中建璞园PK中建星光里：500-800万朝阳新房，哪里上车？

7月初，小红门中建星光里开盘，没有预期中的即开即罄，据小道消息，开盘当天去化41%，认购共计130+套，合计成交不足10亿元，指导价8万/㎡，成交均价7.8w/㎡。

开盘结果不理想，归因于二手房市场下行，传统淡季，小红门界面实在拉跨、客户更加谨慎、犹豫等等。

大家把目光纷纷投向的刚刚亮相的中建前苇沟项目——中建璞园。蓦然发现，这两个中建之子竟然有诸多相像之处，比如，指导价相当，星光里8万/㎡（楼面价4.73万/㎡），中建璞园7.98万/㎡（楼面价4.38万/㎡），产品都是550-1000万左右，为了撑起指导价，都标榜精装。

中建星光里@南四环内小红门，傍着新国贸，虽然现在看着汽配城脏乱差，但未来是南部商务增长极；中建璞园@东五环外，挂靠孙河别墅区，虽然看着小板块一片荒芜，但也是望京后花园，哪个更值得上车？

社区规划PK：【中建璞园】低密洋房，以居住舒适性胜出

中建璞园社区大，低密度洋房，从居住舒适性上更好。何况，中建星光里还有不少东西向的小户型。

立面上看，我实在忍不住，中建璞园的这个立面真的丑的一批，加上兵营式的排布，真是一言难尽。石材不石材的，真石漆的立面也很正常，关键还在于设计。星光里的立面就顺眼多了。

再说景观，中建璞园在景观上是下了成本的，“三脉”景观，水脉、山脉、林脉，大片的水景整起来。但是中建璞园景观的局限在于，他的场地有限，只有宅间狭长用地，景观也是以造景、观赏为主，人与景观的互动不强。星光里建筑集中在南侧，北侧有足够的场地，做了比较大的儿童活动场地，对于有孩家庭，对星光里那一卦更喜欢。

户型PK：【中建璞园】赠送后的舒适尺度 VS 【星光里】合理布局无硬伤

2居产品：

星光里530万可以上车东西向70㎡户型，真的是低总价新房上车朝阳了。

中建璞园74㎡两居和星光里南北向77㎡两居PK，中建璞园74㎡胜在客厅和主卧开间更大，但餐厅和卫生间的空间略显局促，不及星光里整体格局方正均好。中建璞园在洋房优势+赠送阳台双重加持之下，面积差不多，实用率肯定好于星光里。

3居产品：

3居差了8个平方，差了50+万，从各个空间尺度看，真是大差不差。客厅和主卧开间，中建璞园做到3.7米和3.5米，而星光里只有3.5米和3.0米，完胜星光里。

但是跟2居一样，中建璞园88户型最大的局限在于餐厅位置，可以算硬伤了。过道净宽估计也就有2.2米，只能放在1.2*0.6的长桌，那也就只剩1米的过道，真的窄吧。

星光里胜在客餐一体完整性，虽然开间不及璞园，但是用起来会舒服很多。其余空间真的都差不多。

大3居：

中建璞园99㎡大三居和星光里98㎡边厅户型总价相当。这两个户型各有优势，中建璞园三开间朝南，方方正正；星光里边厅利用率高，南向两个卧室舒适度也极好。

如果要找BUG，中建璞园这个99㎡的南次卧是个伤，开间2.7米，室内净宽也就是2.5米，一张床2米，剩下的过道也就50公分，胖子过去都费劲。除非有其他的设计了，比如榻榻米之类。星光里的BUG在于有一个暗卫。

4居产品：

四居的两个户型相比也是各有所长，中建璞园的思路是把更多的空间给到客餐空间，5.3米的开间，餐厅位置可以放圆桌，不会纠结交叉动线的问题。中建璞园这个户型最大的问题是过度把空间让给客餐，北向最小次卧尺度过于局促，只能做书房。

