七大银行同步！低门槛买房，央媒3天2次喊话，楼市依然静悄悄

大家好，我是蓝白。

好多朋友催更，想听听我对降首付怎么看。

毕竟，我也算是个半真半假的财经房产UP主，那我除了在电脑上看，其实也没什么太独特的见解，就一直没聊这个事。

但是，节后到现在，房地产几乎每天一个利好消息，不聊，似乎又显得不合时宜。

其实这些利好就四个字啊：冷饭热炒。

各位，想必也麻木了。

200万的房子，首付从60万变成40万。

但30年的月供，从8000多变成了9000多，你会不会买？

所以，大家还是在重复着那句话：该不买，还是不买。

就说最近这两三天吧，风向越来越急，信号越来越强烈，先简单汇总一下，再聊聊我的看法。

第一，是房贷利率，超预期的下调。

从央行连续的降准降息之后，银行开年房贷额度充足，不用担心限贷的“两条红线”，开足马力，加班加点的审批房贷，利率要降，这本来就是一张明牌。

可没想到：下调幅度，如此之大，波及的城市，如此之广。

从2月21号开始，工农中建四大行，同步下调了广州的房贷利率。

首套，从原来的LPR+100BP（5.6%），下调到LPR+80BP（也就是5.4%）。

紧随其后，交行、广发也跟随下调，邮储是从22号开始下调。

工农中建、交行、广发、邮储，这七大银行，同时行动，同时降了20BP以上。

贷款基准利率转LPR报价后，房贷利率，就是5年期LPR的基础上，银行加基点。

1个基点是0.01%，也就是1BP。

现在5年期LPR报价是4.6%，那5.6%的利率，就是4.6%+100个基点。

广州不像京沪深，是大一线城市里，政策压制没那么凶的城市。

几个国有大行的房贷利率，又被视为市场主流利率。

所以，广州历来是全国的“风向标”。

有机构发报告说，2月份，全国103个城市里，有87个城市，房贷利率环比在下降。

其中，惠州、中山、呼和浩特降了30BP，重庆、南京、绍兴下调25BP，无锡、温州、常州下调20BP。

在去年底，已经连降几次的基础上，这么多城市又直接降几十个基点，多年未见。

算笔账，按150万的房子，105万的房贷，30年等额本息来算，去年底很多城市还是6.12%的利率，月供将近6400块，利息快125万了。

现在只过了1个月，5.6%的利率，月供变成6000，光利息就少还了快13万了。

再聊第二件事，也是好多人催更的话题：降首付。

低门槛买房，在越来越多的城市，开始蔓延。

先是山东菏泽，宣布最低首付比例可以执行20%，随后呢，驻马店新房首付比例也调到了20%。

易居的数据，今年至少有7个城市降首付，北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州、佛山。

你要说这些城市有没有突破调控的底线，还真没有。

因为央行和银保监会本来就有规定，在不限购的城市，首套房的最低首付款比例是25%。

地方上，可以看自己的情况，往下再浮动5个百分点，那这不就是20%了嘛。

降首付，是最简单粗暴的，提振楼市购买力的办法。

这个词，轻易不出现。

一旦出现，在我们有限的记忆里，都会引发房价大涨。

100万的房子，首付30多万，买不起是吗？

好，把首付比例降到20%，20万首付，家里随便凑凑，找亲戚朋友借点，月供多还点，就能买一套新房，要不要考虑一下？

这种低门槛的购房政策，实质上，还是增加居民的购房杠杆。

2015-2017的大牛市，源头就是降首付。

2014年“930”，降了首付比例和利率下限，重启降息和降准。

2015年“330”，降了二套房首付比例；当时的增值税还叫营业税，免征年限5年改两年。

2015年的“930”，又一次降了首付比例，10 月又降息降准；

效果好的出奇，本来2014年底已经弱到奄奄一息的房地产，2015年救活了。

但也只是救活而已，远没有到大涨的地步。

之所以2016到2017年开始滋生楼市泡沫，还是因为棚改货币化。

拆迁户抢房潮、房价翻倍、地王批发，小县城上万就是在这个时期，但那又是另外一个故事。

第三件事，央媒三天两次的喊话，释放出浓浓的利好氛围。

这里说的央媒，是《经济日报》。

作为房地产市场一等一的风向标，这家报纸的社论、点评、报道，一向能起到“一锤定音”的作用。

收紧调控的时候，往往先发声，去年敲打放任房价上涨的城市、重锤高杠杆的开发商，暴打经营贷炒房客的时候，就是经济日报起的头。

适度放松的时候呢，也总是先表态。

