富田兴合苑业主的大事小事451、一个小区业主自管物业的案例2

富田兴合苑业主的大事小事451、一个小区业主自管物业的案例2

 

2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201发送名为《广州祈（qí）乐苑（yuàn）小区开除物业 业主自管 3年净赚400w》的小视频。

 

相关文章2：《一个小区业主自管物业的案例》（人民日报发表于2017-05-19 04:09）

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小标题：不平静的接管之夜

2014年2月28日晚，祈乐苑小区大门，数百名业主和祈荣物业的门卫对峙。双方情绪激动，冲突一触即发……

“在我们招聘到新物业公司后，看到大势已去，‘旧管家’祈荣物业于2014年1月23日张贴《告祈乐苑全体业主书》，表示将于2月28日结束物业管理服务。然而，当我们满心欢喜地等到这一天，却发现物业公司又耍了一个心眼。”冼（xiǎn）敏强说。

 

2月28日下午2时许，新老物业开始交接。谁承想，就在所有交接项目几近完成之时，祈荣物业却节外生枝，坚持要“占有”小区大门及停车场、商铺的管理权。

 

“保洁、消防都交给新物业了，商铺、停车场这些有利可图的却不肯放，尤其是我们小区的大门你们走了还要霸占着，太离谱！”数百名业主围过来，抗议祈荣物业非法占有小区公共财产，阻碍物业交接。

 

在这期间，业委会分成几拨，一拨守住大门，安抚业主情绪，防止事态扩大；一拨继续与祈荣物业代表谈判，从下午一直持续到深夜；还有一拨直接到海珠区有关部门和新港街道办事处反映情况。

 

经过新港街道办事处和海珠区国土房管分局多次沟通调解，3月1日凌晨2点多，距离接管开始已逾（yú）12小时，祈荣物业知难而退，和业委会达成临时协议，同意新物业管理公司进驻，3日过渡期限后移交大门、停车场等管理权。

 

至此，祈乐苑小区业主维权历时一年半。

 

“刚开始我们考虑，业委会成员都是兼职，大家都担心没有能力做好物管的事，所以还是选择了外聘物业公司，并签订了一年的试用合同。如果行之有效，我们就续约；如果效果不好，就另作打算。”冼（qí）敏强称，这种做法初步实现了小区收益归所有业主。

 

但麻烦并未结束。新物业公司发现，连接15部电梯的呼救系统不见了，只留下一堆电线，还有6部电梯的上行保护装置也没了，小区内所有的监控摄像头都不见踪影。此外，小区内约80%的消防设备由于老化、故障等问题无法正常使用。

 

能否管理好小区，还全体业主一个新的祈乐苑？一道严峻的考题，摆在新物业公司特别是青涩的业委会面前。

 

小标题：初尝自管，在烦恼中成长

 

新物业公司接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会统筹管理，然后采用酬金制的方式，按照岗位支付新物业公司人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

 

业委会给新物业公司设定了一年的试用期，试用情况并没有令业主满意。刘永洪说，来自小区卫生方面的投诉最多，几乎占了80%以上，“举例来说，我连续几天蹲点，看保洁员清理垃圾，发现他们每天只收一次，而且收完后也不拖地，残渣、臭水到处都是。说了没用，他们说公司给的工资跟周边有的小区基本齐平，那里的清洁工一天也只收一次。”

 

业委会几个人又坐在一起讨论，说来说去，最后归结到两点：请物业公司，多一层分包，等于吃掉一层利润，假设直接用来提高一线人员工资，效果会不会好一些；由物业公司聘人，还是没解决“这些人听谁的”这个问题，“公司给他发工资，业主的意见他就很难听进去。”

 

“物业公司通常会向我们提供一份人员表，然后由我们拨付工资。但我们发现这人员表有问题，有‘吃空饷’”的情况。冼敏强说，表中列了25位保安，经过清点实际只有18人，“虽然物业公司说人员流动性比较强，但没有理由少这么多。”

 

2015年2月，祈乐苑业主投票决定，再次炒掉物业，并自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。

 

“专业的物业公司都管不好，靠你们几个门外汉，行吗？”个别业主的质疑随后得到了印证。

 

首先是“领头羊”的问题。祈乐苑选出的第一任业委会主任是中山大学的一名老教授，虽然德高望重但年事已高，经不起折腾。在经历了旧物业公司的关联业主用万能胶堵钥匙孔、路上拦截辱骂等种种骚扰后，老教授经不住家人的极力反对，主动卸任。

 

2015年6月上任的冼敏强已经是第三任，之后业委会队伍才逐渐稳定下来。

“他的本职工作就在企业，懂管理。”刘永洪说，业委会用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性。如今，小区垃圾一天收运3次，之后再用清洁剂拖洗一遍地面，关于卫生方面的投诉基本绝迹。

 

物业管理涉及方方面面的利益，又都是家长里短。祈乐苑业委会在教训中学习，在挫折中成长。

比如对于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

不久，骂声就来了。“孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃餐饭，停车就停掉他们几十元钱，有这样的道理吗？”老年业主们颇为子女的荷包心疼，跑来业委会“吐槽”。

 

业委会正视业主的意见，想出一记妙招——给业主的直系亲属发放“亲友卡”，但凡持卡进小区探亲访友的，可享受2.5元/小时的优惠收费。这下，骂声变成了掌声，皆大欢喜。

 

“冼敏强给记者算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。

物业管理费每月约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁（lìn）收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等；对前物业公司的资金追讨，算下来也有数十万元。

请看下集《富田兴合苑业主的大事小事452、一个小区业主自管物业的案例3》”

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