房地产行业报告:北京新房供需错配，待产业外溢兑现

报告出品方：华创证券

以下为报告原文节选

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本轮行业缩表后，房地产市场将聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城，从产业逻辑理解城市发展，理解人口的趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。

第五篇，我们关注全国首都——北京。
一、首都定位推动经济快速发展，近年来持续强化首都功能

北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。北京经济主要由第三产业驱动，22 年三产占比高达 84%，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而工业增加值规模仅排全国第 11。近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于可比城市深圳、广州。
（一）首都功能定位天然聚集发展要素，近年来部分企业外迁疏解非首都功能

首都功能定位天然聚集资本、劳动力、人才等发展要素。1）北京作为全国首都，承担重要首都功能，为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，资本天然聚集，发展生产性服务业具备节点城市优势。2）北京为京津冀协同发展的核心城市，在建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的“两翼”，疏散非首都功能，实现优势互补、协调发展。3）北京地势西北高，东南低，西部、北部和东北部三面环山，山地面积占全市总面积的 62%，可利用率不高，城镇化开发主要集中在东南地势平坦区域。

近年来北京部分要素外迁，疏解北京非首都功能、促进区域协调发展。1）北京对不符合首都城市战略定位

的劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，从 2014 年到 2020 年的 7 年间，北京共迁出约 7009 家企业，平均每年往外迁出 1000 家左右，包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态，以 2018 年为例，北京外迁企业共 780 家，户均注册资本 1.15 亿元，其中 27.3%搬迁至河北、天津。2）疏解一部分教育、医疗、行政单位，北京科技大学、北京交通大学、中国地质大学（北京）和北京林业大学已明确率先在雄安新区规划建设新校区；北京支持雄安新区建设的 1 所中学、1 所小学、1所幼儿园、1 所综合医院，3 所学校项目已全部建成交付，医院计划 2023 年 9 月交付。

（二）北京经济驱动力主要在服务业，GDP 规模仅次于上海

北京三产增加值占比 84%，主要由服务业驱动经济发展，工业规模排名偏低。1）北京作为首都，承担全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心等首都功能，同时又是全国乃至全球的信息节点城市之一，在发展生产性服务业上具备天然优势，2022 年其三产结构中一二三产占比分别为 0.3%、15.9%、83.9%，第三产业占比在一线城市排第一，高于上海的 74%。2）相比长三角、珠三角主要工业城市，北京工业增加值较低，2021 年工业增加值 5693 亿元，全国排名第 11。

北京金融业、软件和信息技术服务产业对经济发展驱动较强。1）从增速对比看，北京第三产业领先于第二产业，2021 年由于疫情北京医药制造业增加值爆发式增长，带动第二产业增速高位，2022 年已回落至正常水平。2）从第三产业内部看，北京生产性服务业增加值绝对规模大，增速较快，如金融业、软件及信息技术服务业，2016-2021 年复合增速分别为 12%、18%。3）对比上海生产性服务业，北京软件和信息技术服务业增加值规模远超上海，为上海的 1.9 倍。

北京 GDP 规模仅次于上海，严格控制人口规模，近 6 年常住人口复合增速-0.1%。1）2022 年北京 GDP 约 4.2 万亿，仅次于上海，远大于深圳 3.2 万亿；以人均 GDP 衡量，北京人均产出 19 万元/人，在一线城市中排第一，略高于深圳、上海。2）近年来北京严格控制人口规模，向外疏解导流人口，更好的发挥首都核心功能，常住人口 2016 年至 2022 年下降 11 万人至 2184 万人，复合增速-0.1%，根据北京国土空间规划，到 2025年北京常住人口控制在 2300 万人以内。

（三）北京持续强化首都功能，近年来工业增速缓慢，而服务业增速较快

近年来北京工业增速缓慢，而服务业增速较快，从投资力度来看制造业投资增速加快，近 3 年复合增速 49.2%。1）2017-2022 年北京工业增加值复合增速 3.3%，落后于深圳、上海等城市，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增加值增速持续低位；而服务业增加值增速较快，近 5 年复合增速 9.1%，高于深圳、广州。2）2020-2022 年受疫情影响，北京加快制造业固定资产投资，发力医药制造业，近 3 年复合增速 49.2%，2022年固定资产投资增速回落。

三产就业人口远大于二产，2016-2021 年就业人口复合增速-1.0%。1）2010-2019 年间，北京第三产业就业人口保持增长态势，而第二产业就业人口持续下行，目前第三产业就业人口约为第二产业 5 倍。2）2016-2021 年北京就业人口复合增速-1.0%，在可比城市中处于落后地位，一线城市广州、深圳复合增速达 6%以上，成都、西安、杭州等强二线城市复合增速分别为 5.6%、5.0%、3.4%。

