深度揭秘，梧桐星宸的购买理由？（第二篇）
为什么要买梧桐星宸？
回顾上一篇马老师梧桐星宸的稿件，重点分析了越秀深耕北京的决心；高教园“小百万”和“大百万”的规划配套；高校林立的人文环境；还有3站朱辛庄5站西二旗的便捷地铁……
梧桐星宸，昌平沙河高教园片区第一盘，无论产品力优势还是首开价格优惠……
这些理由够了吗？
不太够！
再理！
半月后，梧桐星宸又有了很多进展，也释放了更多的优势。
如今，终版户型图已敲定，户型设计优秀。
项目样板间也已进入收尾期，细节微调后就可正式开放了，细节满满。
开盘时间也已基本确定于12月初……马老师和领导聊天中也探听到一些独家小消息——梧桐星宸的首次开盘，将是是“史无前例”购买机会。
这些理由足够充分了吗？
不错，已经很有道理，还有更多吗？
昨日，马老师团队踩盘梧桐星宸，特意乘坐地铁实测了朱辛庄站到沙河高教园站的时间——从上车到项目地块仅需18分钟。
这，算不算很强势的理由？
算的！
此外，还有更多购买理由，
好吧，咱们进正文聊！
一宗好土地，胜过千军万马
马老师团队是非常重视土地的新房自媒体团队。一宗土地从年初的供地名单，到土拍的预公告，再到出让地块正式挂牌，再到现场竞拍，我们都会进行跟踪报道。且，热门地块会进行地块实踩，很多地块在没有拍卖之前，我们就已经去过地块现场踏勘过了。
地块周边配套，地块的买点和卖点，都已了然于胸。为什么在项目正式销售之前，就如此大费周章的“干活”了呢？
因为我们相信：“地成功了，盘就成功了，地失败了，盘也就失败了”。
马老师原创选房观点——
一宗好土地，胜过千军万马！
本文，我们的目标地块——昌平沙河高教园地块，就是一宗热地。报名竞拍开发商25家，连续竞拍16轮，最终“双上限”摘地，最终首开以 31.97亿元+现房销售面积2.3万平 竞得此地块。
从开发商视角，高教园为什么是一宗好地？
第一、有利可图，乃为商业，地块有合理缝差。
第二、马老师帮选房原创选房观点，“刚需看地铁”。地块紧邻地铁口约600米，实为最佳步行距离。
第三、高校林立，教育环境优渥。沙河高教园被6所985高校围合，人际纯粹，生活简单，教育环境优渥！
第四、“小百万”配套，规划明确，有前景有未来。
……
竞拍到双上限的一宗好块
优点多多，不再赘叙，走到地块，一起看看。
马老师团队走进地块，实地踏勘
高教园地块共由6宗宅地组成，编号分别为0002、0003、0004、0009、0010、0012地块……建成之后的梧桐星宸，就是下图这个模样。
梧桐星宸鸟瞰及周边规划示意图
它近身就有三大公园，这比6宗宅地还大的公园，您觉得如何呢？（西侧两宗公园占地约为6万平米）
地块西南侧有距离社区最近的幼儿园（土拍地块之一开发商代建）及中小学……，和高校老师孩子同校，无论从教学质量还是学习氛围，教育无忧!
