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“央产房”交易条件,须获得登记通知单,设置定金或违约金须谨慎

2022-09-19 10:06 作者:大山的vlog  | 我要投稿

【原告关某】诉称:双方通过北京链家公司于2021年3月21日自愿签订北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同及其补充协议、房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书。又于2021年4月21日对上述协议有关条款进行了变更,签订变更协议书

我依约按时足额支付了定金,并按照约定支付了首笔购房款。变更协议书约定2021年6月20日前对方取得在京中央单位已购住房产权变更登记通知单(以下简称登记通知单),办理费用由我承担。2021年6月30日前双方共同办理房屋不动产转移登记手续。2021年4月25日,对方收到我86万元定金及首笔35万元购房款后,突然提出无礼要求,要求我支付超标补偿款,被拒绝后,又要求我支付其先前装修费9万元,否则不配合办理央产房上市,我均未同意。

对方在已经收到我支付的1万元央产房上市费用后,仍然不配合办理。办理央产房上市,取得登记通知单是央产房交易的必要流程,如果不办理,就无法推进后期的不动产转移登记。对方不履行合同约定的义务,逾期超过15日未办理上市手续,未进行过户登记,且擅自提高房屋价款致使房屋买卖交易无法完成,合同目的无法实现,应承担返还双倍定金的违约责任,并退还已支付款项

故诉至法院。请求:1、请求依法判令两被告返还我双倍定金172万元;2、请求依法判令两被告返还我购房款34万元;3、请求依法判令两被告返还我央产房上市费用1万元;4、判令诉讼费用由两被告承担。


【被告郭某】辩称:不同意关某的诉讼请求。对方在本案中主张我不配合办理登记通知单与事实不符。涉案房产为央产房,上市交易手续繁杂,不同于普通的商品房,我对于该房产上市必须得到央产房原产权单位及相关产权单位审核批准后并获得登记通知单方可上市交易的情况并不知晓,而本案买卖合同也不是由双方亲笔所签,链家公司明知央产房的上市交易需要具备一定前提条件,违规代双方签字,而且签合同的当时双方均在场,链家公司也并未向我解释说明央产房上市交易的要求和程序。

涉案房屋属于超标超套房产,经我积极与原产权单位沟通最终产权单位同意涉案房屋可以上市交易我已经获得登记通知单。关某主张我存在违约行为缺乏事实及法律依据,涉案房屋已具备交易条件,我同意按照原合同价格继续履行,合同目的可以实现,我不存在根本违约行为。对方主张双倍返还定金缺乏事实及法律依据。

链家公司恶意将变更协议书中本应作为首付款的100万元分割成66万元定金和34万元首付款,严重违背我的真实意愿。变更协议书约定三方签字盖章之日起生效,但链家公司并未签字盖章,故该协议未生效,应以原合同为准,即定金20万元,并非86万元。适用定金罚则的前提是合同目的无法实现,但本案具备继续履行条件,故对方主张定金罚则缺乏依据。我获得登记通知单后已通知链家公司及关某,要求继续履行合同,但对方并未支付剩余房款,其已构成违约


王某辩称,不同意关某的诉讼请求,郭某层多次催促原产权单位尽快办理,且最终原产权单位现已同意涉案房屋可以上市交易。本案房屋买卖合同可以继续履行,并不存在履行障碍。

【人民法院查明】:1、2021年3月21日,郭某、王某(出卖人)与关某(买受人)就买卖北京市x房屋签订北京市存量房屋买卖合同,约定:房屋成交价格为120万元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为310万元,买受人向出卖人支付定金20万元;房屋性质为已购公有住房,若为中央在京单位已购公有住房,需取得登记通知单;逾期交房责任,逾期超过15日,买受人有权解除合同。

2、当日,郭某、王某、关某与链家公司签订居间服务合同、补充协议、买卖定金协议书。上述部分合同为线上电子签署部分合同为手写签名。郭某称签合同时其在场,手写体签字为其签署,电子签名并非其签署,而是链家公司代其签署,王某称签合同时其不在场,上述合同均是链家公司代其签署。关某对此不予认可,称系郭某自行签署合同,王某通过线上自行签署合同。郭某、王某称二人原系夫妻关系,于上述合同签订后协议离婚。


3、2021年4月21日,郭某、王某(甲方)与关某(乙方)签订变更协议书,双方就定金约定进行了变更,从原来的20万元变更为86万元,双方对第一笔首付款约定进行了变更,从原来的398万元变更为34万元,将取得登记通知单的时间从2021年5月10日延后至2021年6月20日将不动产转移登记日期从2021年5月15日延后至2021年6月30日,此外,增加约定关某负担1万元房屋上市费用。郭某、王某、关某在落款处签名。此外,该合同首部及落款处均写有链家公司,并约定本协议一式三份,三方各执一份,具有同等法律效力,自各方签字盖章之日起生效,链家公司在落款处并未盖章。二被告主张因链家公司未盖章,故该协议不发生法律效力,并提交撤回变更协议书的函件佐证。

