竞争篇|山水区房地产市场的2022-2024（上篇）

在激烈的市场竞争环境中，总结历史、调查现状、预测未来。

2021/2022——两个白衣骑士

陷入2018年高地价的楼盘，做梦也没想到，会有“200亿的城市更新”解救自己的激进。

 “2021年2月27日启动了总拆迁面积1.4万亩、总投资额约200亿元的老城片区城市更新项目。截止当年8月一期5100余户的签约接近尾声，已签约户的腾房率、预先选房率均达到98%以上，当年将完成拆迁115万平方米，释放土地7300余亩。滨河产城、古风水镇、国安生态城等六大片区同步招商。

国有土地拆迁补偿：老城片区国有土地征收安置或有两种政策。即可以选择房屋安置也可选择货币安置。集体土地拆迁补偿：村集体土地以房屋安置为主。

前20天签订协议腾空房屋并验收合格的，给予5万元奖励；后10天签订协议腾空房屋并验收合格的，给予2万元奖励。住宅每平米补偿8000+，商业15000-23000元/㎡，百万千万富翁频现。”

A市终于眷恋起他那多年闷声干活的“儿子”，送上巨大的城市红包。人产城结构中，城对地的需求导致人对城的需求瞬间大喷发，土老乡不再是土老乡，变成了一大波有钱人。

城市更新运动，助力了无数人的致富梦，从水泥河淌的棚户区居民直接跃升至或许几代人才能积累出的财富地位与入住不必掏完六个钱包的美丽新社区。这一批拆迁，构建成市场需求侧的重要组成部分。

尽管城市更新并没有造成房价的攀高，但一定程度通过释放大量需求的方式，为开发商在山水区激进密集的造房运动所产生的高库存，得到了软着陆的机会。

30+盘竞争的热土上，造就了雅居乐、保利、招商等高地价盘的平价热销，促发了碧桂园短暂如流般璀璨夺目售罄，坚挺了世茂的住宅与商铺。而后来一些开发商的崩溃、烂尾，并非是这个市场，而是整个集团的败退。

按照一般城市，老破小宿命就是无人接手，但手握大量现金的老乡们，热情地买入了原来敢想却不敢奢望的地段，让套现离场的业主转入学区房、大平层的怀抱。

如果说一名白衣骑士是“城市更新”，另一名白衣骑士则是“中考分流”。

一时间，中考比高考重要。高考前上哪所学校是成绩定，中考前上哪所学校是房子定，一个靠成绩，一个拼经济。

短时间内，大学城实验主校区、大学城实验a校区、大学城实验b校区……如雨后春笋般遍地发芽。让滞销多年马上要卖肾的楼盘变成畅销盘；让十几年前别墅老盘重整土地，顶着业主闹事的黑白条幅，开发大高层。

2022/2023——学区、资源、产品力

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