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国家租赁土地使用权抵押评估的案例

评估对象基本情况

委托方拟以国家租赁土地使用权和在建工程做为抵押物委托评估公司进行抵押价值评估。

该地块位于北京**区。根据《国有建设用地使用权租赁合同》及补充协议【编号：**字（2011）第*号】，北京**房地产开发有限公司取得估价对象承租土地使用权，使用权类型为租赁。

上述合同重要条款如下：

1、宗地坐落：北京**区E**地块，东至**路，南至**路，西至规划绿地，北至**办公室。

2、宗地类型：独立

3、宗地面积：31972平方米（最终以确权发证面积为准）。

4、土地用途：居住，用于建设北京**区产业配套公共租赁住宅项目。

5、土地使用权租赁期限:70年，自本合同签订之日起计算。

6、土地使用权交付：出租人自本合同签订之日起将租赁宗地交付给承租人。出租人同意在交付土地时该宗地已达到自然地貌平整，已通市政道路、自来水、天然气、雨水、污水、电力和信息管线，热力在路东区集中供热厂启用之前采用清洁能源自行解决。

7、年租金标准：在土地使用权租赁期限内，出租人同意承租人以年租金方式逐年缴纳用地租金，年租金标准87元/建筑平方米。

8、年租金的调整在国家和本市土地租金标准调整规定出台前，暂按每5年租金标准调增10%执行。

9、承租人应于每年12月15日前交纳下一年度的租金，并办理年租金缴纳登记手续。

截至本次估价基准日，土地剩余租赁期限为67.42年。北京**房地产开发有限公司于2014年*月*日取得由北京市人民政府核发的《国有土地使用证》，证号为：京*国用（2014租）第**号。

根据《建设工程规划许可证》及其附件、附图[2013规（开）建字**号]，该地块规划建筑面积如下：

截至本次估价基准日，该项目正在进行主体结构施工，其中1#-3#、5#-7#住宅楼建至地上9-11层，4#综合楼建至地上1层，8#商业楼未开工。

一、价值内涵

1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)明确规定，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

需要指出的是，国有土地租赁与国有建设用地土地使用权出租有本质的区别。出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权，出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同约定的标准，可以出租。

在本案例中，委托方与北京市国土资源局**分局签订的《国有建设用地使用权租赁合同》，合同所规定土地使用的期限，土地使用的用途，缴纳租金的方式、金额、涨幅，有了相关细致的规定，委托方需按照合同约定的规划条件进行开发建设。由此判断，委托方的这种租赁行为属于国有土地租赁。土地使用者由此取得土地权利一般被称为国家租赁土地使用权。

 

二、国有土地租赁权是否可以设定抵押

根据《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记"。

但是国家租赁土地使用权抵押是附带条件的，根据《意见》第六条规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，”，可见，国家租赁土地使用权抵押是随地上建筑物抵押而抵押的。

本案例中，估价对象属于国家租赁土地使用权，同时，是与在建工程一并抵押，符合《意见》第六条中关于国家租赁土地使用权抵押的相关条件。

三、估价技术路线

 

根据《意见》第六条规定：承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的那部分。从价格结构上分析，包括已支付的土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本技术路线，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的折现值，相应的估价方法为收益法;其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价;再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。

▼租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体应根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以模拟，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差等于承租土地使用权的权益价格。

▼承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中进行扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的权益价格。

▼出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。

▼承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置累加。

 

四、案例的难点

▼（1）估价方法的选择

在四种方法中，租金差额还原法和承租土地残余法更重视土地可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法原理建立在资本重置的基础上。承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但在承租土地成本法中，承租人有可能会分享一部分土地增值收益，其数额很难界定。运用该方法会有一定的难度。

租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。

在众多方法中，本次评估采用了租金差额还原法作为主要的评估方法。其中的一个关键因素是合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。

北京土地市场上，国有土地租赁的比较案例凤毛麟角。在目前难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，估价人员采用土地经济租金代替市场租金。

“土地经济租金”是指土地租赁的正常租金回报。

其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。

期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额。

在本案例实践中，采用市场比较法求取周边区域类似用途的土地二级市场价格，这个价格可以看做估价对象目前的最佳市场价值、最低投资价值，乘以租价比或进行年期折算还原得到“土地经济租金”，同时考虑相关税费，主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等等。

通过市场比较法求得与出租土地使用权同一供需圈内的类似出让国有建设用地土地使用权市场价格，进行折算成每月可期待的“市场租金”，其与合同租金的差额即租赁期内每年可获得的盈余收益，再利用收益还原法原理，将盈余收益还原为估价期日的土地租赁权价格。土地租赁权价格可用年租金表示,也可用未来年租金的贴现值累加表示。我们在这个案例中采用的是未来年租金的贴现值累加。

收益还原法计算公式如下：

v＝(a'/r)[1—1／(1＋r)n]

式中v：土地租赁权价格；

a'：盈余租金，a'＝市场租金－合同租金；

r：土地租赁权还原利率；

n：剩余收益年期。

▼（2）确定收益期限

根据《意见》第六条规定："国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”

根据租赁合同，本案例的出租期限是70年，土地用途是住宅（公租房），未超过国家所规定的同类用途土地出让最高年期。在收益法的操作过程中，整个土地的收益期限按照70年来测算，未来的收益年限，应为估价期日以后的剩余租期。土地租赁权价格的租赁年期修正与出让土地使用权的年期修正相同。

▼（3）确定还原利率

在采用收益法的过程中，需慎重对待资本化率。在本案例中，资本化率的确定需要考虑多种因素。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到一定的限制。

从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到一定程度上的限制，因而投资风险率较高。针对这个案例，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其还原利率相对低一点;再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额进行租金调整时的风险。针对土地用途应考虑政策因素、区域因素和个别因素，另外还应注意租赁契约中的内容、约定的条件、租期和剩余租期、租金调整的约定等因素。

根据《意见》第二条规定“国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，” 在租赁合同中，租金按照“按每5年租金标准调增10%”，每五年的增长率可以设定10%。这个增长率是相对保守和较低的，所以我们在测算市场租金的时候，也采用了同样的增长幅度。

作者：梁津 叶凌 刘梅

文章来源：微信公众号-云估价

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