一借款人跑路不还钱，放款人就损失了本金。而如果放款人把同样数目的钱在银行办大额存款，只要银行不倒闭，那么放款人就可以到期拿到本金和存款利息。也就是说放款人永远都有一个机会，一个几乎包赚不赔的机会（将钱存在银行或货币基金中）。

    我们假设现在银行的存款利息为3%每年。也就是说如果我将这100块钱存到银行，那么1年后我就有103元钱，两年后我就有106.09元钱，三年后我就有109.27元钱，这是我完全不需要付出任何努力和时间就可以获得的额外的收益。

    那么如果我将100元的钞票就放在床底下，1年后它还是100块钱，2年后它还是100块钱，3年后它还是100块钱，对比存在银行来说，3年时间，同样100元的本金，那完全不需要付出任何努力和时间就可以额外获得的9.27元我没有得到。所以相当于我损失了9.27元。

    随着时间的推移，资金就是应该不断膨胀的，如果我的资金没有膨胀或者我资金的膨胀速度没有跟上稳赚不赔的利率，那么即使账面上面的资金没有减少，但是实际上我依然是亏损的。投资学将这种亏损称为：损失了机会成本。

2. 风险（投资赔钱的概率）

    经常会有人问：创业的风险大不大？炒股票风险大不大？是不是买房子的风险就小？其实他们的问题本身就问错了。投资本身是无法判断风险大小的，有无风险的是取决于投资者本人。就好像衣服本身是无所谓好看与否的，一件衣服好不好看关键在于它被穿在谁身上，模特穿什么衣服都好看，腿粗个子矮的人能选择衣服的范围就很窄。

    我们举一个创业的例子吧：

    张老板一开始觉得在十字路口附近租一个店面，卖湖南牛肉粉是一个很不错的主意。于是说干就干，做了三年，不仅一分钱没赚，反而还亏损了好几万。最后张老粉放弃了，把店关了并在店门上贴着广告：“旺铺招租，电话：136xxxxxxxx”。不久李老板路过看到这个广告，联系到了张老板并租下了这个店，李老板也继续卖湖南牛肉粉，结果每个月的收益不仅能覆盖租金，人力成本，食材成本等等，还有盈利（李老板赚到了钱）。三年后，李老板用赚到的钱还在附近开了一家湖南牛肉粉的分店。

    现在问大家一个问题：“在字路口附近租一个店面，卖湖南牛肉粉是有风险吗？风险大不大呢？”

    通过张，李两位老板，我们就知道这个问题本身问的有问题。对于张老板来说，开店是有风险的，因为他亏钱了。对于李老板来说，开店是个好选择，因为他赚钱了。

    所以风险这件事情和人有关，就像巴菲特一直都是做股票，不怎么做房地产，是不是房地产风险就高，股票风险就低呢？李嘉诚一直都是做房地产，不怎么做股票，是不是股票风险就高，房地产风险就低呢？所以说，风险与投资类型无关，与投资者有关。不同的投资者，同一个行为，风险是不同的。

接下来进入正题：房子是资产还是负债？

房地产是一个复杂的概念：生地，商铺，写字楼，仓库，居民住房，商住两用，公寓等等都属于房地产，本次我们只讨论大家作为普通人经常会接触的 居民住房，公寓等住房类房地产投资

上一期我们知道了资产和负债的定义：
    如果这个商品会把更多的钱装进我的口袋里面，那么它就是资产     

    如果这个商品会把钱从我的口袋里拿出去，那么它就是负债

就把这个定义往房子上面一套我们就可以初步明白房子是资产还是负债了。

首先，当我购买房子的那一刻，我支付了成本了，即购房成本，之后我获得了房门钥匙和房产证。（这里我们设置我的购房成本为 P元 ）

然后这个房子一般来说有两种方式可以为我带来收益，一个是租金，一个是卖房。

当我将这个房子租给别人住，每年我可以获得N元的租金。然后10年后，我把这个房子卖掉了，我获得了S元的卖房收益。

于是乎，如果 P + 10*机会成本 > 10 N + S，那么房子就是负债了。如果 P + 10*机会成本 < 10N + S，那么房子就是资产了。

可能这样的表述有一些抽象，那让我们来举个例子吧：

假如我在深圳的南山区买了一套1000万的房子，这房子挺不错的，三室两厅，如果整套出租的话，每个月可以租1.2万元。不过我就只有这么一套房子，所以我选择自住，还招了两个室友，每个室友每月给我4千元的房租。水电网和物业费该交多少，我和室友就平分交钱，这个上面我没有动心眼去再捞点钱。

于是乎，等于这套房子每月都给我带来了8千元的收益，同时也为我节省了4千元的房租（如果我不住这个房子，我住其他地方，那么我就要交4千的房租），所以等于这个房子每月为我提供了1.2万元的收益，换算成每年就是提供了 1.2*12 = 14.4万 的收益

假如过了一年，我想卖掉这个房子，会发生什么事情呢：

1. 一年前，我的本金是1000万，

2. 假如一年前，我没有买房而是这笔钱存在银行里面（3%的存储利息），那我现在应该是拥有30万的机会成本

3. 我买了这套房子，这一年我获得了14.4万的租金收益

4. 我卖掉这套房子，下一位买家会付给我一大笔钱，我们假设这笔钱为x

于是我们套入公式：
如果 1000 + 30 > 14.4 + x 那么我就是赔钱了，这个房子是负债。

如果 1000 + 30 < 14.4 + x 那么我就是赚钱了，这个房子是资产。

也就是说，买房有没有风险取决于这1年，这个房子卖了多少钱，如果还是卖1000万那我就亏大了，但是如果卖的比 1015.6万 还要多，那我就是赚了。比1015.6万多的那些钱全班都是我的利润。换言之如果房价每年上涨了1.5%以上，我就是在赚钱。

而是否有风险则取决于我一年前，对于现在房价的判断。如果我判断房价的上涨幅度是大于1.5%的，而实际也确实如此，那么一年前的买房行为对我就是低风险行为。反正如果我判断房价会涨，但是实际上房价不涨反跌，那么买房对我而言就是高风险行为。

而实际情况是房价动不动就翻一倍（上涨100%），所以房价成为了中国人的信仰，虽然大部分的人不懂投资学的知识，但是在房价动不动就上涨100%的情况下，买房确实是一种快速致富的方法。

接下来我们再来看这个问题：“房子是资产还是负债 ？”

这个问题等价于 “房价的涨跌幅度+租金 是否 大于 机会成本 ？”

而我们知道全中国的房子，租金都是不够覆盖机会成本的（租金 < 机会成本）

于是 “房子是资产还是负债 ？”  等价于 “房价是否能持续保持较大幅度地上涨”

下一期的标题：因为信息不同步，而导致的多拐点资产