雷石普法｜房屋中介机构作为居间人的相关责任
基本案情
北京*房屋中介机构作为居间人与出卖人张某某、买受人王某某就案涉房屋的买卖事宜签订《居间服务合同》，还约定由买受人王某某向北京*房屋中介机构支付全部的居间服务费10万元。
2022年1月23日，出卖人张某某与买受人王某某在北京*房屋中介机构的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，买受人王某某也按约向该中介机构支付了10万元居间服务费。
2022年3月7日，王某某取得了案涉房屋不动产权利证书，该证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/商品房所有权；权利性质为出让/商品房；用途为公寓/住宅。
王某某认为北京*房屋中介机构应告知其涉案房屋性质的真实信息，而不单单是房屋年限和缴税比例等其他要素，由于北京*房屋中介机构未按现行政策将土地用途告知王某某，从而造成王某某过户后才得知涉案房产土地用途是公寓，所以王某某主张北京*房屋中介机构未尽到全面调查案涉房屋权属情况的义务，构成违约，因而诉至法院要求北京*房屋中介机构退还10万元居间服务费。
法院认为
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款之规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行后，故本案应当适用《民法典》的规定。
本案中，当事人签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行。
《民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。
第九百六十二条规定，“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。
中介合同中，中介人的义务主要包括四个方面，报告义务、忠实义务、尽力义务、负担中介活动费用的义务。
中介人的忠实义务包括以下要求：
第一，中介人应将所知道的有关订约情况或者商业信息如实告知给委托人或者相对人，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
第二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害委托人的利益；
第三，中介人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。判断中介人是否履行了尽力义务，应依据中介合同内容和诚信原则来解释。
故本案的争议焦点在于北京*房屋中介机构是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为。
《不动产登记资料查询暂行办法》第十六条第一款规定，不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。
经法院核实，“*APP”系**市规划和自然委员会授权查询不动产登记信息的自助查询终端，北京*房屋中介机构通过登录“*APP”的方式查案涉房屋权属登记信息，属于正常履职方式，其所查询获取的信息与其到不动产登记中心现场办理查询所获取的信息应属一致。
在登记内容上，“公寓/住宅”显示的是土地用途和房屋用途两项内容，“住宅”显示的是房屋用途单项内容，前者内容较之后者内容更全面，出现差异的原因在于两证合一的改革。故法院认为北京*房屋中介机构已尽力履行了其对案涉房屋权属信息查询、核实的注意义务；北京*房屋中介机构将其获取的案涉房屋之房屋用途为住宅的信息向王某某予以报告，系履行了其如实报告义务。
故关于王某某主张的北京*房屋中介机构故意隐瞒和混淆“公寓”和“住宅”概念、隐瞒案涉房屋用途为“公寓”的重要信息，仅通过“*APP”查询房屋登记信息，并未到不动产登记中心就房屋登记信息进行调查核实，违反忠实报告义务及尽力义务的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。加之王某某亦未能提供其他证据证明北京*房屋中介机构存在违反合同义务应当退还全部居间服务费的情况，故关于王某某要求北京*房屋中介机构退还居间服务费的诉讼请求，法院不予支持。
律师观点
房屋买卖过程中房屋中介结构参与其中的情况屡屡多见，在此类居间合同中，房屋中介机构对于受托事项及居间服务除了按照约定履行义务之外，还应尽到专业的注意义务，尤其应当特别关注影响买卖合同效力问题的相关信息，例如：交易相对方的身份信息、房屋的权属信息等。
如因房屋中介结构未尽到相关注意义务而致使一方受遭受损失的，其应根据自身过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。但也在此提醒，毕竟房屋的购买价值巨大，为了避免发生不必要的纠纷，买房人也最好在允许的能力范围内主动核实房屋的相关信息，以确保顺利达成购房的最终目的。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《不动产登记资料查询暂行办法》第十六条：不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。
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