“下半年可售货值8100亿元，56%去化可实现全年销售8000亿元。”

作者：苍穹

无论是企业还是个人，要想做成任何事情，均需战略和战术的配合。其中，战略是行动的导向，起着统领全局的作用；战术则是具体的方法，服从和服务于战略。中国恒大极为精妙地把握两者之间的关系，缔造自身声誉和财务的双丰收。

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，中国恒大（03333.HK）于8月31日公布截至2020年6月30日止六个月的中期业绩。

财报数据显示，上半年恒大的合约销售额和合约销售面积分别为3488.4亿元及3863.2万平方米，分别较2019年同期增长23.8%和47.5%；1-6月恒大营业额同比增长17.5%至2666.3亿元，同期毛利、净利润、核心业务利润分别达到666.8亿元、147.6亿元及192.5亿元，对应的毛利率、净利率、核心业务利润率分别为25.0%、5.5%及7.2%。

毫无疑问，这是一份相当出色的中期答卷。各项核心指标均位居行业前列，表明恒大年初提出的“高增长、控规模、降负债”发展战略得到一以贯之地执行。透过本次中报，恒大的战略版图日渐明晰，战术打法颇让人惊叹。

逆势强增长

年初疫情突如其来，全球经济正面临2008年金融危机以来最严峻的挑战，中国房地产市场亦难独善其身。根据国家统计局资料，上半年全国商品房销售额为6.69万亿元，同比降低5.4%；同期销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%。

市场整体萎靡之下，恒大凭借超过20%的销售双增幅，成为TOP5阵营中唯一实现销售大幅增长的房企，表现出极强的执行力和抗逆能力。按照6500亿的外部目标计算，恒大在上半年的目标完成率已达53.7%；即便以8000亿的内部目标衡量，这一进度亦达到43.6%。

而这一切成功的取得，确有恒大强大的逻辑在里面，起之于战略，发轫于战术。

恒大深谙“契合客户需求才是王道”的道理，主打高性价比的房子，且97%户型面向刚需。其8000-10000元的成品房价格也在广大民众承受范围之内。

加之，恒大是业内唯一一家全部精装修交房的龙头房企，其一直以来的产品策略就是“坚持精品”，从项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理与营销等各个业务环节都高度标准化、细节化和制度化。年内恒大跻身全球最具价值品牌500强第80位，进一步夯实其品牌力和产品力。

酒香还怕巷子深，如果说面向刚需、主打高性价比的房子是恒大过往胜利之源，那么疫情之中的颠覆式线上营销则起着放大的作用。今年2月，恒大率先全面实施“网上卖房”，利用“恒房通”平台为消费者提供网上“看房、选房、购房”一站式服务，最低价购房、折扣优惠、无理由退房、推荐赚佣等一整套线上营销组合拳成功引爆购房热情。

恒大集团总裁、董事局副主席夏海钧直言，“互联网售房对于恒大的销售有巨大的推进作用，上半年3500亿元的销售中有2860亿元是由互联网平台带来的，占比达到82%。”

基于上半年的成功，叠加9-10月传统旺季的到来，恒大愈加信心满满。其表示，下半年可售货值超8100亿，按照上半年56%的转化率计算，则可实现销售4536元，全年销售额有望达到8000亿。

减负进行时

地产白银时代，降低负债、维稳现金流是房企的趋势性选择。秉持“降负债”的基调，恒大采取强抓回款、控制拿地、拆分优质资产上市多方举措展开行动，已然成为房企当中降杠杆的排头兵。

销售回款对房企的重要性不言而喻，其是房企经营现金流的重要来源，一定程度反映企业实现体内资金循环的能力。恒大降负债的第一步就是做好开源，积极引导资金回流。

得益于销售大增，上半年恒大的销售回款也创了新高。半年报披露，2020年1-6月恒大实现销售回款3120亿元，同比增长67%；销售回款率高达89.4%，同比上升23个百分点，真正实现可持续的高增长。

开源的同时，恒大亦通过“控规模”的方式进行节流。所谓控规模，就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，降低资金支出。根据年初规划，恒大拟在未来三年每年降低土储3000万平米，并到2022年将土储降至2亿平米。而在今年上半年，恒大在严控拿地方面发力十足，其的土地储备已经下降至2.4亿平米。

