北五环外的倒挂神盘，紫金书院四期即将上新！

最新消息：北五环外的倒挂神盘（北五环+地铁盘+人大附），紫金书院即将上新！

一、交通感受

1.1、轨道交通--现在轨道交通还是比较方便的，未来13号线拆分完（至上地、西二旗更方便了），东北环线再开通（东北环线至生命科学园、天通苑、望京、CBD等产业区），就更方便了。

上次从13号线霍营站（8号线和13号线的换乘站）出了地铁，从黄平路至济远路，转至太平庄北街。一路走过来距离倒不是很远，但是感慨却是很多。这现在的路况一点也不像发展了二十多年的情况（要说这地捂了快二十年，真有点不相信。但是，看看这边的华龙苑南里，感觉确实是一个老城区了）。道路确实还是有点破。带来点安慰的是太平庄北街修路了，沿着正在修建马路的工地走到了售楼处（修路了说明这边在变好）。看看对面的国风美唐，确实不错（回龙观的不好也就是工地及我走路经过的这一隅，都被我碰上了）。但是综合说来，这里轨道交通还是比较方便的。未来13号线拆分后，在紫金书院的北面步行距离不到500米有回龙观东站（但是据我所知这个2025年估计难开通）。1.2、公路交通--周边的交通后续交房后，会有大幅度的改善，但是南侧道路的噪音还是要注意一下

这次是从大华启宸府看完后，走北清路，开车向南，转到黄平西里--科星路--回龙观东大街，还是很宽敞的，快速到达。 由于新盘周边正在施工，大车也比较多，各种围墙弄着周边还是没那么好。大家得注意了太平庄北街属于连接回龙观和天通苑的一条主路，现在正在扩展，修通。购买前排的要注意噪音问题（这么一条主路，大概率后续会有公交车，再增设个站，那就声音会更大一点）二、周边--这里属于回龙观的成熟区，虽然经过十多年的发展，以及回天计划，但是这里周边基本属于杂草丛生，走在路上感觉到了十八县城（未来这个楼盘的建设完成，周边会有所改善，别看周边各种空地或老房子，但是周边未来基本没有待开发的地块，这也是紫金书院的优势--稀缺）。

沿着太平庄北街一路向东是霍营公园，未来这里也不会建设什么了，就是公园。

社区的南面是13号线的车辆段，北京地铁运营公司的研发中心也在这里办公（这里未来也就这样，顶多种种树，修建围墙把这里隔离起来，大的改观很难。地铁公司属于运营单位，非盈利性机构，基本靠政府贴补来过日子，让他们把这里建设的漂漂亮亮的比较难）（好在未来这里会有马路隔离开来）。西南面是人大附昌平学校。

目前济远路和黄平路还没打通，未来会打通，交通方便一点了。

总之：要吐槽的就是，这说起来属于昌平的核心区，相对新盘属于发展的最成熟区域，但是周边还是比较破败的，到县城里的感觉。

三、楼盘&户型售楼处就在楼盘的南侧。把售楼处建设在楼盘的旁边，这个也体现出周边的成熟度，这些是给楼盘加分的（奶西地块、东坝的新盘开发商都不敢这么做，在地块边上建设售楼处，估计售卖难度增加10%）。

①、楼盘位置属于未来无地开发，稀缺性还是有一点，虽然打着配套成熟的旗帜，但是周边的环境确实比较拉胯一点。寄希望未来楼盘建成后会有所改观吧。

楼盘几经周折，捂地惜售快20年了，开发商虽然是是一家当地小公司--北京新领域房地产开发有限公司，能做到这一点，背后还是有一定力量的。楼盘的设计，北高南低，学院风，外面的砖墙（更抗衰老）。②、开发商属于典型本地小开发商，关系还是有的，但是资金实力还是弱了一些（虽然经过这么多年的捂地惜售，利润增加不少。但是这么多年的各种开支也不少，上下大点，样了这么一帮人，新地项目也少。没有想象中过得那么滋润）。并且这么多年的囤地，号称从几千元涨到现在六万多，但是总价的差价，是需要缴纳税费的，还不低呢（具体计算方法我看网上有人算的很明白，我就不再重复了）。因此，开发商就使劲的增加建设成本，精装修交付（号称采用金茂的各种高科技系统，各种可变空间。变相的把差价做小，就是为了多赚点利润）。号称与金茂合作也基本是自己来操盘，就是用用金茂的高科技和名号。

