成都集体经营性建设用地价值评估方法

农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。集体经营性建设用地价值评估方法有：基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法和成本逼近法四种方法。

1基准地价系数修正法：

基准地价系数修正法是利用农地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的自然环境条件和社会经济条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估期日时的价格的方法。当然，由于农地基准地价是无限期基准地价，最后需要进行农地使用年限修正。

2收益还原法：

收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的一种方法。

3剩余法：

是以预测土地或不动产开发项目的最终市场价格为起点，减除估计的项目开发过程中的开发成本和其他一些相关费用、税费及利息利润等，得到的价值余值作为待估项目价格的方法。

4成本逼近法：

成本逼近法是建设用地取得过程中的土地取得费加上建设用地重建费，并加上合理的利息利润以及增值收益来逼近土地价值的方法。

不同的使用权类型带来了不同土地使用权的权益差异，进而也形成了不同权益下的价格类型，不可一概而论，因此要以地块自身条件相同为前提，还要考虑土地取得方式的对应性，根据不同估价目的、不同价格类型分别确定评估思路和方法选用。