民转公、滇池整改……10大关键词，读懂2021昆明楼市！

2021年画上句号。

回望这一年，昆明房地产市场见证诸多“重要时刻”。

楼市10大关键词值得回味，这当中，有的成为重要风口和转折点，有的已然成为新趋势。

楼市密集调控

2021年的楼市调控，比往年来的更加频繁。

根据克而瑞统计，截至2021年12月20日，全国73省市调控政策多达249次，平均每月发布调控政策20次。

今年楼市密集调控的重要目标之一，其实是为了实现“三稳”，即稳地价、稳房价和稳预期。

市场调控常态化，行业的滤镜也被戳破，房地产市场迎来重塑之年。

不过，作为国家重要的经济产业，房地产依然占据重要位置。

12月召开的“2021-2022中国经济年会”上，官方罕见发声重提“房地产是支柱产业”。

与此同时，“探索新的发展模式”、“更好满足购房者的合理住房需求”等说法也首次出现在官方工作会议中。

进入2022年，“积极推进房地产行业软着陆，促进房地产业健康发展和良性循环”也将成为楼市的发展方向。

昆明实景（昆明楼市一线摄）

房企暴雷

2021年对房企来说，也是极具挑战的一年。

三道红线压顶，楼市频繁调控，不少开发商深陷资金难题，有房企黯然退场。

随着房地产市场调控政策持续收紧，一些依靠高周转、不能降档增效的房企正被淘汰出局。

例如蓝光发展，截止11月30日，累计到期未能偿还的债务本息金额合计258.81亿元。

现在的蓝光债务压顶、风雨飘摇，全国多个项目面临停工或转卖的困境。

这场楼市调整就像一个“过滤器”，为市场筛选出优秀的房企，也淘汰了一些不合格的企业。

三道红线就是考量房企是否安全的重要指标，由此划分出“红档”和“绿档”房企。

其中，绿档房企往往指零踩线、财务稳健的房企，安全性更高，也更受市场信赖。

对房地产行业而言，2021年也是开启常态化发展新周期的重要节点。曾经只看房企规模、大而不倒的逻辑，正被逐一推翻。

楼市打折促销

2021年为了卖房，开发商可谓用尽各路招数，促销打折不断。

有盘直降百万，买房送车位，还有开发商买房送补贴....

2021年的楼市价格战于下半年拉开大幕，有滇池洋房狂降6000元/平，引发老业主讨说法。

还有房企送出购房补贴。如南昌建工雍锦园，成交客户每月可享2500-4500元的生活补助，直至交房。

雍锦园宣传海报（粉丝提供）

楼市这波优惠一直持续到年底，即便主城也有楼盘打出“9”字头。就连巫家坝核心区，也有毛坯房低至1.1万/平。

楼盘促销不断，市场长时间保持折扣优惠，导致房价持续走低。

根据国家统计局数据，昆明房价自5月以来连续5个月下跌，直到11月才止跌。

房贷利率

2021年买房虽然促销优惠多，但不断攀升的房贷利率，也是绕不开的话题之一。

贝壳研究院数据显示，2021年1-9月，全国72城房贷利率持续攀升，直至10月才出现微微回落。

具体看昆明，首套房利率最高时曾达到6%+，甚至有银行停止办理按揭贷款。

到11月，昆明多家银行房贷利率明显回调，首套最低5.4%。年底贷款环境放松，出现好的转机。

2021年房贷利率不断上升的同时，对个人申请住房贷款的要求也更严格。

银行严查首付贷、消费贷等违规流入楼市，不少买家因不符合贷款条件导致退房。

在9月，花呗团队还发文表示，花呗也在推进金融信用信息基础数据库，用户的基本信息、花呗额度、还款情况等信息将会上报央行征信系统。

一旦纳入征信系统，意味着花呗在未来也会影响到个人申请贷款。

禁止炒作“学区房”

2021年，学区房被点名。

4月30日，官方召开会议，除了强调“房住不炒”，还点名防止以学区房等名义炒作房价。

为遏制以学校炒房，国内一线城市已采取严厉举措。

如北京在4月开展房地产市场检查，提出严查炒作学区房等违法违规行为，并查处了26家中介机构。

（源于人民日报微博）

官方明令禁止以学校炒房价，昆明也有所行动。

5月，盘龙区市场监督管理局约谈辖区内的开发商，要求开发商禁止利用学区房、学位房对项目进行炒作。如提醒后再出现学区房炒作，将对企业进行罚款（100万元/次）。

同时，还对项目出街物料做了要求，已出街物料若涉及学区房、学位房、时间表示距离等重点违规项目，需及时以替换、覆盖等方式完成整改。

义务教育“民转公”

关于学校，2021年还有一个关键词，那就是“民转公"。

10月，云南省教育厅、住建厅等8部门联合发布《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的工作方案》（下称《方案》）。