结论就是各种减配，以及后续的维权还是不少，购买的人要注意了。

项目为改善社区，容积率1.8，30%的绿化率，总共18栋，是6-10层的纯低密洋房产品；约111㎡可变三居/146㎡可变五居，均价约63000元/平，总价约660万起。项目全部精装修交付，而且采用了金茂的科技住宅系统，恒温恒湿恒氧恒静恒净的黑科技;据说将来会有金茂物业加入。项目附近的首开国风美唐、公园悦府、紫金新干线，二手房均价7万+。紫金书院预计6字开头，新盘倒挂优势明显。111平三居室：南向面宽约7.65米，南向空间可做打通大宽厅，北向空间可以打通，也可以隔断为书房和卧室，双卫设计，带置物空间，卫生间干湿分离，U型厨房。

146平五居室：南向面宽约10.5米，南向空间可打通做大宽厅，北向空间可以隔断为双次卧+书房，主卧带浴缸，餐客一体，中心式餐厅，带中岛。

紫金书院的位置非常好，位于北京中轴线，地铁8号线+13号线，地铁8号线回龙观东大街站约900米。

教育资源方面，周边有12年一贯制的人大附中昌平学校，紫金新干线普惠制幼儿园(芭学园)、华龙苑南里幼儿园。北侧500米，是要新打造的首开回龙街商业街区。往南距离1.6km，TBD住总万科广场，有在建的西三旗万象汇，逛街吃饭看电影一站式解决。

医疗方面，周边有昌平区中西医结合医院、京都儿童医院、积水潭医院、清华长庚医院。

生态方面，周边有紫金专属配套公园、霍营公园、太平郊野公园、奥北森林公园、贺新公园等。

④、是否能买呢？我的建议还是一如既往。两个维度：价格方面--这里还是一二手真倒挂（隔壁的国风美唐、公园悦府基本单价冲到8万多，现在回落到7万多，但是任然还高不少。并且这些二手房的价格是经过充分交易后的）。品质方面：这个小区的户型还是社区环境，以及未来的物业还是比周边二手房优秀不少。稀缺度：紫金书院未来转为二手房，周边的楼龄它最新，户型它最好（两种改善型户型）。近距离周边已经无新地供应，周边基本无竞品。必然未来涨幅会比较好。

⑤、周边未来：小区现在周边还是比较不成体系，甚至有点荒。未来这规划了社区服务中心、幼儿园、小型商业体。北顶娘娘庙（因为这个历史文物保护，整体楼盘推迟了两年，户型也优化了不少，也许这个庙带来了福音），未来改造保护升级为国学学堂，就是一个图书馆。因此未来还是可以期待的，特别是北京经过了几轮回天计划的实施，这个的各种配套还是该管不少。现在虽然荒，未来依然看好（各种配套处于上升期，是利好）。

四、购买建议结论就是，想买昌平南部区域，现在建议买新盘（真实的一二手倒挂区域，大量的新盘供应区域），在昌平南部众多改善新盘中，紫金书院这个楼盘还是首推。旗万象汇

大家该买就买，这个盘烂尾还是不可能的，减配维权还是可以有的。毕竟这个盘属于真倒挂（即使减配了，这价格还是很吃香的）（小开发商，在新干线一期、二期就有维权这优良传统。紫金书院这次一方面为了更好卖，更是为了增加点利润（一般开发商说的装修标准，都是打折来听得，说8000元装修标准，实际只花了3000不到，这还算良心开发商），增加了好多噱头，吸收金茂的装修标准和高科技。但是你期望像金茂府那样高标准交付，你心理得有个准备，这个毕竟不是10W+的盘，想要享受10W+的品质。另一方面：周边多么多么的成熟，但是你要记住这是昌平不是朝阳三里屯，不是市区里面，别冲动，客观看待）。这里距离西三旗新开的万象汇还是非常近的。牌

只能说这么多了，看房咨询户型图上售楼员！