第13集 | 楼盘测评：昆明官渡区巫家坝板块《中海·寰宇天下》文字解析版

一、项目概况。 1、位置 项目位于昆明市官渡区巫家坝板块

民航路与关上南路交汇处，东侧官渡409号路，西侧飞虎大道，南侧纬三路，北侧纬二路。   2、开发商

昆明海祥房地产开发有限公司，中海地产集团有限公司成立于 1988年，2012年进入昆明，央企资金安全，品质有保障。   3、地块规划，产品简介

中海·寰宇天下，备案名：寰宇花园，共分为4块住宅开发，11号地块（天悦），已交房；29号地块（天玺），已交房；12号地块（天境）在售，28号地块（天誉），封盘状态。 12号地块天境，占地约46亩，容积率4.0，绿地率25.01%。

地块内规划6栋建筑，其中1、2、3、4栋为住宅，面积段110~156㎡；5、6栋为公寓 。 28号地块天誉，占地约29亩，容积率3.8，绿地率30.01%。

地块内规划6栋建筑，其中，1、2、3、4、5为住宅，面积段120-174㎡，6栋为幼儿园。   4.销售信息 目前在售12号地块天境，1栋 2梯4户，127，143㎡户型；2栋3梯5户， 1号房156㎡，2号房125㎡户型；

3栋 4梯6户， 124、143㎡户型（房源较少）； 4栋一单元2梯3户，111、112、130㎡户型，二单元2梯4户，110、116㎡户型，只有几套 ，132㎡户型房源较多。 28号地块天誉处于封盘状态，面积段120-174㎡，1栋2梯3户，126、143㎡户型；2栋2梯4户，125、149㎡户型；

3栋 2梯3户，120、170㎡户型；4栋2梯3 户， 126、142㎡户型 ；5栋 2梯4户， 120、143、149㎡户型。   5.采光分析 12号地块天境，1栋2栋西南向日照较好

3栋4栋东南向日照较差。  28号地块天誉，5栋日照最好，4栋次之

1、2、3栋日照较差。   二、项目配套  1.交通

项目距离已开通的地铁1号线巫家坝站约800米，规划中的8号线音乐广场站地铁上盖；   2.教育

现有民航幼儿园、官渡区实验学校   3.医疗

三甲医院官渡区人民医院已投入使用，距离项目步行约15分钟路程，约800米。   4.商业

15分钟车程可达海乐世界、世纪金源、万达等商业中心。   5.环境 自然景观

距离已建成的官渡森林公园步行10分钟可到达   周边环境：巫家坝已开发7年

新城面貌已基本呈现，目前城市界面刚雏形。   三、户型分析 以下户型分析均为12号地块天境，如果想了解28号地块天誉户型请私信李佬斯。 1栋（2梯4户）127、143㎡户型 127㎡ （中户）：三室两厅两卫双阳台

优点：开间进深适宜，户型方正，客厅大阳台； 缺点：中户南北通透不纯粹，客卫二次采光，采光不足。   143㎡（端户）：四室两厅两卫双阳台

优点：三面采光，全明户型；南北通透，动静分区；客厅大阳台； 缺点：同级别产品无   2栋3梯5户， 2号房125㎡，1号房156㎡户型； 125㎡（中户）：三室两厅两卫双阳台

优点：户型方正，三开间朝南，客厅大阳台 缺点：中户南北不通透，中户连廊私密性差。   156㎡端户：四室两厅两卫双阳台

优点：独立洗衣房，餐客一体大横厅大阳台； 缺点：餐客厅东北向，日照不足，南北不通透；   3栋 4梯6户， 124、143㎡户型（房源较少） 124㎡（中户）：三室两厅两卫双阳台

优点：动静分区，干湿分离，客厅大阳台 缺点：中户连廊，南北不通透，私密性差；东南朝向，日照不足；客卫二次采光，采光不足。   143㎡（端户）：四室两厅两卫双阳台

优点：端户设计，三面采光，客厅大阳台 缺点：三开间朝东南，日照不足。   4栋一单元2梯3户，111、112、130㎡户型 111㎡（中户）：三室两厅一卫双阳台

优点：干湿分离，客厅大阳台 缺点：南北不通透，餐客厅居中布局，动静不分区，单卫居住舒适性差。   112㎡（中户）：三室两厅一卫双阳台

优点：开间大、进深小，四开间朝南，日照充足，客厅大阳台 缺点：中户连廊，南北不通透，私密性差；单卫居住舒适性差。   130㎡（端户）：三室两厅两卫双阳台

优点：动静分区，干湿分离，客厅大阳台 缺点：开间小、进深大。   4栋二单元2梯4户，110、116㎡户型（房源较少），132㎡户型。 110、116㎡户型较少，不做过多介绍。 110㎡（中户）三室两厅一卫双阳台；

116㎡三室两厅一卫双阳台；

132㎡（端户）：三室两厅两卫双阳台

优点：动静分区，干湿分离，客厅大阳台 缺点：开间小、进深大   四、优劣分析 1.巫家坝开发周期长，目前居住舒适性差，配套需要慢慢兑现； 2017年巫家坝提出规划蓝图至今已历时七年，不可否认，后期仍然有很长一段时间冒着黄灰在这里生活。  2.目前在有大量地方债背景下，中央公园的修建、后期维护养护、学校的落地都有极大的不确定因素。加之，地铁建设的“喊停”，提高建设门槛，后期规划的那么多地铁线路能不能落地？这些都是一个大大的问号。 3.中海地产2012年入昆，开发了多个楼盘，品牌及物业口碑好

中海寰宇天下前期交付的两个地块质量、口碑不错，物业维护上心，品质有保障。   4.中海寰宇天下处于巫家坝核心区，需要时间去等待外部配套的呈现。

且在市场下行的趋势中，价格并未下调，对比周边性价比不明显。 综合而言，中海实力、品质、物业，业内综合口碑不错。寰宇天下属于巫家坝核心区，核心区发展更快。 巫家坝已开发7年，新城面貌已基本呈现，城市界面变化巨大。房价受大环境、楼市供需、产品品质等决定，与巫家坝基本面关联不是太多。还是得让子弹飞一会，毕竟基础设施、人才、企业等不可能一蹴而就。从居住属性来看可以多对比一下会展、双塔片区。以上为个人观点，如果有不一样的观点欢迎评论区留言。 大家如果对这个小区感兴趣或是想了解更多信息，可私信我。我是李佬斯，关注我，带你盘遍昆明所有小区