星光里的4居，经典四叶草，户型没硬伤。

从户型上来说，星光里胜在布局合理，空间均好。而中建璞园胜在有赠送，尺度更舒适。

精装PK:【中建璞园】精装标准更胜一筹

再来看看精装标准，两个项目为了支撑8万的指导价，在精装上都是下了成本的，但是实际效果还没法比较，中建璞园样板间还没有出来。下面就硬装标准和品牌做个粗略的比较。

从硬件品牌和功能来看，中建璞园的确更胜一筹。值得一提的是，很多客户顾虑中建璞园距离机场太近，项目配置了旭格窗，在隔音降噪方面做到最佳，以解客户后顾之忧。

单纯从产品来看，中建璞园总体上还是优于中建星光里。但是，各花入各眼，区域客户还是有差别。

地段PK：南部商务增长极-小红门 VS 望京后花园-前苇沟

先看小红门，产业、交通、教育、生活便利度，目前能占优势的就是交通，临近10号线和亦庄线，到国贸、亦庄、丽泽商务区35分钟之内，这个可以说是非常大的优势。

通勤优势，也是对未来的流通性也是一个保障，可覆盖的客群更广。

看未来，小红门没啥雄心壮志，顶多就是个城市更新，产业规划更是没有。但是小红门搭的是“新国贸”的顺风车。

很多人提起“新国贸”都是嗤之以鼻，毕竟有分钟寺“三兄弟”趴在那，大家对新国贸都没有信心。其实，大家细心看一下，新国贸规划范围内的住宅用地不多，基本已经被政府卖掉了，新国贸的价值预期已经被透支了，但是项目迟迟不推进，界面改善有限，客户才对“新国贸”没信心。

论起“新国贸”我在之前分析中建星光里的时候分析过板块发展，连带小红门片区，基本要10年成型。

今年1月份两会确定，新国贸落户分钟寺。6月5日《北京市丰台区分钟寺地区FT00-0519 街区控制性详细规划（街区层面）（2022年—2035年）》（草案）正式公示征求意见。从草案中可见，基本就是要10年周期。

其中最难建设的部分就是核心商业、商务部分，资金投入大，回报周期长。

而对于小红门来说，简直是坐收渔翁之利。小红门土地都是住宅用地，完全就是拆拆旧、再建住宅，这是城市开发里最容易的环节。所以，不需要担心小红门改造推进问题，问题是时间。需要充足的培育期，分钟寺+小红门，会成为新的商务增长极。

只能说分钟寺三兄弟，生不逢时。

我还想说的是，南三到南四环的土地就这些，更新也就更这10几块地，更完也就没有了，就算现在是“破衣烂衫”，也具备超级都市的稀缺性。今天还被大家吐糟的“小红门”，也许几年后就让人高攀不起了。

但是新城不一样，今天有崔各庄，明天有北苑、东坝。新城有太多的可替代性，但是新城更快，因为没有拆迁阻力，大片的土地可供现成开发，所以大家都爱新城。

但是新城的死穴在于产业，没有产业就没有人口，没有人口就支撑不了配套。

再来看孙河别墅区的前苇沟。

孙河别墅区二三十年的积淀，被冠以“文艺”、“生态““、低密”、“别墅”、“富人区”诸多高大上的标签，总的来说还是宜居区域，人口要靠望京外溢。

话说回来，新城有新城的好处，快呀！

前苇沟小板块内有8块待开发的住宅地块，中建璞园是首发的2块地，也就是说，在后续还有6个项目持续开发入市，以每年2块的供地节奏，至少5后年之后，小板块内的住宅才能基本成型。再考虑学校、医疗、商业用地同期建设、开业运营，小板块5年成熟是乐观估计，前提是政府的配套都跟的上。

说白了，看到底，孙河别墅区或者前苇沟，都是宜居属性，靠的还是望京。但是小红门靠的是北京城，位置在那，轨交在那，人口密度在那。

所以，论居住舒适度、成熟度，都得看个5年培育期。小红门胜在交通，前苇沟胜在环境。根据工作生活圈来买，都没问题。

论价值空间，我占小红门，10年之后，小红门跟前苇沟不是一个梯级。