刑天法务：农村宅基地上房屋出资建造人是否能当然取得房屋所有权

近期有当事人咨询，自己与其他同村村民口头协商，在其他村民宅基地上建房并经营管理多年。后该房还建，其他村民诉争该房产。刑天法务检索了相关判例供大家学习探讨。

江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民申212号

本院认为，本案中，虽然A号系以吴宝珍名义申请宅基地所建造，但吴国忠所提供的证据可以证明吴国忠具有相应出资建房的能力以及吴国忠出资建造A号的事实。A号建成后，吴国忠、龚丽萍一直在该房内实际居住，吴宝珍、舒利平却未能提供其建造A号的依据，因此，对吴宝珍、舒利平提出吴国忠未出资建造A号的意见，本院不予采纳。根据吴国忠与吴宝珍于2008年4月7日签订的《协议》，双方对A号拆迁后所得安置房进行分配处理，吴宝珍按约定向吴国忠支付了款项，之后吴国忠、吴宝珍也对安置房B和C房屋分别进行了占有、使用，故原审认定B房屋为吴国忠、龚丽萍所有并无不当。虽然上述《协议》是吴国忠与吴宝珍签订，但舒利平了解协议内容后，并未就此提出异议，表明其亦认可协议内容，故对舒利平认为《协议》系无效协议之说，本院不予采信。吴宝珍、舒利平申请再审的理由不成立，对其再审申请应当予以驳回。

类案：广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终30047号

本院认为，本案的争议焦点是陈燕琼是否有权诉请确认涉案房屋归其所有。涉案房屋虽登记在陈铭生名下，但系由陈燕琼出资建造并一直占有使用，陈铭生对此不持异议。双方对于陈燕琼建造并占有使用涉案房屋的原因各执一词，但均未就各自主张充分举证证明。即使如陈燕琼所述，其经由陈铭生同意在涉案宅基地上建造房屋归其所有，则陈燕琼基于借用陈铭生名义办理涉案房屋所有权登记的事实也与陈铭生之间成立借名合同关系，即涉案房屋登记在陈铭生名下并不违背陈燕琼的真实意思表示，该权利登记状况并不存在错误故需变更的情形。且，涉案房屋因被拆除而灭失，事实上亦不可能成为陈燕琼主张确权的标的物。故此，陈燕琼诉请确认涉案房屋归其所有缺乏法律依据，原审判决驳回陈燕琼的诉请并无不当，应予维持。

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2021)新01民终3940号

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。
　　本案中，丁建刚、王建华系夫妻关系，丁建刚、丁建文、丁建昆系兄弟关系，丁捷、葛菊香、李红梅系丁建昆的法定继承人，各方当事人虽存在亲属关系，但不属于共同生活居住的家庭关系，因涉案房屋现登记于丁建文名下，丁建刚、王建华、丁捷、葛菊香、李红梅主张对涉案房屋享有权利并主张份额，属于对涉案房屋的所有权确认纠纷。根据庭审调查及当事人陈述证实，丁建刚、丁建文、丁建昆就涉案房屋的建造问题进行了协商，并于1999年2月20日共同签订了《说明与协议》，从上述协议的内容反映，各方存在共同建房、共同出资的意思表示，并按照出资份额确定对应的权属比例，该约定系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对各方均具有约束力。依据上述协议的约定内容及司法解释的规定，本案中涉案房屋的共有人应当享有的份额，应当按照出资额确定。丁建刚、王建华、丁捷、葛菊香、李红梅对涉案房屋主张权利及份额，应当提供证据予以证实，从丁建刚、丁建昆于1999年12月31日签订的《建房协议书》内容反映，丁建昆并未对涉案房屋的建造进行出资，本案庭审中，丁建昆的继承人丁捷、葛菊香、李红梅亦未举证证实涉案房屋建造过程中，丁建昆存在实际出资额的相关证据材料，其应当承担举证不能的责任，丁捷、葛菊香、李红梅上诉认为应当对涉案房屋各享有50平方米份额的意见没有事实依据，本院不予采信。从本案庭审调查反映，涉案房屋的建造过程由丁建刚负责并向施工人员支付了建造费用，丁建文抗辩认为上述费用系丁建刚垫付，其已向丁建刚偿还，但其未提交充足证据予以证实，应当承担举证不能的责任，对于丁建刚出示的出资建造涉案房屋的资金应当认定为涉案房屋的出资额，丁建刚出示的部分资金往来证据并不能认定为涉案房屋的出资凭证，一审判决对此认定并无不当。同时，在《说明与协议》中约定，丁建文的出资部分包括土地使用权及建造费用，从庭审调查反映，丁建文虽未举证证实在涉案房屋建造过程中进行出资，但涉案房屋的建造依托于丁建文对涉案土地享有的使用权，丁建文应享有涉案房屋的份额，一审判决结合本案的情况、当事人的亲属关系等综合因素对丁建文的出资比例予以酌定并无不当，本院予以维持。