二、制造业向高精尖突破，生产性服务业优势持续

高新技术制造业中医药制造规模优势明显，电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先。近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。
北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出，金融业增加值与上海接近，金融资产总量超过 190 万亿，约占全国 50%，在京资产管理机构管理规模超过30 万亿元，约占全国同类资产管理规模的 30%；软件业务收入全国第一，产业增加值为上海 1.9 倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。
（一）医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域

医药制造业、汽车制造业及计算机、通信和其他电子设备制造业总产值占比超过 50%，为北京工业的优势产业。1）从工业总产值看，北京以高端制造业为主，21 年医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为 18%、17%，汽车制造业占比达到16%，另外，电力热力生产和供应业占比达 28%。2）2021 年北京工业中规上高技术制造业、战略新型产业占比分别为 35%、38%，主要由于电力、热力生产供应业拉低高技术含量。

生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占战略性新兴产业总产值达 77%。北京战略新兴产业主要分为八大行业，其中 1）生物产业、新一代信息技术产业 21 年总产值合计占比达到 77%，近 5 年复合增速分比为 44%、22%，保持了良好的增长势头；2）数字创意产业、高端装备制造业占比虽然较低，仅分别为 1%、9%，但复合增速较高，分别达到 41%、15%；3）近年来市场关注度较高的新能源汽车产业，北京相对落后，无论是规模还是增速均不具优势。

从高新技术产业细分行业看，医药制造、电子及通信设备制造占比合计达 85%，且保持较高增速。1）医药制造、电子及通信设备制造 2021 年分别占比 45%、40%，2017-2021 年复合增速达 41%、16%，增长势头强劲。2）航空、航天器及设备制造业占比 5%，复合增速为 7%，发展速度相对迟缓。

1、医药制造及医疗器械产业全国领先

北京医药制造业产值规模全国第一，借助中关村科技园区、北京经济技术开发区，已形成“北研发、南制造”的产业布局。1）2021 年新冠疫苗生产带动北京医药制造业爆发式增长，产业增加值同比增长 252%，占全市规上工业比重从 2020 年的 11.5%，大幅提升至 30%，2022 年规模和增速回归正常水准。2）为剔除新冠疫苗生产因素影响，我们选取 2020 年全国各城市医药制造业总产值对比，北京产值规模全国第一，18-20 年复合增速 7.2%。3）北京借助中关村科技园区、北京经济技术开发区，已形成“北研发、南制造”的产业布局，汇聚同仁堂、北京双鹤、中国医药集团等多家龙头药企，另外，北京有国药中生和科兴生物两大疫苗头部企业，2021 年北京累计新冠疫苗产量达 50 亿支。

北京医疗器械产品数量位居全国第二，产业链不断完善。1）2022 年北京医疗器械产品数量 13718 件，全国第二，但复合增速不及后发城市深圳、广州、苏州，面临被赶超的情况。2）医疗器械产业链不断完善，上游布局企业数量较多，主要分布在海淀区、昌平区等地，前者以医疗技术研发企业为主，后者医疗器械产业链布局更完善。

2、电子信息产业中集成电路优势明显

集成电路设计领域发展较好，龙头企业集聚。1）2021 年北京集成电路产量为 208 亿块，约占全国的 6%，与无锡、上海有一定差距。2）集成电路设计领域表现突出，2021 年北京集成电路设计销售额为 839 亿元，位列全国第二，集成电路设计环节产业规模占其整个集成电路产业的比重超过 50%；2023 年全国前十大的 IC 设计公司，北京拥有 3 家。
3）当前北京已形成“海淀设计、亦庄制造、顺义化合物”的集成电路产业发展格局，头部企业有海思半导体、北京智芯微、北方华创等。

北京人工智能企业、人才集聚全国领先，产值规模稳定增长。1）2020 年北京人工智能相关产值规模达 1860 亿元，相比 2016 年产值增长逾一倍；据《2022 年北京人工智能产业发展白皮书》披露截止 2022 年 10 月，北京拥有人工智能核心企业 1048 家，占全国人工智能企业总量的 29%，位列全国第一。2）北京为中国人工智能学术和产业人才最大的聚集地，已聚集京东集团、百度集团、商汤科技、地平线、寒武纪、旷视科技等一系列头部人工智能公司。

3、汽车制造业总体规模较小，但智能网联汽车方面全国领先

近年来北京汽车产量明显下降，2022 年 87 万辆排名全国第九。2021 年以来北京汽车产量下降明显，2021 年、2022 年汽车产量分别为 135 万辆、87 万辆，同比下降 18%、36%，到 2022 年北京汽车产量在全国排名已跌至第九位。产量下降的主要原因是 1）新能源汽车转型滞后，新能源车企以总部、研发功能为主，并未快速引入外部新能源车企产线；2）当地设生产基地车企近年市场表现不佳，如北京现代、长安在京产量减少，仅北京奔驰产量小幅上涨。

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