这一做法同诸多尚在攻城略地的房企不同，恒大的底气在于其拥有丰厚的优质土储。恒大表示，当期其有66%的土储位于一二线城市，近3万亿货值足以满足未来3-4年发展需要。

此外，恒大尤为注重对现金流及风险的把控。如在上半年，恒大将一手竞拍的土地溢价率控制在10%左右、净利润原则上要求达到10%以上；而在今年1月，恒大准确预测疫情的风险性，前瞻性地发行60亿的高息美元债，有效确保公司的现金流。

经过促回款、少拿地的双重保险，恒大降负债的效果逐步显现。仅在第二季度，恒大有息负债较3月底大幅下降400亿元；截至2020年6月末，恒大在手现金2046亿元。

恒大表示，仍将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”战略，下半年有息负债目标降低600亿元左右，即相较3月底减少1000亿元左右。

为了达到上述目标，恒大还拟分拆物业板块等优质资产上市,通过扩大权益资本的同时推动负债率下行。《财经涂鸦》了解到，目前恒大旗下金碧物业的合约面积超过5亿平方米，在管面积超过2.5亿平方米，其在2019年的收入和净利润分别达到73亿元、9.2亿元。后疫情时代物业价值重新深挖，金碧物业上市确是不错的时间节点。

而在8月中旬，金碧物业已经成功引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等顶级战略投资者入股235亿港元，投后估值达750亿元。恒大预计，此次引战预计可降低净负债率19个百分点。

多元化版图新增长极：新能源汽车

随着增量房向存量房转化，多元化战略是规模房企打破天花板、筑深护城河的必然路径。从2010年开始探索、调研，恒大现已形成集民生地产、新能源汽车、文化旅游、健康养生为一体的产业格局。其中，新能源汽车是恒大多元化版图中极为重要的一极。

作为高端制造业的集大成者，新能源汽车从研发到生产通常需要4-5年时间，“研发关”则是车企需要面对的首要关隘。通过对世界汽车产业的深入研究，恒大整合全球顶尖人才、技术、设备为己所用，开辟出一条与众不同的造车路。

不得不说，恒大 “以技术换时间”的思路成功经受时间的论证，短短两年时间，恒大新能源汽车已从梦想照进现实。现时，恒大已在产品研发、生产制造、销售三大环节完成全面布局，搭建完成造车“研产销”全产业链的完整版图。

2020年8月3日， 恒驰首期六款车全球发布，覆盖A到D级所有级别和轿车、SUV、MPV等全系列车型，实现长线全覆盖；同月7日，恒大汽车按照工业4.0标准建设的上海、广州两大生产基地正式对外亮相。

值得一提的是，恒大汽车正在快速筹建恒驰汽车展示体验、销售、维保修售后服务三大中心，包括正筹建36个恒驰展示体验中心、1600个恒驰销售中心、3000个维保修售后服务中心，届时将涵盖全国所有主要城市的核心商圈、汽车商圈、社区及城市周边。

如此布局之广在业内绝无仅有，足见恒大汽车的野心之大。截至2019年底，豪华车企三巨头奔驰宝马奥迪（BBA）在全国的经销商网点共计1700个，新能源车企特斯拉和蔚来在全国的销售网点数分别为103个、148个。

这其中，少不了恒大坚持不懈的大手笔投入。其已于2019年投入147亿元，2020年上半年投入30亿元，并将于下半年投入27亿元，预计2021年投入90亿元，即总投入共计294亿元。不过，自2022年往后恒大汽车量产并实现销售后，恒大将不再有新的投入。

就发展目标来看，恒大新能源汽车是要在3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，战略定位是核心技术世界领先、产品品质世界一流、实现成本大幅度下降。按照恒大规划，未来将布局10座生产基地，每座基地首期产能均为10万辆/年，2-3年的规划总产能为100万辆/年，10-15年的规划总产能为500万辆/年。

如是，新能源汽车确可助力恒大生态圈的建设。通过构建起民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，恒大未来持续稳健发展依然值得期待。