裁判要旨：即使原告对讼争房屋确有出资，出资建造人也不能当然地取得房屋所有权。只有结合出资人及其他权利人的明确的意思表示，依照相关法律规定，才能确定出资的法律属性，从而确定出资人的权利（债权抑或物权）

(2010)民再字第13号广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：

广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为： 关于出资建造与房屋产权的关系。原审六原告主张讼争房屋属家庭共有，其举证了证人苏真廷、苏钟平、苏炳江、苏炳进的证词以证明黄美珍于1992年出资建房。本案讼争房屋于1992年建造时未取得相关合法手续，即使原审原告对讼争房屋确有出资，出资建造人也不能当然地取得房屋所有权。出资是设立权利的原因之一，但不是唯一的原因。出资的目的包括借贷、赠与、取得物权等，目的不同，所涉权利也不同。只有结合出资人及其他权利人的明确的意思表示，依照相关法律规定，才能确定出资的法律属性，从而确定出资人的权利（债权抑或物权）。

（1）关于原审原告的意思表示。房屋建成后，苏业成于1992年3月24日为讼争房屋缴纳村镇规划建设管理费，收款收据上的缴款人“苏业成”上注明“（金成）”，表明苏业成系代苏金成缴纳相关费用。原审原告明知房屋、土地的合法手续正在办理，但均未主张共有的权利，而将讼争房屋用地登记在苏金成个人名下，并在《土地登记申请书》中明确地上物权属于苏金成。就此，原审原告的意思表示是真实明确的，即使其对讼争房屋确有出资，法律上亦允许当事人通过一定的法律形式为他人设定权利和利益，只要其真实意思表示，就具有法律效力。且苏金成取得合法的土地使用证后的15年间，原审原告既未对不动产登记提出异议，亦未向苏金成主张共有。故原审原告未能证实讼争房屋建造前、建成后以及取得《国有土地使用证》后，曾向苏金成作出过共有的意思表示及对不动产登记提出异议，现原审六原告在苏金成将房屋卖与潘云祥后才起诉主张共有，不具有真实性。

（2）关于原审被告苏金成的意思表示。苏金成在《土地登记申请书》中明确地上物权属于苏金成，将讼争房屋用地登记在个人名下，且苏金成以自己名义与潘云祥签订房屋买卖合同，苏业成与潘云祥签订解除房屋买卖合同的协议时其也未签名认可共有，之后，其又以自己名义与潘云祥再次签订房屋买卖合同，苏金成这一系列的行为表明其在房屋建成后一直以房屋、土地唯一的权利人身份行使权利。2008年6月17日原审庭审时，苏金成还表示当时约定房屋是给他的，但他在诉讼中同意家庭共有。苏金成在已将房屋出卖给潘云祥后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真实性。

（3）关于原审原、被告的约定。原审原、被告在1992年建造房屋至2008年5月14日起诉的16年间均未对讼争房屋作出共有的约定。原审六原告在本案再审中承认潘云祥自1997年始管理使用讼争房屋。原审被告苏金成亦明知讼争房屋已出售给潘云祥且由其管理使用，但在原审中却主张讼争房屋从建成至今都是由其父母及兄长使用，原审原告对此亦未提出异议。双方均明知潘云祥自1997年始管理使用讼争房屋的事实，但在原审诉讼中刻意隐瞒，双方于此时约定共有的目的很明显是共同对抗苏金成与潘云祥的房屋买卖合同。故双方在与他人有权利之争时才作出房屋共有的约定，在其他证据佐证此前已有约定的情况下不能认定是真实有效的。