先是在2月18日，发文章说：房地产的融资预期，在稳步改善。

还列了一组数据：1月份房地产贷款比去年底增加了3000亿，开发贷多2000亿元，房贷多了1000亿，开发商可以发中票了。

随后的2月21号，又发了一篇评论：“房地产去金融化，是对以前过度金融化的矫正，不要误读”。

大家发现了没？

比起第一篇文章，这篇报道的用词，更“温暖”了。

我的理解是：房地产可以“金融化”，但不能“过度”。

正常的开发贷、发债要支持，正常的居民房贷，也要支持。

只要开发商不再回到高杠杆、高周转、明股实债的老路上去，把负债率降到合理水平，就能活下去。

好了，汇总完毕，咱们一块来说说。

第一个房贷利率大幅下调的一线大都市，信号意义极强，全国都在跟进。

20%首付的城市越来越多，月供低了，首付也变低了。

看起来，似乎是笔很划算的买卖。

不断的喊话，房企似乎重新找到了“活下去”的信念支撑。

按理说，开发商有了盼头，购房者上车的门槛越来越低，怎么看，房地产都不会出差错。

量价齐升、涨势如虹、地王频出，很多从业者、投机客的脑海里，又出现了2015-2017年那样的火爆场面。

你问我的看法是什么。

我只能再重复开头说的几个字：冷饭热炒。

人类的本质，就是复读机。

如果只盯着首付和利率，从历史走势中找答案，那你得到的答案，每次都是历史。

市场如果真这么容易预测，那我们也不会在平淡的生活里苦苦挣扎，暴富，未免也太简单了。

蓝白总是喜欢用“吃馒头”的故事来举例。

一个从没吃过馒头的人，尝过了馒头后，当然会狼吞虎咽，但当他吃饱、吃腻歪之后，再美味的馒头，也不可能再提起一点兴趣。

曾经沧海难为水，此时，他想的是山珍海味，想的是体面，想的是尊严。

历史会不断地重演，但绝不会简单地重复。

2008年和2015年，居民负债远远没有到今天这个水平，城镇化也是“棋至中盘”，大城市之间还没有爆发抢人大战。

当时的居民杠杆、城镇化率、房企的体量、土地出让金、银行涉房贷款、棚改货币化率，与2022年，有本质区别。

还有一点，城市的分化，越来越极端。

很多人总是把TOP10城市当成房地产市场，可它们只是金字塔尖的明珠。

可实际上呢，看每年的新开工、施工、竣工面积，看建安投资，看土地出让面积，看茫茫多的新区、开发区、高新区、园区。

全国剩下的几百个城市，东北极寒之地，西南边陲，西北人烟稀少的新城，中原湖广大地，这些城市，才是房地产的内核。

高房价收入比的一二线核心城区，没有丝毫松动的可能，因为不缺购买力，限购限贷的房票还没松，5年社保、增值税、积分卡的死死的，怎么可能会降首付。

而那些执着于发购房补贴、补契税、遍地老人的小城，本来就是不限购不限售。

实在没办法了，憋出一个降首付。

可你就算降得再多，又有多少人买呢？

只要不是拆迁户抢房的阵势，少10%的上车门槛，根本起不了多大风浪，这些城市能稳住不跌，就算不错了。

其实，大家也不用盯着首付和利率，从去年10月份到现在，我们看到的、听到的利好已经数不胜数，按理说，都快半年了，房地产早就应该回暖了。

可实际上呢？

楼市，依然像凌晨4点的黑夜一样“静悄悄”。

表面上，70城的房价确实稳住了。

国家统计局21号发的数据，70个大中城市，新房下跌城市39个，二手房下跌的55个。

比12月份，分别减少11个和8个。

可实际上的“成交量”呢？

华泰证券的电话会议上说，1月份春节40城的成交同比锐减了40%多，哈尔滨、贵阳、兰州这些弱二线城市，成交同环比跌幅都超过了80%。

武汉、杭州、宁波、西安，这些强二线热点城市，成交也同比跌了50%。

前年以徐州、盐城为代表的苏北涨的很火爆，还有浙江西部，福建、山东、湖南的三四线热点城市，今年成交同比跌幅都超过了60%。

没成交量的房价企稳，（注意，只是“企稳”，连反弹都不是），只能说明，楼市再也回不到曾经辉煌的时代了。

总之，整个市场的心态，今非昔比。

任凭降首付、降房贷利率，没人还会相信：房价会重复2015-2017年。

信心比黄金还珍贵，整个市场的预期已经变了，从“追涨”变成了“观望”。

买房的，不信能交房。

施工的，不信能回款。

银行和债主，不信开发商能还债。

这不是利率的问题，也不是首付的问题，而是“房住不炒”置业观念的深层次转变。

世事无常，这才过了几年，已是沧海桑田。

我们应该为这种变化，感到欣慰。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。