房地产税改革试点工作将开展！

刚刚，房地产税的新闻刷屏朋友圈！

  从新闻的内容来看，本次还仅仅是顶层设计，具体试点实施办法还需要财政部和税务总局起草。房地产税是一件重要的事，自然要慎重决策，现在终于要从媒体吹风的阶段跨入政策试点，等具体试点工作开展后大家就能看到实际效果。

    但是政策具体试点里面的实操问题就太多了，例如试点地区、税基（肯定不会按数目决定，大概率会按参考价值，例如前段时间的二手房指导价）、税率、免征/退税问题、更复杂的就是小产权房问题、多城市房产问题。这些实际操作起来都比较难，所以也不是一朝一夕能够决定的，需要经过相关部分广泛讨论和征集意见，也需要一些试点城市实践得出经验。

    对于房地产税的一些基本问题，因为我也不是专业的，这里转载一下清华大学经济管理学院经济系副教授、清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云老师的观点给大家参考，观点是问答的形式，应该能回答大部分人的问题：

1）什么叫房地产税？
顾名思义，给拥有房产交税叫房产税，给占用土地交税叫地产税。两个合起来，就叫做房地产税。

有人说，我们买房时不是交税了吗，怎么现在还要缴税呢？

你买房时交的税，那是在买卖环节缴税，现在给持有房产的环节缴税。以前你买房子放在那儿，你不租或不住都没有成本。以后要征收房地产税了，对不起，你要为这套房子缴一笔持有房产的税，而且每年都要缴。

具体怎么一个缴税法儿，应该交多大的比例？中国现在还在研究之中。

有人会不理解：为什么房子在持有环节要交税？我们问，你住的小区交物业费了吧？你为什么交小区物业费？就是因为有人帮你管理这个小区，打扫卫生、种花种草。那么出了小区，走向社区，走到市里，谁帮清扫街道，修剪树枝，浇水扫地，修路架桥，这些活都是谁来干，政府做这些需要钱吗？那钱从哪里来？

 2）为何要收房地产税？为了财政收入

10 多年前，我参加了一个电视节目叫做：一虎一席谈，主持人问，韩老师，中国会推出房地产税会吗？我答道：我反对！中国的普通百姓刚刚买上房，贷款还没还完，国家就收税，让我们怎么生活？

我知道，国人普遍对收房地产税心里有抗拒。谁都不愿意缴税。但我更知道，房地产税的推出在中国势在必行！为什么这么说呢？

因为从经济学的角度，收房地产税不为别的，而是政府需要钱。有人问，政府不是收了企业和个人的所得税了吗？是收了，但收上来的税钱不够用。地方政府维持一个城市的文化、卫生、道路、环境等等。这些都需要钱。

那过去怎么不要交房地产税？现在需要了呢？问的真好！

政府过去有土地出让金作为支撑，以后没了土地出让金，政府怎么给社会提供公共物品和公共服务。

这里我想展开讲讲土地出让金是怎么回事？前面课程多次提过这个概念。

我国在 1994 年做了财税体制的改革，我们是分税制。朱镕基总理当时在制定财税改革方案时说道，中央收中央税是国税，地方收地方的叫地税，好收的税归中央，不好收的税归地方，原则是地方多收多支，少收少支，不收别支。言外之意地方得努力收地方税，中央不管。那卖地的钱该归谁？当时中央认为土地出让金是一笔小钱，那时还没有住房制度改革，1994 年还没有商品房呢。于是就把土地出让金放给了地方，作为地方的财政收入了。每卖一块地，地方政府都和中央政府分了这笔钱。

没想到，这 20 多年下来，由于我国房地产市场的快速发展，地价越来越贵，土地出让金也越来越大，成了一笔大钱。原来占地方财政支出的 10%，后来到 20%，30%，40%，现在有些地方政府的支出都超过了 50%，什么意思？就是维持地方财政的钱 50% 都是靠卖地收入，地方财政就变成了土地财政。如果没有地可买了，怎么办呢？只能征收房地产税了。所以征收房地产税在中国这是客观趋势。

我判断：未来中国地方财政，会从原来的土地出让金向征收房地产税转来。但这不是中国特例，世界上大多数国家都在征收房地产税。

3）那国外如何收房产税？

我们举例：拿一套 200 万人民币的房子，看看在不同国家，每年需要交多少钱的税呢？

在美国，每个州的税率标准不一样，税率大约在 1%—3% 不等，中位数为 1%。每年的房产持有人，都要按照当年的房产估值进行缴纳。大家听好了，不是按房子的买价来支付，而是按照房子的估值来缴税，如果一套 200 万人民币的房产，在美国每年要交 2 万元人民币租金。

