前 言

在之前的文章中，我们反复提醒企业主，评估可以帮助我们在征收拆迁或者各项交易中提供可信的价值判断。评估报告作为第三方的价值判断，在相关争议中，往往具有不可比拟的证据优势。

因此我们建议在遭遇强拆、拆迁等原因造成的各项资产灭失之前能够进行评估，否则可能造成巨大的损失无法估算。

综合去看，在征收拆迁或者各项交易中，各方往往容易因为资产的价值问题而在事前、事中、甚至事后产生各种争议，最后诉至法院。

从行政主体的角度去看，为了程序正当以及合法行政与合理行政的需要；从企业和个人的角度去看，为了在交易中实现各方利益保护和减少风险的需要，我们都应该有较强的证据意识，保留更加有用、有效、有力的证据。

尤其在征收拆迁案例中，评估往往是行政补偿/赔偿的直接依据。那么，这时评估的作用就显得更加异常重要了。

近期我们在网上发现了一个案例，案例中涉及了大家比较关心的许多争议点，我们可以在了解这个案例的过程中，厘清这些争议点，同时也可以帮助我们了解评估的重要性。

案例

2013年6月19日，河南开封小罗的公司账上突然汇入了100万元。

这是什么钱？

天上哪有掉馅饼的好事呢？小罗表示这是一笔强塞过来的拆迁补偿，而且其数额与自己的预期相差过大，自己根本无法接受。

因为同一天，小罗收到了两天前某房地产评估公司对小罗公司的主厂房、办公室、喷漆车间等建筑物进行了估价之后作出的评估报告，其结果为320余万元。

100万？320余万？小罗不想就此妥协。

双方就补偿数额仍有争议，且并未达成协议，同时小罗公司也没有收到过任何相关部门作出的相应的行政补偿决定。

即使是在这样的情况下，小罗公司的厂房还是在同一天就被强制拆除了。在拆除的过程中，相关人员还对小罗公司建筑物内的文件、物品进行了毁弃，这些都给小罗的公司造成了严重的经济损失。

投资不止300万！

小罗表示自己当初建设这个工厂，投资费用就不止300万元，100万补偿远远不能弥补自己的各项损失，自己怎么也不可能答应。

强拆的3年前，也就是2010年，小罗从当地某区行政机关（以下称：A行政机关）手中租用了该行政机关的某下属企业（A-甲工厂）的厂地（国有建设土地），并于同日，与A-甲工厂也签订了协议，确认租用该厂地。两份协议均载明，该租用厂地用于建设标准化厂房并供生产使用，使用期10年，从2010年5月1日到2020年5月1日。

直到强拆前，小罗公司的经营期限尚未到期，强拆势必也造成了其停产停业的损失，此外小罗认为自己当初是通过当地招商引资而进行投资建设，其基于信赖利益的投入成本应该受到保护。

100万从何而来？

那么，为什么对方只给小罗公司100万补偿呢？这一数额有何依据吗？又是从何而来呢？

强拆前不久的2013年4月19日，该区负责拆迁工作的某指挥部召开会议，就涉及对小罗公司及A-甲工厂的土地征收问题作XXX号会议纪要（后文简称：会议纪要）：

"达成协议后，XX市B-甲置业有限公司（后文简称：B-甲公司）负责将100万元汇入小罗公司，小罗公司在收到汇款后，于4月24日前自行拆除搬迁。如在规定期限内未拆除，区某行政机关将组织区直相关部门强制拆除搬迁，XX办事处做好强拆前的各项准备工作。"

这才有了2013年6月19日这天，小罗公司收到100万，并被强拆的事情。

但这100万补偿明显有失公平，强拆行为更是给小罗公司带来了不小的打击。

强拆违法！但如何赔偿却再生纷争！

小罗当然不服，于是便将该负责征收工作的相关部门的主管行政机关（以下称：B行政机关）告上了法院，请求判定强拆违法，并请求：依法判令B行政机关赔偿房产损失及附属设施、设备等其他添置物损失，停产停业损失、搬迁过渡费、安置费和B行政机关逾期未付期间的利息等费用，共计450余万元（含已收到的100万）。

幸运的是，一审法院认定了强拆违法，这给小罗带来了巨大的安慰。但是除去已收到的100万，小罗只能再获得110余万元的赔偿，这仍然与小罗的预期相去甚远。

其中，针对小罗公司提供的委托评估公司针对建筑物等地上附着物作出的估价结果，一审法院认为，因是小罗公司单方面委托评估，B行政机关不予认可，所以一审法院不予采信。

小罗对此非常失望。

此外，一审法院针对小罗工厂的建筑物等地上附着物由于未取得建设规划许可手续是否属于违章建筑以及如何评估的问题、停产停业损失是否赔偿的问题、延期利息的问题等的认定，小罗均表示不认可。

为此，想不通的小罗在律师和评估师的建议下，选择了继续上诉。

柳暗花明！评估报告成为赔偿依据！

让人感到欣喜的是，二审法院最终认可了小罗公司的评估报告的证据优势，并认为应以这个评估报告作为赔偿依据，同时也支持了小罗主张的停产停业损失以及延期利息等。

二审法院认为：

“关于涉案建筑物的评估价格问题。对小罗公司所出示的单方委托的评估报告，其所评估损失系小罗公司投入的成本，被诉行政机关虽提出异议但未在法院指定期限内提出评估申请，其应当承担相关举证责任，故可以认定上述评估报告的证据优势，可以作为涉案建筑物赔偿的依据。”

根据评估报告的评估结果减去小罗公司已收到的100万，B行政机关需要赔偿剩余的200余万以及相应的延期利息，再加上9万余元的停产停业损失赔偿。这也证明了小罗当初及时评估是多么明智的选择！

二审之后，B行政机关依然没有认识到自己的违法行为给小罗公司造成的损失。

最高院驳回再审申请

随后，其申请了最高院再审，并以小罗公司厂房建筑物是无证建筑为由对评估结果提出了异议。

但是最终被最高院裁定驳回了再审申请。

总结和提醒

未被依法认定为违章建筑，不能以无证为由对评估价值提出异议

该案件的最高院裁判要旨：

“行政机关在违法拆除过程中未对涉案建筑物有关情况进行证据保存，在原审程序中亦没有在法院指定期限内申请评估；而当事公司提出的评估报告系具有资质的房地产价格评估机构作出，行政机关亦没有能提供证据证明该评估结果明显不当，故行政机关以单方评估为由提出的异议，本院不予支持。此外，涉案建筑物被强拆前，相关部门并未依法认定其为违章建筑，故，行政机关以无证建筑物为由对评估价值提出异议，本院亦不予支持。”

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