楼市的量正在点状回暖，价格还没复苏，刚需们请理性决策！
大家好，我是谢晖。现在各地为了大家买房真的是操碎了心，就差跪下来求大家买了，但是粉丝说了：“你放出除降价以外的一切措施，我提供除购买以外的所有支持”。春节刚过半个月，各地都在吹起楼市回暖的春风了，咱们先看看各地买房的情况吧。
先看一线城市，拿广州来说，世联东一研究院数据显示，开年以来，今年一月，广州新房找房热度环比上涨14.9%，广州楼市的到访量冲破2万组，比起年前暴涨至少122%，购房者的观望情绪较去年减弱不少。具体到各大项目，售楼部现场人气比较火爆，周末更是座无虚席。兴许是回暖的迹象让信心回归，亦或是产品优秀给足了底气，不少项目陆续开始涨价。比如保利中海郎阅喊涨3%，每套涨价20万起；黄埔新城和城市之光涨价1-2%；保利和悦滨江涨约3000元/平。就在今天，还发布了支持减税、公积金缓交，社保断缴不影响购房的政策，利好的春风确实还在继续吹！
再看二线城市天津，天津这几年跌的多惨不用我再撒盐了，不过还是小小的撒一把吧，一套100平的天津房子五年总价跌掉近一百万，但是从1月底以来，天津二手房的成交表现也开始变得强劲。2月4日，天津贝壳二手房成交数据为342套。2月5日，天津贝壳二手房成交数据为428套。可见，春节后的第一个周末，达到了近期的楼市沸点。
最后看一个西安，西安的二手房市场最近正在急速升温：成交量增加、成交周期缩短、带看量上涨，有房东表示，年后卖房很快，也有中介反应，晚上10点，签约中心的所有约谈室全部爆满，二手房交易中心也是一片火热。还有房东趁机在不断抬价，比如曲江黄金地段的次新小区金辉世界城，最近成交热度比较好，有一些业主在跳涨。而西安成交比较火的小区中有近6成挂牌价格开始出现上涨，最高涨幅2071元/平。
楼市真的回暖了吗，大家看上面新闻或者中介的说法肯定还不够相信，那再按照全国百城的大数据给大家看看，我们每月都会更新百城房价走势，其中市场活跃指数是综合了带看量以及反应市场活跃度的数据综合计算出来的，0-20是市场冰冻状态，20-40是市场复苏状态，40-60是市场活跃状态，60-80代表市场火爆，80-100表示火的不能再火的地步了。
首先下结论，各核心城市已经开始处于量层面的点状复苏了，不同城市的回暖的程度还不一样，而现在北京的指数已达到44，处于比较活跃状态；上海也是42，同样在开始活跃状态；天津的指数达到60，表明市场已经火爆；重庆的话还是23，说明已经脱离市场冷清，处于低位复苏中；成都指数39，已经处于复苏状态。更多的城市回暖状态大家可以在我的主页搜索相应城市即可，每月会坚持更新，因为我相信时间就是最好的证明和护城河。
大家看到上面的数据，不要惊慌，也不用激动，因为政策出台这么多了，要是成交再不回暖一些，就太不给地方政府面子了，而且大家发现了没，上面列举的城市都是非常好的二线或者一线城市，为什么没列举三四五线城市呢，因为确实还没回暖啊。拿个准二线的南昌来说吧，现在活跃指数还是13，市场还是冰冻的，你想去南昌买房，你就是大爷；再说个北方的哈尔滨，指数是19，也处于冰冻状态，但是稍微好那么一丢丢了，好的不多，其他的就不一个个举例了。