（4）关于出资与产权。现原审六原告主张其出资就应享有房屋产权，必须证明其出资当时就表明了要在讼争房屋中享有产权的意思表示，要求记载其为共有人，或双方作出相应的明确约定。否则，在《国有土地使用证》记载明确的情况下，其在发证15年后才以出资为由否定不动产登记的效力，主张房屋共有，依据不足，本院不予采信。 关于房屋用地性质及土地使用人。原审六原告主张房屋共有还提交了《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》，两证上注明了家庭人口数。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条已明确建设用地使用权登记是设立建设用地使用权的法定公示手段和法定要件，具有公信力，登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。因政府颁发的邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》已确认讼争房屋的用地性质为国有土地而非农村宅基地，该证具有法律效力。农村宅基地根据家庭人口及法定标准分配宅基地使用面积，国有建设用地则此标准及限制。故国有建设用地根据《国有土地使用证》上记载的使用人确认其合法的使用人。《建设用地规划许可证》亦是根据《国有土地使用证》上记载的使用人所发放，主体具有同一性。故原审六原告提交的《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》上注明的家庭人口数，不能作为确权的依据。邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》载明那马街338号（原那马新街67号）土地使用权人系苏金成，苏金成应为土地合法的使用人。

关于房屋的权利人。原审六原告还提交了那马社区居委会2008年4月10日《证明》以证明讼争房屋属黄美珍家庭共有。但那马社区居委会又于2009年12月20日出具《证明》，证明其社区居民所建房屋属于家庭共有还是个人所有，以土地证登记的名字为准。黄美珍等原审六原告认为2009年12月20日的《证明》是字压章，但其提交的2008年4月10日的《证明》也是相同情况。那马社区居委会的两份《证明》相互矛盾，且其并非土地、房产法定确权机构或管理机构，两份《证明》不能作为本案的定案依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条及第一百四十七条的规定，讼争房屋与土地的权利主体应具有同一性，邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》上载明讼争土地使用权人系苏金成，《土地登记申请书》亦注明地上物权属于苏金成，故苏金成应为讼争房屋、土地的合法权利人。

广东省广州市中级人民法院 (2021)粤01民终30711号

本案在综合审查证据需对此加以必要注意。一、涉案房屋的原土地使用权为农村宅基地使用权，虽然对土地使用权的申请系以家庭成员为基础，但并不能得出在该土地使用权上建设房屋为家庭共有的结论，需根据房屋登记、使用、内部协议等情况进行判断。二、涉案土地使用权证登记为陈志雄，陈道生自己名下也登记一块宅基地，两人的家庭住址亦分别按所分得的宅基地地址登记，由此可见，双方已按一户一宅原则实际进行分配。三、涉案房产已由农村宅基地房转为国有土地的房屋，并取得不动产产权证书，该不动产已属于城镇房屋范围，处于可流转状态，而陈道生、郑玉琼、陈婉仪、陈婉文、陈婉冰在十几年来对房屋登记在陈志雄名下均无异议，从该情况来看亦可知陈道生、郑玉琼、陈婉仪、陈婉文、陈婉冰对于涉案房屋为陈志雄所有并无异议。四、涉案房屋为陈志雄实际使用，虽然陈道生、郑玉琼、陈婉仪、陈婉文、陈婉冰二审提交其与陈志雄的银行转账记录，但从转账金额及时间点来看，并不能证实所转款项为涉案房屋的出租租金，故对其二审提交的该证据，不予采纳。

(2021)浙07民终5904号本院认为本院认为，双方于2002年8月29日签订杜卖契时虞朝红原有的三间旧房已被拆除或者已明确即将被拆除，而后赵正洪实际从虞朝红处取得的是虞朝红因拆迁安置而重新审批的三间占地面积为96平方米的建设用地使用权，赵正洪在建设用地上出资建房并实际管业使用至今，可以认定双方实际交易的内容系拆迁安置权益。虞朝红重新审批获得的建设用地使用权系国有土地使用权，并已办理不动产权登记，可办理转移登记手续，不违反法律、行政法规的相关规定，应认定双方签订的杜卖契有效。故虞朝红的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。

(2021)京01民终11202号 北京市第一中级人民法院

本院认为本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份条件限制，非该村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。本案中，袁海民与李金彩之间的共建协议，系变相将四队街xx号部分宅基地使用权转让与李金彩，而李金彩签订涉案合同时不具备松兰堡村集体经济组织成员身份，之后亦未取得该身份，故其不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格。一审法院认定袁海民与李金彩于2010年4月1日签订的《民房共建协议书》违反了法律法规的强制性规定，应属无效，并无不当，本院予以维持。