保利发展上市15年利润首负增长 刘平接任“进三争一”逆势扩储总负债首超万亿

记者丨晓敏 见习生丨夏路

出品丨鳌头财经（theSankei）

2021年，头部房企保利发展也没能逃过行业普遍增收不增利的趋势。

财报数据显示，2021年保利发展（600048.SH）实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%；净利润为371.89亿元，同比下降7.14%；归属于上市公司股东的净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

这是上市15年以来，向来以高利润著称的保利发展归母净利润首次出现负增长。此外，2021年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点；净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。保利发展也直言，“未来随着高地价项目影响的陆续体现，预计毛利率表现仍将承压。”

继5年前宋广菊时代提出“重回前三”后，新任继任者刘平提出又一新目标——“进三争一”。4月21日，在2021年度网上业绩说明会上，保利发展董事长刘平表示，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。

为达到“进三争一”的目标，保利发展加速扩张，在行业拿地热情降至“冰点”的趋势下，2021年，保利发展依旧继续保持较高的投资力度，全年拓展项目 145个，比2020年同期只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。根据克而瑞数据，保利发展在2021年的拿地金额仅次于碧桂园（02007.HK）和万科（000002.SZ），排名第三位。

刘平谈及公司2022年投资预算时透露，今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。公司全年投资计划是3650亿元。

值得注意的是，2021年，保利发展的总负债首次突破万亿元。财报显示，2021年，负债总额达1.10万亿，货币资金仅1713.84亿元；经营活动产生的现金流量净额约为105.51亿元，比上年同期减少了30.38%。

“进三争一”

在宋广菊执掌的11年时间里，保利发展从广州走向全国，走向千亿，走向资本市场。如今的保利发展，已经成为了一家规模过5000亿，多元化发展的企业。

2017年，保利发展前董事长宋广菊公开宣布，未来两至三年保利地产（变更前简称）要重回行业前三，但比较遗憾的是，直至去年宋广菊退休，“重回前三”的目标也没有得到兑现。

2020年，保利地产实现签约销售额5028亿元，首次跨入5000亿军团，同比增长8.88%，但排名位列行业仍居第五，尚未实现“重回前三”的目标。

宋广菊“报憾”谢幕后，新继任者刘平在“重回前三”的重任上提出新的目标——“进三争一”，2021年，保利发展规模站上了行业第四名，排名上升一位，目标尚未达成。

从整体经营来看，2021年保利发展呈现“增收不增利”的趋势。2021年保利发展实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%，营收规模增长较为稳健；但毛利润764亿元，归母净利润274亿元，分别同比下降3.6%和5.4%。

保利发展于公告中也表示，报告期内收入取得一定增长，主要源于已销售房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。

2021年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点；净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。保利发展方面也直言，“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。”

一位知名地产研究专家对记者表示，刘平接任后，保利发展2021年全年盈利能力明显下挫是事实，与此同时，保利发展去年全国多地曝出“质量门”维权事件，想要完成目标仍面临不小的压力、

目前来看，“保三”的目标更符合当下的现实，“争一”仍需较长时间验证。今年第一季度，保利发展合计实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%；实现签约面积553.87万平方米，同比减少22.89%。根据克而瑞的销售额排名，保利发展一季度销售业绩已经位列第三，但该排名是否会延续到今年年底还需看后续的销售表现。

逆势扩储

新目标下，保利发展逆势扩储，2020年全年，保利拿地金额2353亿元，同比上升51.35%，据中指研究院2020年房企拿地排行榜，保利位列第四。

2021年上半年，在22城首轮集中供地的背景下，保利地产持续加大补仓力度，在12个城市攻城略地，共拿下22宗地块，拿地总金额约472亿元。从单个城市看，上半年保利在上海等五个城市拿地金额均位居第一。

2021年保利发展新增计容建筑面积达到2722万平方米，拓展成本1857亿元，分别同比下降14.6和21.1%，拿地销售金额比为0.35，相较于2020年的0.47有所下降，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平，拿地与同规模企业相比较为积极。此外，2021年保利发展所获取的土地中，依然有不少溢价较高的土地。

根据克尔瑞《2021年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单，2021年保利排行第二，新增土地货值3995.1亿。2022年，保利拿地势头未减，第一季度新拓项目总地价达到341亿。

对于2022年的发展规划，保利发展在年报中表示，今年，其计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。

上述专家认为，“进三争一”相比“重回行业前三”的愿景又提高了一步，当前央企拿地正值较好的窗口期，预计保利后续拿地以及收并购的操作也会加快。

债务攀升

逆势扩储也推高了公司的债务压力。2021年，保利发展的总负债首次突破万亿元，财报显示，公司总负债也由2020年的9847.42亿元，升至2021年1.1万亿元，货币资金仅1713.84亿元。截至2021年末有息债合计3382 亿元，同比增长13.9%，接近监管要求的15%的阈值。

对此，保利发展财务总监王一夫表示，公司总负债中，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（其中预收房款为4534亿元），公司经营稳健，债务风险低。

业内人士认为，房企销售数据上升，但由于是期房预售款等数据偏大，进而使得负债数据偏大。但本身其负债方面比较安全，所以投资者等也不必过于担忧。

在当前房地产政策调控从严、融资收紧的背景下，叠加房企债务集中到期风险，降负债、提升财务稳健性是行业共识，现金流重要性凸显。

2021年，保利发展经营性现金流下降三成，经营活动产生的现金流量净额约为105.51亿元，比上年同期减少了30.38%，主要是项目投资支出增加所导致。关于经营活动产生的现金流量净额变动原因，保利发展方面表示因项目投资支出增加。