第2集 |楼盘测评：昆明南市区海埂片区《筑友·双河湾》文字解析版

一、项目概况。 项目位于度假区海埂片区。东侧环湖东路，西侧前兴路，南侧绕城高速，北侧广福路。

现在售A2-1地块，推广名璟樾（备案名墨香苑）。墨香苑东邻金家河景观带，南邻逸华路，西邻怡江路，北邻逸康路，用地面积70436.2平方米。

该地块地上由17栋高层住宅（已全部封顶，今年底交房）6栋多层配套，共23栋建筑组成。

16-34层（48.3-99.9米）2梯4、2梯5、2梯6、3梯4（2端户电梯入户，实为1梯1、1梯2）设计，楼间距25至60米，容积率4.3，绿地率40.01%。 采光分析

13栋16栋日照较差，2、4、5、6、栋日照比较理想，17栋最优，但17栋离幼儿园只有17米，噪音较大。 目前在售3、4、9、10、16栋88、98、118、127、131、136、143、144㎡户型，精装交付。

项目1、2、11、12、13、14栋，共6栋暂未推售。   二、项目配套 1.交通

三条地铁线路，出行便捷——2、5、7号线，三地铁接驳，在售璟樾地块距离5号线庄家塘地铁站约800米。项目周边500米范围内有2个公交站，20多条公交路线，出行便利。 2.教育

项目自带207班教育配套，幼、小、初、高全龄覆盖 ： 西山金岸幼儿园（原云南省委机关幼儿园，公立），共21班。 昆明滇池国家旅游度假区第二小学（拥金路校区，66班公立小学） 西山金岸中学（原昆一中金岸中学，私立）小学、初中、高中12年一贯制教育服务体系，初中36班，高中30班。 3.医疗

三所三甲医院：旁边就是同仁医院，1.5KM范围内昆明市儿童医院、云南省中医医院等三所三甲医院配套 4.商业

四商圈环伺：坐拥爱琴海、公园1903、万达广场、南亚风情第壹城四大旗舰商圈。项目周边更有家乐福、大润发、麦德龙、沃尔玛等多家大型商超，项目A1地块打造约10万㎡大型商业综合体，生活便利。 5.环境

自然景观：东侧为金家河，坐拥双岸景观带 周边环境：片区开发较早，基础设施和配套建设成熟，是为数不多的近滇千亩级楼盘，城市界面较好。 三、户型分析 88㎡：两室两厅一卫单阳台；

优点：全明设计，客厅大阳台大横厅， 缺点：客厅、主卧朝西，日照不足 98㎡：三室两厅两卫单阳台；

优点：动静分区、干湿分离，客厅大阳台 缺点：主、次卧以及北向卧室外是过道，私密性差 118㎡（C1）：三室两厅两卫双阳台；

优点：动静分区、干湿分离，客厅大阳台 缺点：中户，通风效果不好 118㎡（C2）：三室两厅两卫双阳台

优点：动静分区、户型方正，端头房采光好 缺点：东向房，采光不足 127㎡（D1）：三室两厅两卫单阳台；

优点：端户采光好，客厅空间阔绰，同级别产品中是一大亮点，开间、进深相对适宜 缺点：入户次卧朝西，二次采光，各房间空间狭小，收纳不足 131㎡（D2）：四室两厅两卫双阳台

优点：空间利用率高，浪费少 缺点：开间小，进深长；客餐厅单面通风采光，通风采光效果差 136㎡：四加一室（书房）两厅两卫双阳台

优点：空间利用率高，无浪费 缺点：舒适度较差 143㎡：四室两厅两卫双阳台

优点：电梯入户，私密性高各区域使用空间宽敞，舒适度高 缺点：开间小，进深长；客餐厅朝东、单面通风采光，通风采光效果差 144㎡：四室两厅两卫双阳台

优点：电梯入户，私密性高；动静分区、干湿分离，客厅大阳台 缺点：同级别产品无 四、优劣分析 1、区域内高端物业矗立，周边成熟

即买即住成熟社区；同时本身自带流量，现在的市场行情仍立于不败之地；精装修16000的均价持平于周边市场价，未来贬值可能性不大，以后二手房出手客群更广。 2、楼盘定位刚需、刚改，是度假区极少数适合刚需的楼盘；整体不错，教育、地铁、商业、生态俱全；

3、2015年，双河湾首次开盘，基于体量原因，是度假区在售最久的楼盘。前期已交付地块交付质量一般，物业水平相对普通。

4、璟樾户型中规中矩，没有太多槽点，也没有很明显的亮点，作为刚需盘10栋143以及144平端户户型整体舒适性不错。

项目主打全龄段教育，金岸小学、中学对刚需而言教育成本太高，给了双学位不一定上得起。公办度假二小，教育质量相对普通。 大家如果对这个小区感兴趣或是想了解更多信息，可私信我。我是李佬斯，关注我，带你盘遍昆明所有小区。