周边还有高校林立的环境。
比如北京师范大学，北京邮电大学，外交学院，北京航空航天大学……人文气息浓厚！
高校林立的周边大环境，人文气息浓厚
从高教园地块到梧桐星宸，看产品力
下图是梧桐星宸的地块及楼栋排布图，地块容积率从2.0到2.5。马老师把配套楼做了隐藏，每个组团画了红圈，房号看的就清楚多了。每地块有4-6个楼栋，每个楼栋5-14层不等。
园区最中间好位置，一般称作“楼王”位置，楼层数最少且四周不临路。结合容积率来看，东地块容积率高一些，整体楼层也高一些；西地块容积率低一些，也会有低一些的楼栋。
梧桐星宸园区及楼栋分布图
梧桐星宸，设计了从A到F共6个户型，从59平到127平，不知道您最关心哪个？
咱们从大到小，学习一下梧桐星宸的户型设计，力求客观点评，尽量给到粉丝们一些选房参考及帮助。
A户型127平，B户型124平，是园区最大的两个户型，均非园区主力户型。
从位置来看，这两个户型均位于某地块的最北侧，属于靠山位（有种姜太公稳坐钓鱼台的感觉）。
从户型来看，都保持了南向三面宽设计，有着10.6米的南向面宽，甚至南向空间完全相同；玄关和餐厅位置也相同；北侧双卧相邻且均为可拆卸墙体。
不同是——
A户型为，准LDK设计，客卫置于房屋中间。
B户型为，客卫放门口方便入户消杀（疫情之后消杀不像疫情期间那么重要），厨房放在中间通过天井窗采光通风。
两个户型相似度很高，位置也相同，一个边户（A户型），一个中间户（B户型），都很好，哪个更好一点呢？
我个人更喜欢A户型多一些，理由如下：
A户型餐厅两侧收纳柜更对称一些，收纳空间也更多。
入户门挨着厨房，下班买菜可以直接到厨房。
南北通透设计，需要强通风时，可以更畅快一些；同时，餐厅的景观也更好一些。
还有，A户型主卫是明卫，可以更好的通风换气。
两个都很优秀，差异细微，建议选房时，可结合定价、楼层及位置进行综合选择即可。
——马老师帮选房，学习笔记
我可以说，这两是同一个房型吗？
我觉得完全可以。
差异只在一个是边户（主卫为明卫），一个是中间户（主卫是暗卫）？
除此之外，完全相同。
从户型占比来看，明显为园区主力户型，在本次开盘的南面三地块占比尤多。
从卖相来看非常不错，户型方正，格局全明，南北通透，餐客一体，南向三面宽，改善大三居。
马老师实际参观样板间，开放式的“餐边柜+家政间”为越秀首创设计，给我留下深刻印象，既有餐边柜的空间感，又有家政间的实用性。家政间另外一侧的收纳柜，也增加不少收储空间。
南向空间均为等宽飘窗设计，增加室内可拓展空间。户型分数很高，相信也是园区非常受欢迎的户型，无论边户还是中间户！
——马老师帮选房，学习笔记
仔细观察，两个户型除了边户和中间户（主卫是否明卫之外），其它无差异，貌似，只有分布位置的差异了。
马老师建议预算够上99平三居室，预算十分紧张，85平户型也很好，为什么？各功能区足够方正，厨房足够宽，餐客厨空间足够完整，用官方词汇叫做“增加了主人待客尺度”。
我感觉，能区分开85平和99平，也就看预算是否充分了。
——马老师帮选房，学习笔记
E户型是75平，次卧局部采光的全南户型。
通观户型，传统之上有升级，比如升级了开放式的厨房，推拉门开合之间完成中西切换。小家庭不做饭少做饭，就可以把厨房打开，增加室内空间；中餐更多就关闭推拉门，防止油烟乱串。开合之间，给了主人更多选择和可能。
另外，独立的餐厅位，也给了主人不少的安全感，也起到了一定的玄关作用，客厅和餐厅都更私密一点。另外，主次卧空间方正，过道空间不局促。
F是最小的户型59平。
为梧桐星宸没做东西向点赞。从空间体量来看，无论客餐厅还是主卧都不小，厨房朝南更是难能可贵，客厅开窗略小，有一定升级空间。
我建议，59平的客群建议在力所能及的范围内升级75平——
一是，提前满足未来家庭结构的变化；
二是，更大的空间才有更好的品质；
三是，房票贷票都紧张的情况下减少置换，就是节约成本。
——马老师帮选房，学习笔记
