这几年的新房市场，接二连三的下跌，没有最惨的成交量，只有更惨的交易量，7月福州楼市成绩单出炉，新房住宅成交743套。至今年3月份以来，已经出现连续4个月下跌的趋势，成交量可谓是跌入冰点。

环比6月份978套，成交量下滑了235套，鼓楼区成交仅有15套，台江区207套，仓山区285套，晋安区200套，马尾区36套，假若没有建发璞云入市，台江成交套数应该也在百套以内。一时间，像是开发商也进入躺平模式了。

五区新房市场简析：鼓楼区

鼓楼区作为福州的经济文化政治的中心区域，人口密度高，经济繁荣，居民的购买力也是深不可测，特别是保利天悦二期这个楼盘就能体现出鼓楼区的购买力有多强。随着这几年市场下跌，鼓楼区上市可售的新房也是越来越少，但凡是有新楼上市，也会引来全城的聚焦。

鼓楼区的群升左海悦挂牌单价3.8万，左海璞宸3.8万，恒宇尊喜3.5万，正祥福沁满庭3.8万，这些楼盘仍处于在售的状态，也都是安商房的小区，可售的商品房总数不多，因此在今年的新房成交维度上，始终排在五区的垫底。

小柳旁的西湖意礼目前是鼓楼区单价最高的新房，均价50000元/平米。小区的自身的质量和品质没有问题，但是位于小柳新村旁，受到周边的环境影响，50000元/平米的价格没有人愿意为它买单，几个月才卖出一套的情况。

鼓楼目前没有很好的新房项目，即便现在在售3.8万的价格，仍然难以打动购房群体的热情，因此，每个月的成交基本维持在十几套。

五区新房市场简析：台江区

台江也属于老旧小区了，新房的项目也不是很多，这次第四代住宅，建发璞云入市，创造了今年新的记录，7月份成交207套新房，璞云就占比了60%。还有宝龙背后的春江茗郡也是台江的主力，7月份也成交了20多套房源。

其他的新房项目如巨荣光明里，榕发江乾云筑，联发臻品，大东海公园府等项目，均价也在3.5万/平米，这几个小区合起来的成交量30套左右。台江新房项目比鼓楼区多，供应的房源量也较为充足，其核心还是体现在价格与地段层面。

春江茗郡7月份能成交这么多房源得益于自身的地段较好，其次是价格定位较为适中，单价2.8万左右，就能够赢得购房者的青睐。建发璞云能成交也是因为地段，更因为它是第四代住宅的豪宅项目，真正的置换型的顶级产品，才会激发诸多周边业主的置换。

台江总体成交量可能还会提升，因为还有一个国贸天琴樾和璞云的二次开盘，我们可以拭目以待，再看看这两个豪宅还能有多大的市场。

五区新房市场简析：晋安区

这两个区域被定义为福州的大粮仓，东二环属于福州的新开发区，仓山东扩南进的政策仍然在努力实现，新楼盘也就像春笋一般的冒出来，库存房源还没去化，新的项目又即将上市，导致两个板块的开发商已经开始白热化的角逐。

首先说说东二环和五四北，五四北是刚需的主战场，熙悦府，金地五四领峯，绿城柳岸晓风三个项目的刚需仍然还在努力，这几个项目已经从开盘卖到交房的状态，目前的库存量还比较大，接下去很长时间这几个项目仍然会是新房的主要选择。

其次说说东二环与五里亭板块，这里主要打造的置换型产品，东二环才是最大大赢家，鼓楼多数置换的业主均买到了东二环附近。东二环五里亭主打地铁的保利和越风华，第四代住宅国贸天琴湖，品质高端的绿城美的，刚需入市的保利云上，晋安湖三号院等。

价格虽高，但有群体前往购买，因为他们面向的客户都是置换群体，特别是鼓楼卖掉学区房的业主，多数都买在东二环板块。当然东二环给出的选择也十分广泛，不仅有地铁，新式住宅，刚需改善，还有叠拼别墅登云湖的选择。

五区新房市场简析：仓山区

仓山区刚刚交付了一批新房，南二环又来一批四大金刚项目：榕发北源云筑、左海望悦、新投城央境、江南尚璟，这四个楼盘入市后，都想在南二环分一份市场的蛋糕，收割当下仅有的购房群体，但是它们的价格让无数人保持观望的态度，更直接的说：价格不满意。

其次是在三江口板块，作为福州的新区，未来福州第二个副城市中心的地方，可能是十年也有可能是十五年。这里主打刚需，龙湖景粼天著精装小户型，单价1.8万的纯地铁房，也无法打动购房者。对面的新海天辰也是从开盘卖到如今交房的状态，中海锦江城直接把价格拉到最低，以此来吸引大家。

金山除了万科城市之光已经别无选择，这里就不提及金山的楼盘。

总之，仓山地大物博，可开发的土地还有很多，人口也是五区之中最多的一个，但是由于经济压力，流入福州的人口少，仓山又无法收割鼓楼台江的群体，导致现有仓山的人口去消化这么多楼盘，难度系数很大。

仓山的大舞台还在继续，我们可以继续保持观望，房子满意，地段满意，价格满意各项指标满意，方可下手。

五区新房市场简析：马尾区

东方名城如果没有启动，马尾就凉了，这句话一点没错。早前，名城集团低价拿了不少快安板块的土地，如今开发得也差不多了，这次东方名城的产品基本上都卖不动，能带动成交的还得靠今年入市的第四代住宅：中建元亨府。

马尾不想去评价过多，因为怕说多了，让已经买到马尾的人睡不着。过山车式的地方，房价涨幅达到40%以上地方，要么赚爆了，要么亏大了。

总结，7月份新房的日子不好过，8月份慢慢的会有一波福利潮，特别是国庆的时候，开发商一定会有更大的动作，这阶段他们都在等政策的落地。这阶段成交量少，开发商也是要存活，虽然没有大肆宣传降价优惠力度，但是只要你愿意购买，价格都可以谈。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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