说明市场回暖也开始呈现了点状分布了，全国600多座城市，现在大概20多座因为各种救市政策的影响开始慢慢回暖。但是现在的回暖，大家也要再多观察三个月，如果能持续三个月的话，那说明市场复苏就基本清晰了，如果三个月后再度歇菜，说明市场有炒作的嫌疑，后续还可能会继续出台刺激政策，现在就是处于焦灼期，看哪方先沉不住气，如果买家先快速出手，那政策就会陆续收敛，如果买家还是不继续出手，那政策就会继续加码，量上去了还不是最终目的，价格一定要随着上去，因为量在价先，这中间的时间差有半年左右的时间。
各个城市分化有回暖，城市之间的地段、产品、甚至小区之间也有分化。
首先，拿地段来说，最先回暖的肯定是最核心的地段，广州的珠江新城就是最先开始回暖的，因为均价最高的地方就是这里，大家卖广州其他地方的房子终级目标还是为了换珠城，所以这就是广州买房金字塔的顶层，它只有吃饱喝足了，才轮得到黄埔、番禺、白云这些地方喝汤，大家都喝完汤了，才能轮到最外围的花都、增城、从化舔一舔剩下的油渣，甚至可能渣都舔不到，因为已经被前面的地方喝完了。
第二，拿产品来说，在地段一致的情况下，品质好，物业好的产品一定最先回暖，就像之前广州黄埔区府板块的新福港鼎峰，想必不少人早有耳闻。2014年，开盘折后价达到2万/㎡，超过当时同区域的其他楼盘。然而，明明是占据核心地段的新贵豪宅，却硬是被物业问题“拖后腿”，小区老化破损、车库脏乱差，排水沟堵塞严重，豪宅硬生生被管成了老破小区。直到2019年6月，鼎峰业主成功将原来的高力物业换成万科物业，随后小区二手成交均价突破4字头，在区府可谓难逢敌手，稳当二手房价格“标杆”，所以那些豪宅或者产品力强的房子肯定是在回暖中最先发力的，因为各方面条件都优于同地段的普通住宅或者老破小产品。
很多人说我之前看多楼市，到现在经常看空楼市，其实没有完全的看多和看空，我看多的只是20座左右的城市，看空的是绝大多数剩下的600多座城市，在土地财政本质没有变化的情况下，上涨还是有周期的，只是能涨的城市从普涨到一二三四线涨，再到现在部分二线和一线涨，未来有可能演变成只有一线城市涨，这是一个过程，没有完全的看多和看空，所以请那些误会我没有立场的人可以明白，当然，其他的城市我也不会放弃研究，毕竟全国600多座城市，广大的粉丝还是在这些城市中，北上广深研究的人太多了，我不想放弃那些信息更闭塞一些的小城市，小镇青年也有向上突破的权利。
其实，我是在县城长大的，算是小镇青年了。在过年期间，就有县城的朋友问我该不该买县城房了，他算是县城体制内了，一个月税前有一万出头，收入已经算比较好了，但是县城房价卖8000多，他觉得有点贵了，还会涨吗？他说他自住的。
我心里其实很纠结，他要结婚了要买一套县城的房子，我真的不好回答，我非常想说不要买，但是如果说不买的话，人家结婚怎么办，就因为你的一个不买耽误人家婚姻大事，这样好吗？县城房子还会涨吗，真的不会涨了，说会一直跌，人家心里好受吗，不好受，但是我还是这么回答的，县城的房子你只能自住，价格慢慢会趋近于稳定，有价无市的状态，你最多买一套，而且尽量买二手房，不要贪图新房，尽量选择家用的户型，不买别墅和特别大的户型，找成交量大的某某小区，多踩盘，很多县城业主都急着卖房给孩子买省城或者其他城市，你现在是非常主动的，钱在你手上，可以仔细挑。
以上就是我的回答，所以楼市涨跌对每个人的影响都是不一样的，有的人没办法，为了结婚要买一套，即使跌了人家也要买，但是你老说跌，人家心里也不好受，毕竟谁的钱都不是大风刮来的；那你要说县城房价还能翻一倍，这就是纯忽悠，忽悠人家接盘，所有城市的完全看多和完全看跌的两极的思维都不是合理的，因为分化存在于每一个城市之间，大家多看看各个城市走势和活跃指数，相信你就也会有更好的判断了。
