了解财商的重要性，清晰月供的极限与负债率的控制

很多人问我买房负债率控制在多少比较合理？

之前我讲过一个概念，你如果没钱供，三成首付负债率70%买房也完蛋；如果有钱，一成首付，10倍杠杆都没事。

可见具备一定的财商思维在现阶段的社会环境显得尤为重要，财商思维所赋予我们的能力除了现金管理能力以外其余的是开公司需要具备的能力。我们普通人学会现金管理能力就足够了。现金管理就是理财规划。

学会财商思维，就没必要控制杠杆负债率

如果你只有300万，三成首付，首付300万买完1000万的房子，买完你没钱供，哪怕负债率70%也出事

如果你一成首付，100万首付买1000万的房，预留200万在手，即使负债率90%，你3年不上班你也供得起

负债率高低不是判断风险大小的标准，关键看现金流。

致富的秘密在于有足够的现金流支撑债务来维持资产。维持到资产也可以下蛋的时候，蛋可以孵化成鸡，鸡又可以下蛋。这个就是资产裂变的秘密。

月供的四层境界

第一层：不用收入还月供，用存款还，甚至直接不贷款，直接全款买

第二层：月供是收入的一半

第三层：月供=收入

第四层：忘记收入，以贷养贷。

一个人只要贷款够多，理论上没有收入就能维持债务，新债还旧债。

撸1000万出来，600万拿去买房，另外400万留下来月供，全家三年不工作也还得起月供。三年后，600万的房子涨到了1000万，又去贷钱出来，预留一部分资金在手，剩余的买第二套…

当本金或者贷的钱足够多，并且买对房子，每一轮都大涨一波回笼资金，理论上你不用去上班了，买房就是你的工作。

你如果有办法贷1亿出来，7000万拿去买房，剩余3000万留着还利息，你可以不用上班。

一定要破除月供是用工资来还的错误观念。只要银行给的钱够多，你都不用考虑工资能不能还上月供。

所以买房投资真正考验的就两点：

1、更早地借到更多资金2、买对房
涨了又去借，又买，不断循环……

房产如何裂变：1、一般情况下，第一套房产跟收入有关系，收入多少，决定了首次房贷的月供能力。
2、投资第二套房及以后主要靠第一套房子升值以贷养贷，一定要跳出工资决定月供的思维模式，否则永远做不大。
3、再投资的月供量大小，只要考虑房价上涨的量和速度就好。保证现金流，要做好资金攻守计划。
记住这个心法就对了：谁能更早地借到更多，更长期限的便宜资金，谁就是赢家。
贷款期限越长越好，如果银行肯贷100年，那就最好了，摊到100年来还，月供会降到几百元。
有些人说贷得长，利息也多啊
例如100万5.85%等额本息贷款30年，连本带利要还200万，利息是不是太多了？
这样想的人与财富无缘了，安心回去上班吧
贷款100万，月供5000，是30年都是月供5000，真正有压力的是前面五六年，十年，二十年后，5000元还算很多吗？
现在的5000元和10年后的5000元，20年后的5000元，是完全不同的
到了那个时候，通货膨胀已经很厉害了，大部分人月薪都4万了，楼下买斤水果就要100元，你那5000元月供还有压力？

运用资本改变命运
什么情况下资金才能称之为资本，三个条件，一个前提。
三个条件：
1、额度够大。100元干不了什么大事，很难成为资本，但是1万个100元就可以做一点事情了。
2、资金成本够低。换言之，获取资金的利率越低，您运用它的安全边际就越高，所以做房产投资，几乎80%的精力用于如何借到便宜的资金。
3、期限够长。给您500万，但是明天就要还，恐怕您根本就施展不了资金的威力。所以平时借钱，要尽量借期限长的，这样您自然有足够的时间来腾挪，发挥资金的作用。越长越好，30年最佳。
归结起来，做房产投资的金融绝技就是：如何更快地借到更多，更便宜，期限更长的钱，然后去买更多的资产。
以上仅仅是资本成立的三个条件，它发挥作用还有一个大前提：那就是你得有脑子。
不同的资本在不同的人手里会产生不同的结果，有些人四两拨千斤，顺势就积累了大量的财富，因为钱只受聪明的人驱使，所以资本在这些人手里才能真正发挥作用。如果资本去了认知不足的人手里，哪怕几千万也会破产收场。

如何判断一个贷款的好坏
1、贷款额度：额度是最重要的，能申请5万，20万，50万，还是100万，完全不是一个概念的；多笔小额利息低的，远远不如一笔大额利息稍高的贷款，要不然天天记着哪天是还款日，是有点痛苦的，再者说，能申请一笔大额的，利息不会高到哪里去；
2、贷款期限：期限是次重要的，贷款能申请6个月，12个月，24个月，36个月，48个月，还是60个月，是完全不一样的；同样的贷款金额，还款期限不一样，月还款金额是差别很大的，对应的月还款压力也是完全不一样的。
试想下，贷款20万，等额本息，1年期月还款大概在18000元左右；2年期月还款大概在9700元左右；3年期月还款大概在8000元左右；4年期月还款大概在5500元左右；月还款18000元和月还款5500元，压力不是一个等量级的。
3、贷款利息：贷款利息几乎是所有人最关注的点，其实对于大多数人来说，贷款利息并不是最重要的点，最起码要排在额度和期限之后；

资金的优化
资金是分层的，钱也是商品，只不过它是中间等价物，所以钱也是有成本的，低于按揭贷款的资金，主要来源于储蓄：
第一层资金：0~2%，来源于活期存款，闲置资金；第二层资金：2~4%，来源于定期存款，货币基金，银行理财等；
除了这两个，你能接触到的资金，无非是xyk，信用贷xyd，抵押贷款（如今流行的jyd），私人借贷。我们可以进一步把资金分成如下层级：第三层资金：4~5%，xyk，以税费卡，e分期为代表的可截断操作的优质xyd；第四层资金：5%-6%，优质xyd，jyd，亲朋好友借钱；第五层资金：6%-8%，二次抵押，一般xyd；第七层资金：8%-10%，高评高贷、xyd;第八层资金：10% -15%，短期拆借；第九层资金：12%-18%，信用卡分期，不上征信xyd；第十层资金：18%以上，民间借贷；
资金得一级级起动，先用低成本的，再用高成本的。你借的资金大寸头应该是低成本的，低风险的，而高成本的只是很少的比例，资金综合成本并不高。或者高成本的只是短期应急使用，后面再换成低成本的资金。

马上行动

大部父辈都无法理解我们年轻人为什么要贷款。无债一身轻啊
他们没想到的是自己的血汗存款被通货膨胀洗劫了。立刻搞钱，2022年梭哈买房！