马老师点评完毕，也给了买房粉丝们一些合理化的建议，您喜欢马老师的点评吗？可以评论区留言讨论（添加选房师微信ma18600809388，进一步咨询讨论）。
南丰路南延最新动态？爆点和希望
点评完产品，还要说到一个和咱们目标项目梧桐星宸非常密切的道路——南丰路南延！
几天前我直播，突然之间被粉丝问到一个问题：“南丰路通回昌东路大概什么时间？”
一时间被问住了，我完全没有这个概念，这两条路是能通的吗，一头雾水中，草草略过……
后面去梧桐星宸踩盘，和销售学习销讲中，再次听到了“南丰路通回昌东路”，哦！原来问题的根源在这里呢，这位粉丝一定来过售楼处听过销讲了，才到我的直播间“咨询并确认南丰路南延”的，抱歉抱歉，马老师到售楼处的时间比您晚了。
说实在的，当眼前放上地图，家门口的南丰路跨过南北沙河直通回昌东路，这真的是一个脑洞大开且非常实用的道路设计。听完销讲马老师也紧张的问这路啥时候通啊？
这条路通了，就可以直达产业区了，就不必从北六环绕行京藏和京新高速了。
南丰路跨过南、北沙河，就可直通朱辛庄
那这条路，现在最新情况是什么样的呢？马老师在一些资料的辅助下，查到了以下最新信息。
南丰路南延最新官方信息
据昌平区城管委20230823回复：
经核实，市民的诉求是希望了解南丰路南延进展情况。
南丰路（百沙路-巩华城）道路工程由昌房公司正在结合区域排水工程、电力隧道工程研究实施方案，待方案确定后，尽快实现复工。
巩华城-定泗路段已委托规划院编制道路规划方案，规划方案需结合巩华城街区控规进行研究。目前已对接南丰路（百沙路-巩华城）道路工程方案，预留南段建设条件。待市规划院出具道路规划条件后，开展后续前期手续办理工作。
读起来比较拗口，马老师通俗理解为：
南丰路南延分两段，北段是百沙路-巩华城段，南段是巩华城-定泗路段。
北段，工程由昌房公司负责，会尽快实现复工。因为这一段是复工比较容易实现，但即便通车，也只能到巩华城，不能实现贯通。
南段，市规划院正在编制道路规划，还要结合巩华城控规，感觉这一段需要的时间会比较久……
马老师之前不知道这条路，现在知道了这条路，突然也多了很多盼头，我觉得有盼头总归是好的，毕竟，家门口开车直达产业区这件事就很帅气，也能很好的实现职住平衡。
就像市民咨询中说的那样，南丰路通车，可以贯通 昌平新城东区，高教园，沙河，巩华城和未来科学城西区（包括回天片区），事关民生非常重要，希望能够早日开通。
马老师绘制南丰路南延示意图
单独开辟一个章节来说南丰路南延，因为这件事对梧桐星宸非常重要。如果这条路开通，梧桐星宸的业主们就可以直达海淀及昌南产业区了……
开车路程粗算少一半。
梧桐星宸，购买之我见，结
好啦，聊了很多了，咱们简单总结。
马老师认为，建立在 “3站朱辛庄5站西二旗” 地铁便捷通行下的梧桐星宸，对刚需客群的影响力是巨大的。经团队实测，从地铁朱辛庄站到高教园站仅需13分钟，步行到地块仅需5分钟，共计18分钟，这样的通勤时间非常友好。
马老师认为，建立在“小百万配套大百万大学城”基础上的梧桐星宸，安静，低密，宜居，未来规划庞大且时尚，是区域内改善置换和刚需置业的良好选择，回家安静简单，出门时尚低密……
马老师认为，南丰路南延对驾车出行非常友好，这条路，通，则达济天下；不通，六环换京新的方案也很好。
马老师认为，“首开（北京大地主）+建工（建设一把好手）+越秀（重磅资金深耕北京）”联合下的梧桐星宸，从资金安全到交付安全，都很靠谱，值得托付！
近期，梧桐星宸会开放样板间，开盘时间初定于12月初，销售指导价5.5万/㎡，马老师小道消息，首次开盘将是“史无前例”的巨大机会，愿马老师的理性点评和思考，帮助到正在关注梧桐星宸的您，约上马老师团队选房师，快来看房吧！
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马老师帮选房媒体号：
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马老师帮选房，安全选好房！
全城视野，择优置业，当然，马老师帮选房！`
