房产底层逻辑| 没有不能买的房子，只有不能买的价格！

最近有粉丝问到：

楼梯房8楼（最高9楼)，卖的价格比较低，能做0首付，这种以后会不会很难再卖？我想买来想出租，主要是有公积金15万左右想把里面的钱拿出来用，装修还算行，不知道楼梯房8楼会不会很难出租。请指点一下这样的房源买得过吗？

没电梯的八楼不会很难出租

因为楼层从来都影响不了出租率

只要装修棒棒哒，哪怕你是没电梯的八楼也能租得比楼下贵！

因为租房子的人主要看交通的便利程度和装修新旧，别的不看。

但自住客人就不一样了

装修不装修的无所谓，反正最终都要砸掉的，楼层要紧，没电梯的高区没人爬得动，所以你这房子，将来不难出租，但会很难卖。

这类顶复老破大的目标客群是个悖论

不怕爬楼梯的年轻人

他们不需要大户型

需要大户型的普遍为二胎家庭或四世同堂

老人小孩爬不动楼梯

那么你的六楼复七楼乃至复到八楼的老破大，究竟卖给谁去呢？

不过，本文的主旨并非抨击没电梯的顶楼，这种老生常谈的话题十几年前就写过了。今天来具体精算“有大面积赠送的硬伤房应该如何准确估值？”

所有的商品，只要它便宜到足够的程度，也是可以投资买入的，欧神买上海康城的底楼复式曾广被诟病，地上面积65平方地下室面积200平方的变态房子他都买？

哈哈，因为便宜啊！

足够便宜啊！

人是市场价6折买入的

没有不能买的房子

只有不能买的价格

一般来说，计入产证的类似赠送面积的这部分面积，我们可以计为5-7折市场价。比如上产证的阁楼、上产证的地下室等，这些面积虽然计入产证，但是你当正常市场价售卖是没人要的，必须打折，一般这部分面积打5-7折市场价。

不计入产证的赠送面积，一般是3-5折市场价来计算的。

我来实际举个例子。

假设小区均价1万，送的层高高于2.2米的阁楼10平方（计入产证面积的），则这部分计为7万，送的层高低于2.2米的阁楼10平方（不计入产证面积的），则这部分计为3-5万，别看使用体验差不多，但有没有被写入产证区别很大。此外，带电梯的顶楼复式赠送面积的估值要比无电梯的顶楼复式要高，有时候甚至有溢价。

地下室由于使用体验比阁楼更差，价格比阁楼更低，哪怕计入产证的，大部分情况下也只有5成市场价的估值；不计入产证的大概只有3成市场价；

一楼小花园，计费方式类似，以此类推，用这种模型计算出来的售价才是合理挂牌价，而不仅仅是小区单价乘以面积。

有大规模赠送面积的硬伤房你如果用小区单价乘以面积去计算总价，注定挂高无人问津。