泰禾集团，拿着青春堵窟窿

刚刚发布的《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中显示，在房地产市场调控方面，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

自2016年以来，“房住不炒”一再被强调，彰显它的重要性。

为了防范房地产行业带来系统性风险，监管部门酝酿出台“三道红线”。触及红线的企业，将被限制融资。

房地产行业经过多年的脱缰野马式的发展，大部分企业的资产负债结构比较难看。据2020年半年报的数据，融创中国、万科等很多头部房地产企业都光荣上榜，绝大多数中小房地产企业都很难幸免。

三道红线正式落地后，头部企业可以通过剥离劣质资产、引入战略投资者等方式优化财务指标，但中小企业却无路可逃，要么被并购，要么倒闭。

如何从财务角度理解房住不炒呢？

核心指标就是经营性现金流。

经营性现金流不佳，意味着公司拿地速度大于售楼速度，在现在的市场环境下，是一种火中取栗的表现。

很多上市房企，在年报第一页，声势浩大的写着响应“房住不炒”，但打开现金流量表一看，经营性现金流量净额为负数，公司还在迫不及待的超出自身能力拿地。

骨子里，还是在赌。

今天的主角，是一家做院子的，泰禾集团。

一、伟大的企业都是To C的，房地产也一样

星空君一直说，伟大的企业都是To C的。

为什么这么说？

因为To C的本质，是因为产品是标准化可快速复制生产的，只有这样才能实现产能和效率的最大化，从而实现利润最大化。

定制化产品虽然单品毛利高，但无法批量复制生产，也就无法实现规模化。

乔布斯设计出来iPhone像是艺术品，库克却把iPhone卖成大路货，把苹果做成了富可敌国的超级公司。

房地产公司其实也一样。

房地产行业里，规模最大效益最好的，不是做院子做别墅搞小众化的公司，而是大规模做标准化小区的万科等巨头。

三季报显示，泰禾集团独树一帜的院子业务，2020年前三季度的业绩一塌糊涂。

营收28亿，较上年同期下滑86%；净利润亏损19.7亿，较上年同期下滑193%。

这是公司十五年来第一次亏损。

对于房地产企业来说，由于其业务的特殊性（售楼款计入预收款或合同负债，可以预测未来营收进度），账面做到亏损是很难的，除非企业真的不行了。

根据新收入准则，预售房款通常在2-4年甚至更久才会转入营收，28亿的营收规模意味着什么？

公司2-4年前的营收就开始锐减了，28亿大概是百十套院子的销售额。

除了正常的成本，利润表显示，公司的利息支出压力巨大，前三季度超过12.35亿。

而公司的经营性现金流量净额更是达到了-15亿，实际上，2016年到2018年，现金流量表显示，公司都在疯狂拿地。2019年因为资金链紧张，拿地进展开始下滑。对于投资者来说，这已经是很重要的一个信号了。

二、递延所得税财技：拿什么补窟窿？

星空君很久没有普及比较新鲜的财务知识了，看到泰禾集团收到深交所的问询函，一下子来了兴致。

深交所的半年报问询函中这样质疑：半年报显示，你公司报告期内转回递延所得税费用455,060,885.03元，主要源于可抵扣亏损确认的递延所得税资产增加。截至报告期末，你公司可抵扣亏损确认的未经抵销的递延所得税资产余额为2,961,484,277.18元，对应的可抵扣亏损为11,845,937,108.71元，较期初增长11.70%。请分析说明你公司判断未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可弥补亏损形成的可抵扣暂时性差异的依据及合理性，相关递延所得税资产的确认是否符合企业会计准则的相关规定，请年审会计师核查并发表明确意见。

什么是递延所得税资产？

从实质上来说，递延所得税资产是一种财务会计和税务会计标准不同导致的时间性差异。

比如，会计准则对公司计提折旧年限没有严格规定，各公司可以自行选择折旧年限。但税法为了保护税源不流失，对于最低折旧年限有强制规定。像汽车等交通工具不能低于4年，如果一家公司将名下汽车3年折旧完，是符合会计准则的，但不符合税法。

那怎么办？

做纳税调整，在计算应纳税所得额的时候，将这部分差异倒挤出来，形成递延所得税项目。在借方的就是递延所得税资产，在贷方的就是递延所得税负债。

理论上，假设企业不倒闭，不处置资产。4年以后，这辆车的核算，财务会计和税务会计就没差异了，所以是一种时间性差异。

税法还规定，如果企业亏损的时候，预计未来5年内能够产生足够的应纳税所得额能利用该可抵扣亏损时，这项可抵扣暂时性差异可确认相关的递延所得税资产。

这本来是正常的核算方式，但被一些上市公司恶意利用，当做修饰工具了。

在未来业绩岌岌可危的情况下，“大胆”预测未来5年能够足够弥补亏损，列上递延所得税资产，从而使所得税费用成为巨额负数（假装税务局欠我钱）。

所得税费用是负数会带来什么后果？

净利润就变大了。

其实公司半年报里还不算明显，2019年年报才叫明显。

利润总额是5054万元，递延所得税资产影响因素导致所得税费用为-6.77亿，净利润变成了7.28亿。

神奇吧？

星空君第一次见到这种神奇财技，还是乐视网。

如今，泰禾集团继承了贾会计的衣钵，进一步将利用所得税修饰利润的技巧发扬光大。

三、资金链断裂

财报可以修饰，但无力修饰的，是公司的资金情况。

10月9日，公司发布关于“H7泰禾02”将无法按期兑付本息的公告，表示借的钱还不上了。公告称，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成公司债券“H7泰禾02”本息的兑付。

不仅如此，公司大股东质押了大部分股权，并且被司法冻结拍卖，面临重大诉讼… …

资金链已经转不动了。

那么，预计5年内能靠盈利抵扣完的递延所得税资产怎么办？在线等，挺急的。