作者：陈淮中国社会科学院研究生院城乡建设经济系教授（来源：综合自新浪财经、睿见Economy等）

陈淮：并非所有人都适合买房子

8月8日上午，在2023博鳌房地产论坛的全体大会上，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮以“前所未有的大变局，变在哪里了？”为主题开讲。

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮批驳“尽快出台房地产税”的观点，“你是跟消费信心不足成心过不去是吧？”

陈淮强调，当前稳住信心，扩大消费非常重要。“这会儿咱要加税，教科书上有这么写的吗？”

谈及日本出现的房地产泡沫，陈淮指出四个原因：一是人口过度向大城市集中；二是日本产业升级都立足于引进、消化、吸收，没有多少自主创新，到了90年代，日本的技术发展全面失速；三是政治家急功近利，过度扩张吹大了需求；四是政策摇摆不定，为了应对老龄化加税，而加税是和扩大消费对抗的，以致扩大内需的势头一下被打到负增长，以后又反复调整。

“日本的教训，你们学到哪里了？一点没学过，就在那里胡说八道”，陈淮说。

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮表示，中国房地产业的前景光辉灿烂。

陈淮指出，房地产业毫无疑问仍是国民经济支柱产业，只要我国人口按照工业化的客观规律客观规律、国际经验，不断地向城市集聚和集中，就一定需要在城镇更多、更好、更快地盖房子。

陈淮总结了四点原因：一是从大多数人住乡下到大多数人住城里的趋势不会改变。二是社会利益诉求从收入增长到私人财富累积的趋势不会改变，“今天老百姓买房的潜在动机就是希望成为有产者”。三是对美好生活的需求从衣食有余向居住条件改善的趋势不会改变。四是从单纯付出和寄希望于未来到追求现世幸福的趋势不会改变。

“让人们既要顾长远、顾下世，又要这辈子活得好一点，这个价值取向成为社会共同取向，我们的房地产业有希望还是没希望，你自己想”，陈淮说。

会上，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮与浙江省房地产协会会长，德信中国董事会主席、执行董事胡一平对于房地产政策发生争论。

在陈淮看来，房地产行业不应指望政策、指望吃药就能救命，就能保证有前途。他强调，“吃药”只是纠正短期内的失衡，“吃药吃太多了只能把人吃死，绝对吃不好，一定是靠你天生的基因，靠你后天的锻炼，靠你的奋发努力和励志，不要指望有什么政策一剑封喉，打遍天下无敌手的政策是没有的，政策永远是解决短期失衡”。

而胡一平则认为，由于目前消费不足，迫切需要出台一些政策，把房地产消费带起来，让人们有购房的首付。他建议，刚需首套首付可以降到10%，基准利率打85折，“我认为这对市场需求是有好处的”。

对于胡一平降低首付比例的建议，陈淮则反驳称，首付降到10%甚至不要首付，肯定会促进开发商的销售，但开发商的风险少了，将来累积的还不上贷的风险则需要社会、政府和个人承担。

“不管什么政策，吃什么药，开发商站在自己的立场都会想要出政策，吃点药”，陈淮吐槽说，“如果进口药多少钱打下去你还是会死，那就死了算了，早点止损”。

他强调，并非所有人都适合买房子，只有那些具备资产累积能力的人才是房地产市场的对象。“如果吃穿占到工资收入的80%左右，这样的人是不具备买房能力的，不买房是鼓励他们不承担房地产的风险”，陈淮解释称。

对于陈淮担心的还贷风险，胡一平在回应时强调，目光不能指聚焦于商品房，保障性住房同样关键。他认为，我国房地产市场未来可能会变成532，或者433的模式。

“532”是指50%是商品房，完全不限价、不限购，由市场来决定，对于一些经济比较困难的人群，国家会提供保障性住房，政府要把价格限制住。另外一些买不起保障性住房的人，政府应提供保障性的租赁用房，占到20%。这样社会就会非常稳定，每个人都能找到自己的房子。

对于胡一平的分析，陈淮仍然不以为然，他直言，没有532或者433这样一个固定的、稳定的、理想的“祖传秘方”的模式，“不存在这样的比例，这是一个不断累积的过程”。

陈淮强调，房地产市场的发展，绝对不是通过政策规划，“让50%的人买房，30%的人住保障房，20%的人住租赁住房”这样的模式，而是一个渐进累积的过程，最终达到合理的水平。