北京看房买房—望京板块

望京板块→金台路青年路沿线️→崇文门板块️→大望路四惠沿线→惠新西街北口到大屯路沿线️→方庄宋家庄沿线️→双井板块️→太阳宫芍药居

一、🍑看房前初筛🍑

考虑理由：第一，望京西站坐拥14号线,15号线,17号线，贯通东西南北，但住宅少且配套不完善。第二，望京站周边商超配套齐全，合生麒麟，方恒，凯德mall，新世界等多个大型商场，适合居住。第三，望京东站是以互联网新兴公司为主的高端办公区域，周边房屋保值能力强。第四，目前学区房价格动荡，房产税逐渐明晰，此时购房应以刚需居住需求为主。综合考虑，以望京西地铁站和望京地铁站中间住宅作为主要选择，初筛出21个小区。(开车通勤的小伙伴可以优先选择望京南和东湖渠附近房源，周围配套都也不错，但我考虑地铁通勤便捷性，因此不再扩大范围）

第一步：需求定小区

根据需求(2000年以后带电梯两居室，总价不超800w，单价不超10w)以地铁站（望京西＋望京）周边1.5公里为半径筛选，选定21个小区。以下是初筛小区（小区＋楼龄＋最近地铁站距离（米））：

望京花园西区8.2w/㎡；00年；1500

南湖佳苑8.5w/㎡；08年；1200

望京明苑5.9w/㎡；01年；800

星源国际5.7w/㎡；04年；700

慧谷时空6.5w/㎡；03年；820

望兴居6.9w/㎡；00年；1100

慧谷金色家园8.2w/㎡；01年；1400

南湖中园二区7.5w/㎡；02年；900

望京西园三区6.6w/㎡；00年；670

银领国际6.9w/㎡；04年；610

季景沁园8.6w/㎡；06年；300

首开知语城8.5w/㎡；09年；840

北京香颂8.3w/㎡；07年；550

夏都盈座7.8w/㎡；03年；110

圣馨大地6.9w/㎡；01年；610

金隅丽港城8.6w/㎡；04年；990

大西洋新城E区9.7w/㎡；10年；590

大西洋D区9.6w/㎡；02年；660

星海明珠8.1w/㎡；01年；940

世安家园6.8w/㎡；01年；1200

世纪宝鼎6w/㎡；00年；2000

第二步：户型楼况筛选

🍑户型筛选🍑接下来在24个小区里筛选，考虑户型是否方正？距离可否接受？板楼or塔楼？物业公司品质？选定12个小区进行线下看房。关注户型采光，墙体改造，小区环境等

二、🍑线下看房总结🍑

1.首开知语城

（3期7栋楼）1068 户；停车150元/月；有门禁有监控封闭管理；物业2.68 ；11期板楼07年，2期板楼09年，3期塔楼09年；一二期（集中供暖）120㎡以上两居超预算，三期（自采暖）85/89/91 ㎡两居预算内单价8.9w

分析：望京西与望京站中间，不临街，09年产权新，刚需小户型无浪费总价预算内，可改地暖，车位充足

2.圣馨大地

（5栋楼人车分流） “歌特”风格建筑和欧式园林；1068 户；2000年产权；集中供暖；物业2.48 ；停车:租800元/月，买35/63万；C/E座117㎡，D座104㎡/114㎡预算内单价7w

分析：近望京站人车分流，商超极便利，产权旧但保养好

3.银领国际

（10栋楼板4塔6）2768户；03年产权；集中供暖；地下停车150-500元/月；物业塔楼1.68板楼1.98；110㎡-114㎡预算内单价6.9w

分析:近望京西京承高速400m；梯户比合理；近望和公园；以前公司多现已搬迁；

4.金隅丽港城

（7栋4板3塔）1040户；2004年产权；集中供暖半人车分流，地下车位500/月，地上可临停；板楼被塔楼环绕光线受影响；物业塔1.78元板2.5；78㎡/91㎡两居预算内单价9w

分析：学区属性单价高；位置处于望京、望京西和阜通中间；商超便利；

5.慧谷时空

（3栋有地暖）576户；2003年产权；集中地暖；地下停车位1:1；物业2.2；小区自住率90%人员流动小，安全性高；24小时保安有门禁；111㎡两居预算内6.2w

分析：单价总价低；自住率高；近北小河公园；两居户型差

6.其他小区

其他7个看房后有不能接受的点（后续看需求为大家补充呀）：

1.望京西园三区属于一类经纪适用房，品质相对低；

2.夏都盈座临街，小区无管理有底商，房子见到蟑螂；

3.星源国际1栋楼5个单元，底商多无管理；

4.望京明苑单价5.9w但三角户型，物业脏乱差，楼道垃圾堆积；

5.北京香颂户型和品质挺不错的，只是我希望兼顾望京站14号线及望京东商圈；

6.季景沁园和星海明珠所有户型超预算；

~看房买房路漫漫，希望对你有帮助呀~