毛利率不足15%，融信中国的房子有多难卖？

如果投票评选最暴利的行业，让广大人民群众喘不过气来的房地产绝对能名列前茅。

然而，星空君分析来分析去，却发现房地产的毛利很低，平均毛利率在30%-40%左右。大部分普通行业也就这样的毛利水平，叠加费用等因素，净利率在10%左右，简直是非常普通。

甚至，像融信中国这样的，半年报里只有14.9%的毛利率。

绝大多数上市公司，都在8月份交完了半年报作业。融信中国却拖到9月28日，才披露了半年报。

考虑到疫情的影响，A股对一些湖北的上市公司破例，允许延迟披露年报、半年报。而融信中国是港股，并且办公地点还在上海，拖到9月底才披露半年报，虽然港交所没有强制披露半年报的时间要求，但公司的进度也不太符合常理。

中国的房地产企业，非常热衷去港股上市，主要是因为房地产企业上市后，对金融业有虹吸效应，影响其他行业的健康发展，在"房住不炒"的政策引导下，A股基本关闭了房地产企业上市的大门。

在2018年"房住不炒"的基础上，2020年又有了新风向：三道红线。

一、三道红线，融信中国全中

我们再喋喋不休介绍下三道红线。

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

根据"三道红线"触线情况不同，试点房地产企业分为"红、橙、黄、绿"四档。

如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

换句话说，三条全中的话，无法融资只能等着资金链断裂而死，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资，但是即使三条都不中，融资规模也只能在15%以内。

很不幸，融信中国就是全中的那家。

剔除掉预收款的资产负债率78.2%，净负债率115.9%，现金短债比0.82。

假如规定期限内不能优化，意味着公司不能继续贷款了。

对于房地产公司来说，不能贷款意味着什么？

资金链断裂。

房地产公司的经营模式比较特殊，基本上是靠资金在推动。为了弥补过去的借款，需要借更多的钱，从而把规模催的巨大，最终接近泡沫。

数据来源：iFind，制图：星空数据

以融信为例，公司2014年的时候，营收40亿，到了2019年就到了515亿。茅台都没这么高的成长性，凭什么？

其实背后就是贷款、买地、卖楼花。

不仅所有预售房的钱都去买地，还竭尽所能贷款去买地。

都知道这是泡沫，但谁来戳破这个泡沫呢？

地产泡沫崩溃的副作用还是很大的，日本房价曾经暴跌70%以上，对金融业带来摧毁性打击。为了避免这种风险，我们的方案就柔和得多：用三道红线限制房地产公司贷款。

给房地产企业一个缓冲期，悬崖勒马，先优化负债情况，风险降低了的房地产企业，可以按照15%以内的增速贷款，金融风险可控。无力优化负债的房企，要么倒闭，要么被兼并。

整个行业越来越健康，不会因为房价暴涨暴跌影响金融业带来连锁反应。

二、谁来拯救融信

虽然很多头部地产企业的指标也不太好看，但是大家大可不必担心它们。

一方面，作为关系国计民生的行业，房地产无论什么时候都是重要产业，行业龙头恒者恒强，有大把的投资机构等着抄底，注入优质资产后可实现华丽转身；

另一方面，为了控制权的原因，有些规模较大的房地产公司不想被投资，大的房地产企业还可以通过调整质地比较差的子公司股权结构，用瘦身来实现财务指标的优化。

但，中小房地产企业就没有这种好事了。

要么自生自灭，要么被兼并。

融信总部现在上海，但公司主要楼盘在杭州、南京和福州。从公布的均价来看，比较贴近当地中上价位的楼盘。

不过，让公司压力倍增的是，快融不到钱了。

其实在三道红线之前，银行就缩减了流入房地产市场的资金。很多中小房企融资难度非常大，现金流量表显示，融信2020年上半年新增借款177亿，较上年同期的303亿几乎缩水一半。

按理说，房企借钱减少是一件好事，但也要分情况，是被动减少还是主动减少。公司上半年完工21个项目，有105个项目在建，并收购了21块地，公司处于规模扩张期。

同时，半年报显示，今年六月，公司于新交所发行于二零二三年十二月到期本金总额为250,000,000美元的优先票据（原7.35%优先票据），说明公司比较缺钱。

因此，借款减少是不得已而为之。

三、稳健？还是激进？

半年报中，出现了一句很有意思的话：本集团谨守稳中求进的发展基调，以审慎拿地为原则… …

公司拿地并不慢，在半年报中，还有一句，同时本公司继续加快旧改项目的转化，今年上半年新增确权约0.48百万平方米，持续为本公司提供优质土地储备。

上文给出了公司的增长曲线，我们发现公司的实际数据和表述不符，为什么会出现这种背离呢？

融信不是个案，在2018年和2019年的年报中，N多房地产公司一边把"房住不炒"的重要性放在第一页，一边疯狂拿地。

拿了地才能再贷款，贷了款才能再拿地… …

停不下来。

公司对于未来的展望里，也暴露了真实的用心：展望未来，本集团相信今年下半年房地产市场将延续平稳恢复和逐步增长的态势，本集团将继续深耕现有九大核心城市群，秉持审慎拿地原则，把握投资机遇并加快整体业绩提升。

一个字：赌。