在加拿大：房产税是 1% 左右，一年也要交 2 万元人民币税金。

在日本，房产的持有税是 1.7%，和每年要交 1.2 万元人民币税金

在英国，房产的持有税，每年也要交 1 万元税金

当然，也有的国家不交房产税。比如，泰国和希腊，不交房产税。

照这样算来，如果中国按照 1% 的税率缴税，北京一套房如果估值 500 万元，那 1% 税率就是 5 万元人民币，这也不是小数了。

在美国，房价估值越高的地方，房产税交纳越多。为什么？因为这个地方民生项目的品质好，居住地方安全系数高。

像一些高档学校、好的医院一般都集中在高档小区周围。这样的地方人们都愿意住，人们都愿意向多纳税小区靠拢。不是我们原先理解的那样，哪儿收房产税高，就没有人愿意去住，恰恰相反，人们都喜欢住在安全系数高的地方。可满足这些条件，就需要政府有钱才能提供的这些服务，所以收税就高。

曾经有一个温州炒房团，希望进军美国的房地产市场，当他们得知，美国持有房产要交房产税时，他们就打消了这个念头。因为不知道未来要交多少房产税？就不敢买了。

中国人在国外买房子时，一看房价不贵很合适就买了，但买房后才知道要交房地产税。如果不住，那持有一套房产可就不便宜了。我国目前还没有开征房地产税，住房子还没有成本，所以中国住房的空置率很高。

很多人都以为，如果政府开征了房地产税是为了控制我国过高的房价，其实这是一种误解。

要这么说，房价高了政府征收房地产税。如果房价跌了，就不收房地产税了吗？完全不是！征收房地产税是为了解决地方的财政收入问题。这跟房价高低没有关系。

所以，大家一定要正确看待中国房地产税的推出。

4）我判断：中国未来房地产税会有三点特征？哪三点呢？

第一，是按照房子的估值来征税。（对于所有工商业住房和个人住房，未来要建立一整套评估体系，包括有公信力的房产评估的机构，不动产的登记制度。）也就是说，不是靠买房的价格征税，而是靠房子的评估价来征税。

第二，征税是有税收抵扣，它会保障百姓基本住房的需求。界定居民的基本住房标准，确定房地产税的免税条件。（其中会有税收优惠或扣除的标准，）对一些困难家庭，低收入家庭，特殊困难群体会给予一定的税收减免。

第三，房地产税是地方自主征税。未来房地产税属地方税，收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育，治安和其他公共支出。

中国征收的房地产税，这笔钱收了归地方政府，不交中央政府，就有可能，各个城市征收的税率是不一样。现在的矛盾是，收少了地方政府不愿意，收多了纳税人不愿意。

5）那征收房地产税会对哪些人产生影响？

我觉得，有三类人的利益会受损：

第 1 类受损的、是城市的中产阶级。他们受损失相对大。因为他们财富的主要投资渠道就是房地产，他们买房，而且很多人都是贷款买房。特别是那些买了多套房的城市白领，找银行贷款很多，超出自己的承受能力。一旦房地产税开征后，房子的套现难了，生活会变得比较痛苦。

第 2 类受损失的、是囤房的人。

在城里拥有多套住宅的人，他们的压力会很大。房地产税推出后，到时候会出现集中卖楼现象，这些囤积大量房子的人们，财富将会缩水。

第 3 类受损失的、是高负债率的炒房者

 一旦房地产税出台，对于那些手中有多套房，还背着巨大债务的炒房者将非常困难。他们想卖房套现就难了。

我们说房地产税对普通人和年青人影响比较大。收税后会使租金上升，房地产税表面上是买房子人承受的，但实际上会转嫁到租房人的身上。 说到底，收房地产税，最终还是由租户买单。

所以，收税后富人不会最惨，买单的还是穷人，因为房租贵了。这些都是该政府考虑的问题，怎样来减轻穷人住房的负担。

6）房地产税推出后，房价会下跌吗？我的观点是会跌！

就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一只房地产股票立刻跌了 10.2%，改天说不征了，这只股票又涨了 6%。所以，房地产税推出的消息传出的那一刻，中国的房价就会跌。

