开发商逾期不交房怎么办？这些法律问题要注意！

近期，北京周边包括河北等地，公寓、商品房退房潮加大，部分开发商抵押客户房产，逾期不交房也不允退房的案例比比皆是。小编为大家整理了几种开发商常见法律问题，以及针对该现象在法律中的处理方法：

一、开发商延期交房

现实中购买期房的购房者遇到开发商延期交房屡见不鲜，开发商逾期交房的情况大致有：

1、开发商不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准;

2、房屋尚未完工或房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用;

3、未通过政府部门的验收。

逾期交房是严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金; 如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。具体情况需要根据合同具体分析。

二、开发商不能按期取得房产证

商品房《解释》第十八条对这一问题作了明确规定：因开发商原因，购房人未能按期取得房产证的，开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额，按照购房人已付购房款总额，以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限，分为三种情况：购房合同约定有期限的，按合同约定;合同没有约定且为预售的，为房屋交付使用之日起90日内;合同没有约定且为现售的，为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内，因开发商原因办不下房产证的，购房人即可按前述办法，要求开发商支付违约金。如果开发商在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于自身原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。

三、已售出的房产，开发商又抵押给第三人

房地产开发所需资金较大，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法侵害了购房者的利益。

开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。

依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再次对房屋进行抵押，则是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。开发商应承担因此给购房者造成的损失。

此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

四、房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用

许多公寓房在交房时就有严重漏水、墙壁开裂等质量问题，根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

五、所售房屋主体结构质量不合格

根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房屋开发企业应当依法承担赔偿责任。”

同时，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

小编建议：签订合约之前，认真看完每一个条款，尤其涉及到数字、日期的部分，做好备案。上述情况发生后，尽快联系律师，尽早通过法律手段维护自身的权益。

《附加法条》

根据相关法律法规，出现下列情况可以要求开发商退款：

1、开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下销售的房屋，购房者可申请房屋款的返还；

2、开发商对出售的商品房进行抵押之后，没有对购房者进行告知，并且采取隐瞒的情况，购房者有权解除合同；

3、开发商延期交房，则购房者有权要求开发商退房；

4、商品房发生质量问题也可以申请退还；

5、开发商未经规划部门的批准对房屋进行变更规划改建的情况。