4、经查,2021年3月21日,关某向郭某支付款项5万元,关某称系定金,郭某签署该笔款项的定金收据。2021年3月26日,关某向链家公司支付1万元、27500元、14万元,关某称1万元、14万元均系定金,27500元为中介费。2021年4月24日,关某向链家公司支付66万元、34万元,关某称66万元系定金,34万元系第一笔购房款。2021年4月21日,关某向王某支付央产房上市费用1万元。关某称共计支付两被告86万元定金,34万元房款,1万元央产房上市费用,并提交链家公司房款存管平台记录佐证,该证据载明:34万元房款存管,66万元定金存管,15万元定金存管。两被告称已收到关某支付的20万元定金、100万元房款、1万元央产房上市费用,不认可关某主张的款项性质。

5、2021年12月底,关某向两被告发出律师函,以两被告根本违约为由,要求解除双方之间的房屋买卖合同,并要求两被告承担违约责任。两被告不认可存在违约行为。


6、经查,2022年1月21日,郭某获得登记通知单。郭某称签订买卖合同之后曾多次找房屋产权单位办理央产房上市手续,但因x房屋涉及超标超套,需要补交款项等问题,需等待产权单位研究处理,迟迟无法办理上市交易手续,现已获得登记通知单,具备上市交易,要求继续履行合同,并提交相关文件、微信佐证。王某亦要求继续履行合同。关某不同意继续履行合同,要求解除合同,称因两被告存在违反约定时间办理登记通知单行为,且擅自抬高房价,要求其支付装修款,否则不予办理上市手续,故两被告存在违约行为,其有权解除合同,且已对两被告不予信任,并提交短信、微信、录音佐证。


【人民法院认为】:关某与郭某、王某签订北京市存量房屋买卖合同,双方与链家公司签订居间服务合同、补充协议、买卖定金协议书等合同,各方就买卖x房屋签订的上述合同系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,当事人应按合同约定全面履行各自义务。郭某、王某虽称上述合同中的电子签名均为链家公司代签,但未就此提交证据证明,且双方已按合同履行部分义务,故本院对于上述合同真实有效性予以确认

关某与郭某、王某签订的变更协议书,该协议虽无链家公司盖章,但根据该协议内容可知,主要针对买卖双方此前签订合同进行的变更系对买卖双方权利义务的约定,现买卖双方已在变更协议书中签字,根据查明,双方已按该协议内容进行履行故变更协议书系买卖双方真实意思表示内容不违反法律、行政法规的强制性规定应属合法有效,至于链家公司是否盖章,以及郭某、王某向链家公司寄送撤回函件,均不影响该协议书在买卖双方之间发生法律效力。郭某、王某称其不清楚协议内容,系链家公司擅自制作协议的主张,依据不足,本院对此不予采信。


根据变更协议书可知,双方就定金约定进行了变更,从原来的20万元变更为86万元,双方对第一笔首付款约定进行了变更,从原来的398万元变更为34万元,将取得登记通知单的时间从2021年5月10日延后至2021年6月20日将不动产转移登记日期从2021年5月15日延后至2021年6月30日,此外,增加约定关某负担1万元房屋上市费用。根据查明,变更协议书签订后,关某已按照约定予以履行,共计向两被告支付定金86万元、首付款34万元及1万元房屋上市费用,两被告对于款项性质的主张与合同约定及关某提交的链家房款存管平台记录不符,亦未提交充分证据证明,本院对于两被告关于款项性质的主张不予采信。

变更协议书对于登记通知单的办理时间进行了明确约定,且对于此前约定的时间进行了延后,即在考虑到登记通知单办理程序的情况下双方达成的合意,两被告应按照约定时间办理登记通知单,现两被告逾期办理登记通知单,使得双方无法按照合同约定时间办理房屋交易手续,已构成违约行为,关某依照合同约定有权提出解除房屋买卖合同,两被告应承担相应违约责任。两被告主张已获得登记通知单,双方具备继续履行合同条件,对此,本院认为,两被告时隔半年多之久获得登记通知单,远超过合同约定时间,已构成违约,且在此前关某已根据合同约定提出了解除房屋买卖合同,故两被告提出继续履行合同依据不足,本院对此不予支持。

对于两被告应承担的违约责任问题,鉴于双方买卖合同已无法继续履行,故两被告应将已收取的定金86万元、首付款34万元及1万元房屋上市费用返还关某。对于关某要求适用定金罚则问题,本院认为,根据两被告违约情形以及办理变更登记通知单的事实,并考虑违约行为给关某造成的损失,本院认为关某主张的定金罚则数额过高,本院结合上述情况依法予以调整。

【判决结果】:

一、郭某、王某于本判决生效后7日内返还关某定金86万元、购房款34万元及央产房上市费用1万元;

二、郭某、王某于本判决生效后7日内赔偿关某违约金20万元;

三、驳回关某的其他诉讼请求。


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