为什么会出现这种现象呢？我分析，当房地产税推出后，持有房产就有成本了。有人手中有多套房，还有人囤了很多套房，他们或者卖房，或者租房。总之不能压在自己手里。大家都这么想，房价就扛不住，那就会跌了。

然而经过一段时间博弈后，人们终于发现，原来羊毛可以出在养身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌就会慢慢降下来。

经过一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给和需求平衡的价格。所以说，房地产税可以影响短期的房价，但不会决定房价的长期走势，因为，房价最终还是由供求决定。

假如你手里有多套房子，提前没有卖掉，不幸被砸中，你别恐慌，只要你能抗过一段时间就会过去。然而很少有人能扛的过去，一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说房价跌都去抛。谁都拦不住。

其实，政府推出房地产税不是为了控制房价，但短期它必然会影响到房价。

7）房地产税为什么推得这么慢？因为征收有难度

你想想看，收房地产税是一件多复杂的事情。不同城市收税不同，就是一个城市不同地区收税也不同。

比如，不同年代盖的房子的评估价格不同，谁来确定？谁去上门测量，这需要多少人工，培训多少测量员，怎么表现出公平等等？比如，在房产拥有数额认定上就有一定难度。甚至会出现一些人为逃避交税而假离婚，假分家情况等等。这样的漏洞又怎样堵上？

有人做过统计，光北京的房子就有 24 种，像房改房、福利房、集资房等一大堆。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，那就不合理。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交土地出让金房子的不征税，这合理吗？

8）征收房地产税原则是什么？

经济学家，亚当斯密在《国富论》中提出了的四条征税的原则，第一是平等原则，人与人之间平等，第二是确实原则，让人知道该交多少税，政府别朝令夕改，第三是便利原则，就近征收，第四是最少征收费用原则，千万别成本大于收入。

咱就说说，这个最少征收费用原则吧。如果一个城市收到 100 亿元房地产税，结果为收税花去 120 亿元，最后还赔了 20 亿元，得不偿失，那你还收税干嘛？

举个例子：1998 年时，北京人的交通工具都是自行车。北京市政府就想，北京有这么多人骑自行车，每年自行车道路的维修费的需要多少钱？由谁来承担呢？

他们测算了一下，北京有 1000 万辆自行车不止，如果每辆车都交费 4 块 5 毛钱，是一笔不小的数字，就会有 4500 万元进入了政府的腰包，咱们不能让大家白骑自行车啊！自行车道也得有钱维护啊。这个想法挺好，可实行起来就难了。每个人都需要花 4 块 5 毛钱，在规定地点买一块小金属牌，挂在车的前面，便于检查。北京人多数人都照办了。我也买了一块小牌挂上。后来我发现这个收费措施一定会失败，为什么呢？

你想一下，到底怎么能查出没有交钱的自行车呢？让大街上站着很多警察，专门检查谁的自行车没上牌？抓着罚款，这得需要多少警察？而且早晨起来，上班骑自行车的人黑压压的一片，骑在路上，根本没办法查，谁贴牌和谁没贴牌？还有人很聪明，自己做了一块小铁片卡上，以假乱真，警察还需要火眼金睛，分辨出真假，否则怎么办呢？收上来的钱不多，但支付成本却太高了，最后北京市政府只能取消了这项自行车的收费政策。                  

这个故事说明，征税应该采取最少征收费用原则，如果一项税收，它的征收成本太高，得不偿失，就不如不征。那房地产税征收也同样如此。

9）我国的小产权房怎么办？

什么叫小产权房呢？它是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家确权发证，所以它不受到法律保护。中国现在的小产权房很多，光北京就有大约 30 万套小产权房，没交土地出让金，那小产权要不要征税呢？

我的观点是：对于小产权房，政府不应推倒不算，否则就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略小产权房。

10）未来中国还能靠买房赚钱吗？

我的观点是：若推出房地产税后，靠房子赚钱时代将渐行渐远！

我总结，中国人的致富走过四个阶段

第 1 阶段是 70 年代：靠手工劳动赚钱，谁家富裕就看父母是否勤劳

第 2、80 年代：靠读书文凭赚钱，上大学可以改变命运，拿铁饭碗

第 3、90 年代：靠下海经商赚钱，中国搞市场经济 ，赚第一桶金

第 4 、00 年代：靠房产升值赚钱，中国房地产走过 20 年黄金时代。

我们的结论是靠买房赚钱的时代渐行渐远了，但买房长期可以跑赢通货膨胀，房子是可以保值的。