链家员工转移百万购房款，你知道二手房交易中也存在资金监管吗？

自疫情放开以来，二手房交易的过程中，发生过诸多中介骗取购房人房款或者售房人的房屋的案例。其实，无良中介、黑中介一直存在。2021年，位于河南郑州的谢女士一家通过链家购买了一套房，为了全款支付该套房屋，谢女士一家三代人倾其所有。中介乔某让谢女士一家将房款转入链家门店账户，再由门店账户转入资金监管账户。

但是，由于谢女士与原房主的交易没谈拢，之后才得知房款根本没有打进监管账户，而是被中介乔某挪走。目前，乔某已经被逮捕，已经偿还谢女士50万元，逾百万元仍未归还。谢女士一家很崩溃，一家三代倾其所有，最终却钱房两空。

因此，二手房交易中，不论是购房人还是售房人，都需要保持警惕，笔者总结了以下“六看”，希望对您有帮助。

一、看身份。二手房交易中，一定要注意审核房主和代理人的身份，必须确保身份证上的名字和房产证上的产权人是完全一致的。如果房主委托他人卖房，则需要让对方提供公证授权委托书，并核实代理人身份证原件上的信息与授权委托书上的信息一致。与此同时，保留一份授权委托书的原件。如果是通过中介买房、卖房，则需要注意核实中介的身份信息、在职情况等。不要轻易将房款、房产证原件等交给中介或者代理人，严格按照流程办理手续。

二、看房产登记情况。房产证是证明出卖人是合法所有权人的核心凭证，要详细查看房产证上登记的面积、用途、房屋性质、共有权、抵押情况等。此外，还需要到当地的不动产登记部门进行核查，核实是否和房产证登记情况一致。如果房屋是多个共有权人的共同财产，那么在房屋交易时需要所有的共有权人到场、签署协议。如果仅有部分共有权人签字，对于购房人来说，后续会存在很大的合同风险。

如果购买的房产设定了抵押，需要在合同中明确约定何时、通过何种方式解除抵押，如果没有解除应当承担何种违约责任。对于购房人而言，最优的解除抵押方案是合同签订后，出卖人自行筹资立刻解除抵押。如果要办理带押过户，则需要在办理前充分了解当地的相关政策。

三、看房屋现状。房屋的现状包括：房屋所在的位置、质量、装修情况、房体情况、房屋是否有人在居住等等。如果房屋进行出租中，必须让出卖人提供承租人同意出售的书面文件，而且必须在交房前腾房。从法律上讲，承租人在房屋买卖的时候有优先购买权，而且买卖不破租赁。也就是说同等条件下，承租人有权优先购买该房屋，即使承租人不购买该房屋，承租人仍有权居住该房屋直至租赁合同结束。对于购房人来说，如果承租人的问题没有妥善解决，很有可能会影响后续入住。

四、看物业管理。购买二手房的时候，不仅要看房子，还要留意小区的物业管理水平。小区的物业管理水平可以通过很多方面体现，例如：公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。良好的物业管理服务会令人心情愉悦，生活更加便利。因此，买房前，可以到小区实地查看，也可以通过网络社交平台对该小区进行了解。

五、看合同。看合同是二手房交易中最重要的一点。合同中的每一条每一款都要认真查看，不能有任何遗漏。对于售房人的任何承诺都要写入协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中，例如：学区房等。在现实中，很多纠纷的产生是由于双方的约定没有写入合同之中，仅仅达成了口头约定，对出卖人没有约束力导致的。我国合同法中虽然规定了口头协议，但是在司法实践中，由于举证责任问题，往往难以得到实现。因此，最好将双方约定的内容都落实在合同里，对于双方都有保障。

六、看人。房子再好，也要看对方的人品，如果在沟通中发现对方的人品存在问题，那么是否继续购房则要三思。在实践中，有不少纠纷其实并不是合同约定得不够完善，而是人有问题，那么就会存在蛮不讲理、见钱眼开的、恶意毁约的事件发生。所以在进行二手房交易的时候，首先要看对方人品如何，如果谈的时候就觉得人比较麻烦，即使后面谈妥了，履行起来也可能会有问题。不仅要看对方的人品，如果交易中存在第三方，例如中介、代理人等，也要注意观察其人品。

通过谢女士一家的案件，笔者发现，其实有很多人是不知道二手房交易中也可以有资金监管。全款购买二手房的资金监管有以下流程：

首先，买卖双方签订购房合同，并提出资金监管的需求。其次，买卖双方在监管银行设立监管户并签订资金监管协议，买方付款后款项直接进入监管账户。这里需要注意，买方直接将款项支付到监管账户，并不需要通过中介公司。接下来，中介公司为买卖双方办理缴税、过户手续。最后，买方将房子过户到自己名下后，银行将款项划到卖方账户。

如果在二手房交易中无法全款支付，该如何进行资金监管呢？

首先，买卖双方签订购房合同，并提出资金监管的需求；其次，购房人申请贷款的银行审核购房人的借款资质，签订贷款合同；再次，对房屋价格进行评估，确定首付款金额；接下来，买卖双方签订资金监管协议，购房人支付首付款进入银行资金监管账户；等到房屋成功过户后，银行将首付款划拨至售房人的账户；最后，购房人办理完房屋抵押，房管中心出具他项权利证，银行拿到他项权利证书后将贷款划拨到卖方账户。

房产交易中存在诸多陷阱，并不是一篇两篇文章可以解释清楚的。但是，房产交易通常涉及的金额很大，对于一个家庭的意义也格外重大。因此，无论作为购房人还是售房人，都需要格外注意，小心驶得万年船，不能完全依赖中介。

就像上个月我们做的一个陪购专项，我们帮一位年轻人买房。在签署购房合同前，我们发现这个房子的房主是刚离婚不久，房子虽然在他名下，但是不排除其配偶也有份额。所以就要求房主提供离婚协议。一开始房主坚决不同意，后来在我们坚持下才提供。我们一看，发现离婚协议里是有前妻一半的份额的。这个时候，我们就要求必须有其前妻签字也才可以，否则这个房屋买卖合同即使签了也是无效的，对于我们购房人的风险就太大了。如此大宗的买卖，小心总没错！