文章来源：北京维拓时代建筑设计股份有限公司

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THE 4th REARD URBAN RENEWAL DESIGN AWARD

第四届REARD城市更新设计奖

2022商办改造·建筑规划银奖项目赏析

望京国际商业中心A/B/C/D座

北京维拓时代建筑设计股份有限公司

周焕

项目主创

项目背景

项目地块位于北京市朝阳望京片区，前身为望京国际商业中心，本次改造范围包含ABCD座+望京小街，原建筑为商业办公业态，更新改造后仍为商业办公，其中包含5.4万㎡产业办公、2万㎡商业，ACD座为-1F/4F，B座为-1F/7F，地上面积约为4.6㎡，地下面积约为1.17㎡，改造内容主要为外立面赋能更新及室内精装提升。

机场高速门户（改造后的D座大眼睛)

建筑形态为L形的围合形态，主沿街面南北进深约30m，东西长度约180m。这里是望京老牌的商圈，被居民们亲切地称为“望京食堂”。然而老旧的设施，内外割裂的空间状态，让这里的商业逐渐不能适应时代的步伐。

业主希望对建筑外观大刀阔斧的升级改造，但仍需保留望京片区传统的烟火气息。如何在城市更新的过程中，保存城市的温度，成了设计团队的关键课题。

建筑现状

项目改造历时4年，整个过程是在和外部的不可控性博弈，一边建设，一边调整的过程。最终的成果有失控的焦虑，也有超越预期的惊喜。

玻璃立面展现令人心动的城市场景

地域优势

项目地处望京门户，纵贯联通的立体路网交通发达，地铁14号线望京南站步行600米可达，由望京东路直接进入项目基地

产业优势：周边配套成熟，附近写字楼、高新技术产业分布较密集，住宅多为高档公寓。国际人才和要素聚集将加速国际人才社区建设。

项目痛点

改造前为一代商业，2层以上经营状况不佳，空置率高；商业空间品质、街区功能和商业层次与现在望京国际企业和人才高品质需求错位，部分业权散售。

望京小街成为非法室外停车场，割裂万科与方恒的商业人流的流通，设施设备老化严重，城市界面感官较差。

解题整体构思

从单一商业中心打造为区域复合业态，地下一层首层打造商业，2~4/层打造办公+A/B/C/D座商业围合中庭与外围空间打通多个公共连通空间，加强内外连接，激活中庭活力+B座“望京眼”打造为城市界面的重点标识+ABC座建筑立面更换提升结合望京东街步行街提升，打造“望京小街”的商业人气聚集地。

改造策略轴测图

中庭剖透视

室内调整+形象升级

玻璃立面展现令人心动的城市场景（A座北立面）

望京眼夜景

改造后的A建筑立面，使用明黄色铝板框架（A座南立面）

艺术中庭（C座东立面）

空间提升与赋能

第一期办公在2018年底开业。虽然备受好评，但单纯的立面美化似乎还不能足以成为一个优秀的城市更新范例。所以第二阶段，对商业空间的优化和加密，就是关键的一步。

改造后的内院

开放庭院“望京坊”

项目内部原来是一个150米长、50米宽的庭院，尺度的失调以及和城市的割裂，使这个的稀缺的公共空间被长期闲置。通过业态置换和空间优化，把原来地下一层的低效商业空间，转换成面向庭院的优质街铺。商业的能量辐射到室外，形成了一个新的公共空间层次。

开放庭院全景

开放庭院

夜幕下的庭院

庭院树影婆的天窗

办公室内中庭

望京小街提升改造

施工阶段的尾声，项目迎来了一个惊喜: A座北侧望京小街路段被朝阳区政府纳入国际文化步行街的计划–共同营造开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际商业街区。而步行街的英文名Wangjing Walk也意在强调其可行走性和慢生活的调性。

原本属于车辆的空间还给了行人，这里成了300米长的自由天地。望京街的改造，让建筑内外的能量打通，形成畅顺的人流环线。临街商业的活力辐射到外摆人行区域，和城市产生了更丰富的互动。音乐舞台、艺术装置、景观小品、喷泉、 灯光的结合，形成了一系列丰富的活动核心。

望京小街区域平面

望京小街鸟瞰

公众的参与

万科望京时代中心改造的完成，也正是其生命的启航。希望用城市设计的视角去研究建筑。商业改造项目是一个半计划、半即兴的创造过程，而公众的参与则是完全即兴的。在这里有闲聊的老人，嬉戏追逐的孩童，逛集市的文青，夜色下微醺的上班族，艺术品前自拍的少男少女。

改造后的望京小街为不同人提供生活空间

项目开幕以来，已经举办了各种各样的艺术展、集市、美食节。通过人群的使用，空间的可能性会持续地被发掘、氛围会不断发酵。在这里，建筑不是一成不变的物体，而是城市生活的孵化器。公众的参与，不断丰富着空间的内涵。

望京小街，丰富的活动空间

我们相信好的设计能不断自我更新，为城市持续输送能量。城市更新不仅仅是外观美化，更是通过对场所的解构、加密、赋能、让建筑成为一个个反应核，重新激活人与城市的连接。让大家都会自发地参与到城市生活中，与环境产生感情的连接。让每个人都亲身成为城市复兴的一部分。

地下一层平面图

一层平面图

二层平面图

三~四层平面图

五~七层平面图

剖面图

实施情况

历时三年完成从时代中心到望京小街清租、改造，万科从2017年9月项目收购，2018年10月B、C、D座改造完成，2019年12月A座改造完成，2020年4月内庭院升级改造完成；2020年2月，施工阶段尾声，北侧望京小街路段被朝阳区政府纳入国际文化步行街的计划，朝阳区政府和万科联手一起，共同营造开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际商业街区；2020年3月，小街改造开始，2020年8月8日小街改造完成项目整体开业。

2020年8月8号，望京小街开业，领导视察

项目名称：望京万科时代中心+望京小街改造

委托（业主）单位：北京万科企业有限公司

施工图设计：北京维拓时代建筑设计股份有限公司
方案设计：UV独特视野建筑设计有限公司
项目设计~完成年份：2016年12月~2020年8月
项目地址：北京市朝阳区望京街9号

摄影版权：REX ZOU，金伟琦，河狸景观，杨娟
精装设计：寸创想建筑环境设计（北京）有限公司
幕墙顾问：英海特工程咨询有限公司
景观设计：IF本色营造
照明顾问：上海碧甫照明工程设计有限公司，北京互进广通文化发展有限责任公司
标识设计：上海柏煕标识有限公司
艺术顾问：UAP，FAKE Studio
品牌：互动喷泉系统与弱电系统：甲板科技等

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