爱了爱了，虹桥主城片区大平层来了
内容摘要：青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块商品房项目方案设计公示，规划供应350套左右高层住宅，产品为中小户型占比60%，并设计了大平层户型。
龙联路北侧07-02地块区位图
近日，青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块商品房项目方案设计公示。
龙联路北侧07-02地块位于徐泾镇龙联路与蟠文路交汇处东北，板块上隶属于虹桥主城片区。
龙联路北侧07-02地块为今年青浦区首批“土拍”出让的三幅住宅地块之一。最终华发旗下太仓华铖商务咨询有限公司和江苏海润旗下的南通瑞城置业有限公司联合体以19.19亿元摘得上述地块，成交楼板价38689元/平方米，溢价率8.98%。
龙联路北侧07-02地块经济技术指标：
建设单位：上海徐菁房地产开发有限公司
工程名称：青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块商品房项目
规划用地性质：三类住宅组团用地
建设用地位置：青浦区徐泾镇1街坊、徐泾镇2街坊东至蟠东路，南至龙联路，西至蟠文路，北至天山西路
建筑高度：室外地坪至女儿墙顶高度最高为43.55米
建筑层数：地上最多为14层，地下一层
建设工程性质：住宅、保障房、商业及配套
用地面积：24805.20平方米
总建筑面积：75854.75平方米
其中：地上建筑面积52854.75平方米
地下建筑面积23000平方米
容积率：2.0
建筑密度：22.19%
绿地率：35%
公示期限：2023年5月17日至2023年5月26日
下面我们就来全面解析一下该项目：
项目总平面图
住宅楼栋
该项目总平面图显示，项目一共规划了8栋住宅楼，其中7栋为普通商品房，楼号分别是#1号、#3号-#8号；另外，位于小区西南角的#2-1号楼栋为保障性住房。
该地块出让文件规定，项目内须配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5%以上，计2480.52平方米以上。建成后的保障性住房按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
住宅楼层
项目总平面图显示，所有普通商品房住宅楼层统一为14层，而#2-1号的保障性住房楼层为3层建筑。另外，上述住宅楼均规划了地下一层的地下室。
另外，部分楼栋的部分一楼做成了架空层，如#3号、#4号、#7号、#8号的部分楼栋。
住宅高度
所有7栋普通商品房住宅楼建筑高度均为43.55米，而#2-1号3层的保障性住房建筑高度为11.75米。
产品类型
龙联路北侧07-02地块容积率为2.0。
7栋普通商品房楼层统一为14层，建筑高度均为43.55米
根据《上海市住宅设计标准》规定，10层及10层以上或高度大于27米的住宅称之为高层住宅，所以，本项目为高层住宅小区。
依据本地块出让文件规定，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计29766.24平方米以上。那么，高层住宅对应的中小套型住宅设计建设标准为不大于100平方米。
（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。）
供应套数
根据该地块出让文件显示，项目普通商品房规划住宅套数下限为350套。
如果我们假定中小套型建筑面积以“顶格”100平方米设计，那么，中小套型总套数约为298套（中小套型住宅建筑总面积以29766.24平方米最低值计算）。
那么，该项目剩余的普通商品房住宅建筑面积在19844.16平方米（项目普通商品房住宅总建筑面积为49610.40平方米），对应的剩余套数为52套，其对应的套均面积约为381.62平方米。
这意味着，该项目设计了一批大平层户型产品。
（需要说明的是，上述推算结果是以中小套型建筑面积最大值100平方米/套计算的，上述中小套型实际面积有可能小于100平方米，故相应的中小户型套数，剩余套数和剩余套型套均面积均存在变量的可能性，但大平层产品是确定的，仅供参考。）
交付标准
本项目地块出让文件规定，项目为全装修交付住宅小区（包括保障性住房）。
社区配套
项目总平面图显示，#2-1号保障性住房住宅楼中规划了商业和配套用房功能。
另外，保障性住房楼的西侧，#2-2号楼规划的是商业和配套用房，该建筑总高3层，建筑高度13.05米，附地下一层。
总平面图还显示，#3号和#5号普通商品房住宅楼中也规划有配套用房功能。这些配套用房应该指的是公共服务设施。
根据该地块出让文件显示，项目内应设置建筑面积不少于600平方米的公共服务设施（其中300平方米不计容），包括：党群服务站点（约150平方米）、新时代文明实践特色阵地（约150平方米），居委会用房（200平方米），活动室用房（100平方米）。并按标准设置养育托管点。（这里的面积均为建筑面积）
停车位
该项目为人车分流的高层住宅小区，主要停车位集中于地下一层，并规划了2个地下车库出入口。另外总平面图还显示，其地面也规划了30个左右的访客停车位（具体分布详见附图）。
小区出入口
该项目共设置了两个小区出入口，分别位于小区东西两侧的潘东路和潘文路上。
特别约定
该项目地块出让文件规定，其北侧的07-01地块公共绿地由开发商出资代建后无偿移交给青浦区徐泾镇人民政府，07-01地块用地面积约833.6平方米。
房地联动价
龙联路北侧07-02地块房地联动价为64000元/平方米，其与双联路北侧B6-01地块一样，是目前青浦区仅次于小涞港西侧52-20地块的唯一两幅住宅地块，后者以69500元/平方米房地联动价引领青浦（点击查阅小涞港西侧52-20地块方案设计）。
周边配套
项目周边配套示意图
区位与板块：龙联路北侧07-02地块隶属于虹桥主城区，紧邻规划的虹桥主城副中心，周边配套成熟。
公办教育配套：根据今年公布的青浦区公办学校招生计划，并参照周边小区对口学区划分，项目现有对口公办学校分别为青浦实验蟠文幼儿园、徐泾小学、徐泾中学（仅供参考）。
民办教育配套：世界外国语学校（幼儿园-高中），爱菊幼儿园。
商业配套：蟠龙天地，虹桥主城副中心内的首位奥特莱斯及建设中兰韵中心、联美汇项目、百老汇项目等。
交通设施：项目两侧有17号线蟠龙路站和诸光路站。
徐泾虹桥主城区同期开发楼盘
徐泾虹桥主城区同期开发楼盘示意图
目前，徐泾虹桥主城片区除了上述的07-02地块外，同期约还有6个住宅楼盘正在开发建设中，房地联动价在60000元/平方米-69500元/平方米不等，详见附图。
上市供应时间
根据住宅项目常规开发周期推算，本项目预计在今年四季度或明年上半年供应市场。
上述就是我们对龙联路北侧07-02地块的深度解读。
如果你正计划置业，你会选择虹桥主城区的哪个楼盘呢？
欢迎分享你的观点。
资料：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈
