雷石普法 | 承租人违反转租约定并不必然导致租赁合同解除
案情摘要
2019年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于什邡市皂角镇房屋及土地。原告按照合同约定向被告交付了房屋并收取了相应租金，后原告发现被告未经原告同意将房屋转租、分租给第三人，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第二条第二款乙方擅自将房屋转租、分租的，甲方可终止合同，收回房屋的约定。因此，原告为了维护自身权益，故起诉至法院。
法院认为
原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原告将位于什邡市皂角房屋及场地租赁给被告，被告可依法对租赁的房屋及场地进行使用。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋租赁合同》第二条约定：乙方（承租方）有下列情形之一的，甲方（出租方）可以终止合同，收回房屋：
1．擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，被告存在将案涉租赁物分租的行为，原告依据合同约定享有合同解除权。但并非守约方享有合同解除权，合同必然解除，在守约方以合同约定的解除条件成就要求解除合同时，应综合考虑违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。
本案中，原告出租租赁物的主要目的为收取租金，被告已按约支付了第一年的租金6万元，不存在逾期支付租金的行为。被告的违约行为为将租赁物分租给从事餐饮的经营者，但双方在《房屋租赁合同》中未约定租赁物的用途，即原告未明确限制租赁物的使用用途，即使被告将租赁物分租给从事餐饮的经营者，但实际上在被告承租案涉租赁物之前，原告亦是将案涉租赁物出租给第三人从事烧烤，被告将该部分土地分租给案外人从事餐饮的行为，对被告租赁前后租赁物的状况未产生实质影响。因此被告的分租行为不影响原告合同目的的实现。
另一方面，原、被告签订《房屋租赁合同》约定的租期是8年，被告基于租赁合同的期限计算预期收益，进行投资，现被告仅使用租赁物一年多，若解除合同收回租赁物，将对被告造成一定经济损失，不符合诚实信用原则。
综上，综合考虑原告出租租赁物的目的，被告的违约程度，平衡双方的权益，本院认为，被告分租行为的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，故不支持原告解除合同的请求。
律师观点
出租方与承租方签订租赁合同时，最好对租赁物的用途予以约定。根据法律规定，承租人有义务按照约定的方式使用租赁物，未履行相应义务致使租赁物受到损失的，出租人有权解除合同并请求赔偿损失。由此可知，在租赁合同中明确约定租赁物的使用方式可以有效地维护出租人权益，同时也可降低租赁物因承租人不当使用而导致的受损程度。结合本案，如果原被告双方已经约定了租赁物的用途，那么在承租方擅自转租并且违反约定使用租赁物的情况下，出租方主张解除租赁合同很可能得到支持。
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第一百三十六条 民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
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