方案提到：

一，公办学校单独举办、或与各地政府及相关机构合作举办的民办义务教育学校，力争于2022年12月31日前转设为公办学校。

二，公办学校与其他社会组织、个人合作举办的民办义务教育学校，符合“六独立”要求的可继续举办民办学校，不符合的转设为公办或停办。

符合“六独立”要求的，在依法依规完成财务清算、举办者变更和学校名称规范后，可继续举办民办学校。

不符合的责令学校限期整改，到期整改不到位的，视情况转设为公办学校或依法终止办学。

长城中学（昆明楼市一线摄）

“民转公”政策发布，教育资源均衡化提速，对家长、学生意义深远。

一方面，办学性质从民办转为公办，学校的教学、管理体系等，都将转为公办体系。

另一方面，也会适度降低教育费用，一定程度上能推动义务教育均衡发展。

从文件下发至今，已经有长城中学、云大附中星耀学校率先表态要“民转公”，相信后面还会有更多学校加入。

云大附中星耀小学部（昆明楼市一线摄)

化解烂尾楼

在2021年，昆明烂尾楼整治工作也取得突出成果。

昆明梳理入库的烂尾项目有93个，其中，丽阳星城、西南海、誉峰国际等项目获得实质进展。

进展明显的有西南海上（原西南海），项目获得45亿重整资金复工续建，现已重新入市。

另外，一环大宥城回迁房在从6月开始交付，碧鸡名城一期12月启动不动产证登记。

最受关注的还有丽阳星城，烂尾楼栋在7月爆破拆除，现由义承置业操盘，在原地块开发义承金川府。

从整个云南省来看，全省工程性烂尾楼项目共334个。

12月28日，云南省高级人民法院召开线上新闻发布会，对外发布了近年来云南法院破产审判工作的整体情况。

数据显示，截止2021年12月，全省已基本盘活240个，总化解率71.86%，有效化解近27万户、80万烂尾楼业主的问题。

此外，为防止新增烂尾楼，2021年7月，云南省住建厅还召开《昆明市烂尾楼清理整治工作会商会议》，明确：坚决杜绝增量，加强预售资金源头管理，防止新增烂尾楼。

西南海上售楼部（来源项目官微）

昆明城改

城中村、旧城改造项目也是昆明推进城市更新改造的“重头戏”。

据楼市君统计，2021年昆明至少有26个城改、旧改项目有新动作。

其中官渡区集中在巫家坝西侧、官渡文化生态新城、滇池国际会展板块，这也是昆明南市区发展的热点区域。

西山区城改分布在滇池路及马街片区。随着昆明“西拓”战略提出，马街片区多个老厂旧村将被拆除，区域形象会有大改变。
五华、盘龙、呈贡也有多个城改提上日程，涉及麦溪村、大波村、昆机旧改、潘家湾大村等。

昆明2021年推进的城改项目，也将成为2022年的重点土地供应板块。

按照此前的供地计划，五华区潘家湾小新村二期、上庄村二期、昭宗城改、官渡区普自、福德、子君村、羊甫郭家、盘龙区伍家村、昆机片区、麦溪村等项目都会有土地供应。

同时为有序高效推进城改项目，昆明也出台了相关举措。

例如12月，五华区发布城改新规，要求城改项目今后由国企主导实施，第三方占股不超30%。

麦溪村拆迁实景（昆明楼市一线摄）

滇池整改

昆明滇池整改自5月拉开序幕，环滇开发踩下刹车。

为进一步加强滇池保护，自5月以来，昆明连续出台多条相关政策。

6月底，云南省发布《“一湖一策”保护治理行动方案（2021-2023年）》。

方案明确滇池一级保护区内将全面清理、迁出现有违规建筑，并且禁止新建、改建、扩建建筑物和构筑物。

以滇池一级保护区为界，向陆地外延200米，面积25.42平方公里的区域确定为滇池保护缓冲带。缓冲带内，人口只出不进，村庄和建设用地只减不增。

（来源昆明市政府网站）

9月30日，昆明市发布《关于滇池管理范围的公告》，按滇池管理范围，滇池一级保护区范围线即为滇池管理范围线。

昆明将进一步做好滇池管理与保护工作，保障防洪及堤防安全，保护滇池生态环境，充分发挥滇池水生态功能。

生物多样性大会（COP15）

2021年的昆明，因为COP15再添光环。

《生物多样性公约》缔约方大会第十五次会议（COP15），是昆明2021年召开的重磅会议。第一阶段已于10月17日落幕，第二阶段将于2022年上半年召开。

为迎接COP15，昆明启动一系列城市美化工程：

筹备期间，昆明二环完成挂花，覆盖全线16个立交区域，长度共128公里左右，挂花面积约3.8万平。

还有伴随COP15，跻身昆明国庆最热门打卡点的金碧广场“花仙子”。

“花仙子”由各类鲜花装扮而成，象征着捧起生机勃勃的自然与和谐美好的明天。

滇池国际会展中心（昆明楼市一线摄）

为迎接此次大会，昆明还提升改造了包括北京路、滇池路等15条美丽示范大街，以及穿金路、教场中路、龙泉路、春城路等33条花树大街。

可以说，伴随这场全球瞩目的大会，昆明城市面貌得到大大提升。

2021年，充满挑战和难忘。希望2022年的昆明市场，朝着健康、积极的方向发展！

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来源：昆明楼市一线

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